物业自主管理方案

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第一篇：物业自主管理方案

我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。

一、公寓物业管理的实施范围

根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。

二、公寓物业管理方式

成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。

三、学生公寓管理部岗位及人数

学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）

学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任）

学生公寓宿管员：8人

学生公寓楼内保洁员：8人

学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）

共需外聘人员16人

四、运行费用

1、人员工资

2、员工劳保、工具等费用

3、标牌、标示、垃圾桶等费用等

综上所述，运行费用约为300，000。00元。

附件1：学生公寓服务内容和服务标准

1、房屋共用部位的维护和管理

公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。

2、用部位及设施设备的运行维护管理

定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。

3、环境卫生服务标准

（1）、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。

标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。

（2）、楼道、楼梯及公共设施设备。

标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。

（3）、公寓内的公共卫生间。

标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。

4、安防服务标准

（1）、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。

（2）、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。

（3）、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。

（4）、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

（5）、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。

（6）、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。

5、维修服务标准

（1）、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。

（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服务标准

（1）、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。

（2）、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。

（3）、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算。蜂巢物业管理网收集并整理。

第二篇：安全施工方案

一、取土场安全措施

1、取土场内机械及人员作业时，当取土边坡有危石或较陡时，应有防护设施或危险警告标志，并有专人随时监视危石的变化情况且严防无关人员靠近。如施工中发现险情时，当班的领工员和班（组）长必须立即报告现场施工负责人，及时采取处理措施；若险情严重，应立即让施工人员全部撤离危险地段，以保证安全。

2、预防坍塌和滑坡事故的安全措施

施工过程中，对施工开挖的地质情况，施工情况等进行动态监测。充分考虑季节性气候对边坡施工的影响，尽量避免安排在雨季施工。取土前必须提前做好截水沟和排水沟，截断山体水流。

二、施工现场安全措施

1、现场作业，其是地质不良地段，要保持高度清醒的头脑，机动灵活，地质条件变化则作业方法应相应变化；善于应变才能防止安全事故的发生；另外设立专职安全巡视员，主要职责是：禁止作业期内闲杂人员或机械和车辆进入施工现场，观察判断事故发生的可能性，正确而有效地指导施工。

2、清除的杂草、树木严禁放火焚烧，以防引起火灾。

3、在高边坡车测量时，测量人员要注意脚下安全，边缘地带要系安全带。应遵守护林防火规定，严禁烟火。

4、土方开挖必须自上而下顺序放坡进行，严禁采用挖空底脚的操作法。

5、配合机械作业的清底、修坡等辅助工作应与机械作业交替进行。机上、机下人员必须密切配合，协同作业。当必须在机械作业范围内同时进行辅助工作时，应停止机械运转后，辅助人员方可进入。

6、施工中遇有土体不稳、发生坍塌、或在爆破警戒区内听到爆破信号时，应立即停工，人机撤至安全地点。

第三篇：安全施工方案

根据公司安全礼貌施工管理的相关规定，加强xx工地安全礼貌施工管理，圆满实现工地安全礼貌施工目标，结合xx工地实际状况，特制订本办法。

一、安全礼貌施工目标

1、杜绝不礼貌施工行为，建立良好工作生活环境。

2、杜绝重伤及以上人身伤亡事故。

3、杜绝重大机械设备交通火灾及误操作事故。

4、杜绝指挥性装置性违章;作业性违章控制在‰以下，争创“零违章”。

二、安全礼貌施工职责制

1、安全监察部(以下简称安监部)是工地安全礼貌施工的主管部门，对工程安全礼貌施工负监督管理职责。

2、工程部各专业工程师单项工程师是本专业本项目安全礼貌施工第一职责者，对本专业本项目安全礼貌施工负直接领导职责和直接管理职责。

3、项目经理是工地安全礼貌施工第一职责者，对本工地的安全礼貌施工负全面领导职责;项目副经理对工地安全礼貌施工负直接领导职责;项目总工对工地安全技术工作负全面领导职责。

