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商业物业的概念
商业物业是为生产和消费提供交易平台的商业场所。 商业物业是生产与消费的桥梁和纽带。商业物业的属性
经营性——为业主直接或间接参与经营，以赢利为目的公众性——为公众服务，完全或有限向公众开放服务性——第三产业 商业物业的类型
办公物业——写字楼、商务楼酒店物业——客栈、旅馆、酒店、度假村
商贸物业——商场、购物中心、批发市场、街区商铺、会展娱乐休闲物业——社区会所、俱乐部、主题公园、舞厅、歌厅、保龄球馆、健身房
商业物业的物业服务模式：自建自管、自营与专业物业服务相结合、委托经营。
按写字楼建筑面积分
小型写字楼：1万平方米以下中型写字楼：1万～3万平方米大型写字楼：3万平方米以上超大型写字楼：10万平方米以上按功能分
单纯型写字楼商住型写字楼综合型写字楼按智能化程度分智能型写字楼 （办公智能化5A:OA/BA/CA/FA/SA）(3A:OA/BA/CA)非智能型写字楼按惯例分
甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼营销租售管理
1、规划定位调研——定位——规划
2、租售方案租金测算（净租金+物业费）、客户选择
3、促销活动促销组合： 人员推销、非人员推销、销售促进（价格折扣）、营业推广（招商管理、公关活动）
4、合同管理商场物业从建筑规模上划分：市级购物中心（3—10万）、地区购物中心（1—3万）、居住区商场（0.3—1万）写字楼的营销推广活动分类
1、写字楼的客户公关活动
2、写字楼的社会公关活动 商场物业的特点
1、建筑空间大，装饰设计新颖、别致，有特色
2、设施齐全、先进
3、客流量大
商业物业招商的特点：
1、目标客户主次分明
2、租金高低悬殊，租期长短不一
3、招商时间长
4、招商难度大
5、招商技术要求高招商部门的组织结构
房屋租赁合同的法律特征：
1、双务合同
2、有偿合同
3、诺成合同
4、要式合同
5、继续性合同
1、业态型组织模式
2、片区型组织模式
3、复合型组织模式 购物中心业态比例，零售：餐饮：娱乐=5:2:3 零售业的发展趋势：超大、超全、超值。
零售商业物业的物业服务与经营可分为策略与运行管理、现场管理者两个层次。 租户选择的因素
1、声誉
2、财务能力
3、租户组合与位置分配
4、租户需要的服务
租金确定于调整的因素
1、基础租金（最低租金，每月没平方米）
2、百分比租金（营业额的提成，常作为基础租金的附加部分）
3、代收代缴费用和净租约
4、租金调整（一般五年调整一次） 零售物业的费用测算
1、日常费用测算：公共耗能费（约40%）、设备维修费、工资及
福利、绿化及保洁费、安全服务费、办公费、保险费、不可预见费、物业服务酬金、税金
2、开办费：筹备期人员的工资及奖金、招聘费用、小型工具购置
费、成品保护费、安全服务费用、工服制作费、必要的交通办公费用等。 购物中心的分类
一、按开发商背景及购物中心物业服务与经营的模式
1、物业型购物中心：物业型购物广场（5—10万平方米、业态业种复合度不够）、物业型摩尔购物中心Mall（15—30万、业态业种
复合度高度齐全）
2、百货公司型购物中心（10—15万平方米、业种齐备，但业态复合度通常不高）
3、连锁摩尔购物中心Mall（自营比例高【50%--70%】、业态业种的复合度极度齐备）
二、按购物中心的商场面积规模分类
1、巨型、超级购物中心（24万平方米以上）
2、大型购物中心（12—24万平方米）
3、中型购物中心（6—12万平方米）
3、小型购物中心（2—6万平方米）
三、按购物中心的定位档次分类（中、高、低档的比例为 3:5:2）
1、以高档商品为主（面积不超过10万平米）
2、以中高档商品为主（3:5:2）
3、以中低档商品为主（低档品不超过60%） 购物中心的基本功能
1、售卖功能
2、生活（社区）功能 商业街的分类
1、中心商业街（商业特别发达、有较高的社会知名度、辐射整个城市）
2、地区商业街（总体规模小，以零售为主、社区消费消费场所，不能辐射整个城市）
3、特色商业街（以专业店铺经营为特色、具有特定的经营定位）
评估选择招商渠道：经济性标准评估、可控性标准评估、适应性标准评估