4、各级各类人员各部门的安全礼貌施工职责，执行相关规定。

三、安全礼貌施工教育

1、用心运用各种形式，广泛开展安全施工宣传教育活动，寓教于乐，促进现场安全礼貌施工管理。

2、坚持周一安全学习及每日班前会班后会制度，加强日常安全礼貌施工教育。

3、对严重违反安全礼貌施工管理制度的人员，由安监部重新组织安全学习，经考试合格后方可上岗工作。

4、年初或工程开工前由安监部组织施工人员进行一次《建设安全工作规程》和《建设安全施工管理规定》及工地安全管理制度的学习和考试，考试合格方可上岗工作，试卷由安监部存档。

四、安全礼貌施工检查

1、机械检查由工程部定期组织机械管理人员对全厂机械的运行保养维修改造试验及起重指挥信号起重操作人员持证上岗状况进行定期专业检查并落实整改，安监部协助检查并对其检查整改状况进行监督。

2、工地每月组织一次由分管经理带队工程部主任工程部专业工程师安监部主任安全工程师参加的安全礼貌施工大检查，检查发现的问题以经理令方式责令各单项工程师整改，整改状况同职责单项工程师月度奖金挂钩，安监部主任负责监督考核。

3、安全工程师每周组织工程部专业工程师安监人员进行一次安全礼貌施工检查，重点检查施工项目的安全措施交底安全防护设施及防护用品的使用状况，对检查发现的问题下发安全礼貌施工问题通知单，工程部单项工程师负责整改，整改状况由安全工程师进行监督考核。

4、工程部各单项工程师每周一次对各自施工项目的安全礼貌施工状况进行自查，重点检查施工作业环境施工工器具安全技术措施落实状况并负责整改，检查及整改落实状况要有书面记录，安全工程师对其检查整改状况进行监督考核。

5、消防及交通检查由公安保卫部组织消防交通管理人员对现场各类配电室电缆夹层及隧道库房工具房存油区氧气乙炔站等重点消防部位和厂内机动车辆的安全行驶状况进行专业检查并落实整改，安监部协助检查并对检查整改状况进行监督。

五、安全礼貌施工措施

1、项目开工前，由安监部主任代表项目工地同各承包方签订安全施工协议，作为施工承包合同的附件一并执行。

2、所有施工项目务必编制作业指导书并按规定办法审批。作业指导书中务必有切实可行的安全礼貌施工措施。安全礼貌施工措施中务必明确该项目的主要危险点及安全监护人并贴合以下要求：明确对该项目施工人员的要求;明确对该项目施工用机械工器具的要求;明确施工中各类材料的使用存放回收要求;明确施工中务必采取的安全防护措施要求;明确施工作业环境的礼貌施工要求。

3、施风险预测预防制度，工程部各专业工程师针对工程实际状况，编制月度季度年度安全作业指导计划，针对施工中的高处作业交叉作业焊接吊装运输用电用气爆破动火等环节中的不安全因素提出预防高处坠落高处落物打击触电机械伤害等人身防范措施和防风防火防雨防雷措施，经安全工程师审批后负责落实执行，安监部主任对措施制订和落实状况进行监督考核。

4、所有施工项目务必进行安全交底，无措施或未交底的项目严禁布置施工。重大及危险性作业项目务必按规定办理安全施工作业票并按规定办法审批后方可开工。在已投入运行的区域或与运行系统相连接的区域施工，务必严格执行电厂关于工作票管理制度，办理响应的工作票并有电厂运行人员在场监护的状况下方可开工。现场动火作业务必办理动火工作票经公安保卫部门审批后方可开工。

六、安全设施及安全防护用品管理

1、因工程施工特殊需要的特殊防护用品和用具，由安监部负责编制计划报批并审批发放。

2、现场安全警示牌由安监部规划布置，负责日常管理。工程部负责安全警示牌的安装和维护。

3、警戒绳水平安全绳安全网软爬梯等安全设施由安监部选型，编制购置计划经审批后交物资部订购，由工地租赁站负责管理和发放，安监部对日常使用状况进行监督。

4、防护通道安全围栏孔洞盖板脚手架等安全设施由安监部带给施工标准要求，工程部负责施工安装，安监部对安装及使用状况进行监督。

5、施工人员进入施工现场务必遵守工地安全礼貌施工管理各项规定，正确佩戴安全帽规范着装。具体要求执行部颁《建设安全工作规程》和《建设安全施工管理规定》的相关规定。

七、安全例会

1、安监部每周组织一次由承包方安监员参加的安全专业会议，及时了解和掌握安全施工动态，总结布置日常工作。

2、工地每月组织一次由经理主持，分管经理各部室主任安监部安全工程师工程部专业工程师参加的安全工作会议，检查工地安全礼貌施工目标计划和安全措施实施状况，听取安监部月度安全礼貌施工监督考核状况汇报，解决安全礼貌施工方面问题，提出下一阶段安全礼貌施工工作要求。

3、工程部在工地生产协调会上按照“五同时”原则，讨论解决安全礼貌施工问题。

八、分承包方管理

1、分承包方务必遵守工地安全礼貌管理规章制度，服从工地安监部在安全礼貌施工方面的管理。

2、分承包方务必遵守工地关于安全防护用品安全设施标准化的规定，为本单位人员配备贴合工地要求的安全防护用品和安全设施。

3、分承包方务必经工地安监部审查其施工资质并与其签订安全施工协议，明确双方职责和义务，否则不得使用。

4、工地对于在工程建设中有突出贡献的分承包方应给予奖励，对不服从工地安全礼貌施工管理野蛮施工管理混乱事故不断的分承包方，应立即终止合同，终止使用。

5、对分承包方实行安全礼貌施工与经济挂钩的管理办法，由合同部预留分承包方施工管理费的%作为安全施工保证金。分承包方发生重伤及以上事故和重大不安全礼貌施工行为，扣除其保证金的%，发生轻伤事故和影响恶劣的不礼貌施工行为，扣除其保证金的%。

九、事故处理

执行《建设安全施工管理规定》中关于事故调查处理的办法，由安监部牵头组织对事故的原因、经过进行调查分析，提来源理意见，落实防范措施。

第四篇：老旧小区改造方案

一、 改造范围

东胜区建成区域内的老旧小区。主要对象是2003年以前建成的小区。

二、 改造目的

通过改造，使老旧小区达到功能完善、环境优美、节能环保、适宜人居的目的。

三、 改造内容

1、 供热系统改造

包括室内系统分户控制、热计量改造，实现单户可控，室内温度可调，可按计量收费的目的。室外供热系统的改造，按照节能建筑的用热指标对管网系统进行重新设计，加装平衡、控制、计量装置，做到按需供热，减少热量损失。热源系统改造，对换热站（锅炉房）进行供热能力核算，对供热设备进行优化，通过智能控制、变频控制来降低电能、热能的消耗。

2、 建筑物围护结构节能改造

建筑物围护结构节能改造主要指建筑物的外墙保温、屋面保温、门窗气密性改造、阴阳台封闭。通过建筑物围护结构的节能改造，可大大降低热损失，提高人体舒适感。

3、 供水管网改造

原有的供水管道大都老化严重，跑冒滴漏司空见惯，常常因为故障而停水，严重影响居民正常生活，有的供水管道与污水管道并行，不符合规范标准要求。将原有的供水管道更换为符合饮用水卫生标准的塑料管道，提高管道使用寿命。

4、 排污管网改造

老旧小区的排污管网年久失修，管道堵塞及污水溢出现象时有发生。将污水管道进行维修改造，使水流顺畅，减少堵塞。

5、 绿化、亮化、硬化改造

“三化”改造主要是维修、补充、完善，着力打造宜居环境，提高居住舒适度。

6、 公共服务设施改造

为丰富居民业余休闲文化生活需求，在老旧小区适当建设一部分公共活动室，添置一些体育活动设施，满足人们的文娱生活、体育锻炼需求。

四、 实施步骤

1、 摸底调查阶段

老旧小区的改造工作涉及的范围广、部门多、内容杂，要把这项工作做好，首先要调查老旧小区的基本情况，了解小区的建成年代、建筑面积、居住户数、面积分布、楼栋数、

单元数、建筑物的基本结构情况，了解小区地下管网的使用情况等等。调查过程中要涉及办事处、社区、物业公司、居民、供热、供水、排污、供电等相关单位。调查一定要详细、真实，为做施工方案提供依据。

2、 施工方案设计阶段

根据摸底调查阶段提供的基本情况作出具体的施工设计。这一阶段需要聘请有类似经验的设计院进行，施工图完成后要邀请有关单位、业界专家进行图纸会审。施工图既要符合国家及地方有关标准、规范，又要符合实际情况。

3、 项目招投标阶段

根据改造项目类型进行分类打包招标，招标按照国家及地方有关招投标程序进行。选择有经验、有技术、有实力的施工、监理单位来承担老旧小区的维修改造任务。

4、 项目施工阶段

施工阶段要有专门的部门来统一指挥、协调，对每一项工程要有专人负责。严格控制工程质量、进度、安全、造价。

5、 项目验收阶段

验收包括进度验收、分项验收、竣工验收等，每次验收须有施工单位、建设单位、监理单位、设计单位参加。验收要做到每完工一项验收一项。

6、 项目评价阶段

改造工作完成后要进行改造评价，尤其是节能评价，要请有资格的专业公司进行能效评价。

五、 经验总结

根据已完成的改造项目取得的效果及反响，针对改造实施过程中出现的问题、矛盾，认真总结改造经验，形成系统的改造管理模式，为后续改造工作的顺利实施提供保障。

第五篇：老旧小区改造方案

通过实地测量和对现状的分析，结合小区的实际情况，在现有小区绿化的基础上，保留部分有价值的观赏树木，增加各类乔灌木及花卉，完善小区各项设施，提高小区整体绿化水平，改善小区环境质量，特制定小区绿化改造实施方案，具体内容如下：

一、绿地现状

1.小区现有绿地总面积约2 万平方米，绿化覆盖率小，未能达到国家和省级园林式小区绿化标准要求的30%以上，需尽可能地增加绿化面积。

2.绿地内现有植物配置不合理，苗木品种单一，生长不良，枯枝死树现象严重，存在“脏、乱、差”现象，影响整个小区的景观效果，急需改善。

3.小区主要道路两侧均为硬化铺装，缺少行道树。

二、改造方案

1、在现有绿地基础上，保留观赏价值较高的植物，沿路的小块绿地将其抬高，修砌花坛；楼群之间的绿地以草坪为底，适量栽植鸢尾、金山绣线菊、景天等宿根花卉，组成模纹图案；增加紫薇、连翘、榆叶梅、樱花、金银木、丁香等花灌木，在小区主要道路两侧栽植行道树；乔、灌、草、花合理配置，层次分明、疏密有致、色彩丰富，形成恬美、幽雅、变化的园林空间，提高小区整体化水平，改善人居环境。

2、鉴于小区绿化覆盖率不达标，在主要道路两侧采用规则式栽植方式，每隔5米起除道板，栽植树型优美的金丝垂柳、合欢、国槐等乔木作为行道树，既增加了道路景观效果，又增加了绿量。

3.本着“以人为本”的原则，结合小区现有健身区，在小区空间较大的地方修建三、四处休闲广场，花坛、石凳、小品等各项园林设施齐全，为居民提供集健身、休闲、娱乐为一体的小型休闲广场。

4.充分利用小区现有绿化条件，本着“见缝插绿”的原则，在居民楼两侧及栏杆处栽植爬墙虎或五叶地锦等爬藤植物，适情进行立体绿化，不断延伸绿化空间，增加绿量。