无忧范文网小编为你整理了多篇《农村集体土地出租涉及到的法律问题范文(合集)》范文，希望对您的工作学习有帮助，你还可以在无忧范文网网可以找到更多《农村集体土地出租涉及到的法律问题范文(合集)》。
第一篇：农村集体土地出租涉及到的法律问题
农村集体土地使用权出租相关问题的法律分析
近年来，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也直接影响了城市的建设与发展。针对此问题，我们就农村集体土地使用权租赁合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行了相关的法律分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一 、关于合同效力的法律分析
（一）合同法有关合同效力的规定
《合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。
《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。 《合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。
（二）集体土地租赁合同的效力
1、《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土体的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
则以及《合同法》第一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议，当事人和解、调解不成的可以向人民法院起诉。也就是说并不是所有的人都可以主张合同无效，原则上只能由合同当事人来向法院主张合同无效。即使由于利益关系的驱动，很多出租集体土地的村民组织不愿意去法院诉讼确认合同无效，政府相关部门及其他组织亦不能越俎代庖，来确定合同无效或代为向法院诉讼，这在我国法律上是没有依据的。
其次，关于合同解除的法律后果问题。
合同无效的情况下：《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”；第五十九条规定，“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”；《民法通则》第六十一条规定，“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”。 依据以上规定，由于目前农村集体土地租赁合同大多应属无效合同，当解除合同时，当事双方有互相返还的义务。也就是说，村、组一方向承租土地的第三方返还出租土地所取得的收益（多数为租金），承租土地的第三方向村、组返还所取得的集体土地使用权，自行拆除地上建筑物，恢复土地原状。至于过错赔偿损失，则要根据具体的租赁合同进行过错分析。租赁双方对过错赔偿数额有争议的，可以协商解决，协商不成的，可以共同委托专业评估机构进行评估。人民法院也可以依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》组织评估，最终依法确定一方承担还是双方分担过错赔偿数额。
合同有效的情况下：《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。
依据以上规定，在合同有效的情形下，违约方应赔偿守约方的实际损失，具体数额标准应依据具体合同条款执行。大体上应包括违约所造成的实际损失、守约方的预期利益以及违约金等。
三、关于合同主体资格的法律分析
在大多数的农村集体土地租赁合同中，出租方大部分是村民委员会，也有少部分是村民小组做为出租方直接出租土地。村民委员会可以成为合同的主体，但村民小组是否具有民事行为能力，成为合同的主体，在法律实践中，各方认知并不一致。
《合同法》第二条第一款规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”；第九条第一款规定，“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”；《民事诉讼法》第四十九条规定，“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼，其他组织由主要负责人进行诉讼”。由此可以看出，合同的主体包括自然人、法人和其他组织三种形式。
《村民委员会组织法》第十条规定，“村民委员会可以按照村民居住状况分设若干村民小组，小组长由村民小组会议推选”。这条规定是村民小组设立的法律依据，同时也给予了村民小组独立的民事法律关系主体资格。
《民法通则》第七十四条第二款规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”；《土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”；《农村土地承包法》第十二条第一款规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权”；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议事程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费”。上述法律法规表明，我国集体土地所有权存在三种基本形态，即村农民集体所有、村民小组农民集体所有和乡（镇）农民集体所有。集体土地所有权的主体是“农民集体”，村委会、农村集体经济组织、村民小组对集体土地享有经营、管理权。
综合以上分析，我们认为村民小组可视为《合同法》、《民事诉讼法》中所规定的“其他组织”，其具备民事法律关系中的主体资格，可以作为农村集体土地使用权转让中的当事一方。
四、对擅自出租集体土地的处置
（一）合法的土地租赁应履行的程序
租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：
1、与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定;
2、在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续;
3、租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。
第二篇：集体土地租赁合同纠纷案例分析
张雷律师按：杨先生和青浦区白鹤镇的一个村民委员会签订了土地租赁合同，用于建设堆场并将该堆场再次出租以收取租金。2010年五月份，杨先生承租的该土地遭遇拆迁，而村民委员会仅仅补偿杨先生很少的补偿款。杨先生咨询张雷律师，他和村委会签订的土地租赁合同难道是无效的吗？自己已经在该土地上投资了几百万，拆迁过程中能够获得多少补偿？张雷律师审阅材料后，指出该租用集体土地的租赁合同本身是无效的，杨先生面临拆迁会有很大的利益损失。于是给杨先生讲解了一个同是青浦区法院作出的判决。
房产律师提示：集体土地、村民委员会、租赁合同、合同效力、上海房产律师
【案情介绍】
2008年5月4日，杨先生和青浦某镇的村民委员会签订了《财产租赁合同》，约定了杨先生向该村民委员会租赁76亩土地用于堆放物品。合同约定租赁期限是2008年6月1日到2013年5月30日，租金是每亩7000元/年。
该合同约定：由杨先生负责该堆场推平工作和地面基础设施。（案件焦点由此产生）
合同签订后杨先生积极履行，不但按约支付土地租金，还与某工程单位签订了《土地平整铺设协议》。约定：工程总面积为76亩，每平方米16元。合同订立后，案外人就对该土地进行了平整和铺设。（该费用是杨先生的损失）
平整土地后不久，青浦区房屋土地管理局向该村民委员会出具了限期责令改正通知书，载明“你单位未经批准擅自将你村76亩土地出租给杨某作为堆场，违反了《中华*共和国土地管理法》第六十三条的规定，责令你单位在2008年6月5日前改正上述违法行为，逾期不改正，我局将作出进一步行政处罚。”（合同不能继续履行）
眼见租赁土地用于建设厂房的目的无法实现，杨先生向法院提起了诉讼，要求1确认双方签订的财产租赁合同无效，2村委会向杨先生返还租金，3村委会赔偿杨先生平整土地的经济损失36万元。（按照无效合同的法律效果提起诉讼请求）
【案件思考】
和村委会签订的租赁土地用于建设堆场的租赁合同是否有效？
租赁合同无效后，村委会是否应当赔偿杨先生的损失？
【法庭判决】
法庭审理后认为，双方签订的《财产租赁合同》虽然是双方真实意思的表示，但是违反了法律的强制*规定，因此无效。合同签订后，该村委会将土地交付给杨先生使用，杨先生对该土地进行了平整铺设工程。按照合同无效的法律效果处理，杨先生应当向该村委会支付土地使用费，使用费的标准参照合同约定的金额。（合同无效，恢复原状、不当得利）
因该土地是农民集体所有的土地，其使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，双方签订合同时对该土地的*质都是明知的，因此合同无效的结果应当由双方各自承担过错，村委会相对于杨先生应当承担更多的过错责任。（有过错的，赔偿损失）
据此判决，该租赁合同无效，杨先生将土地返还给该村委会并缴纳已经使用期间的使用费，村委会赔偿原告土地平整损失17万元。
【法理延伸】
张雷律师认为，《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，该条款属于法律效力*强制*规定，违反该套款的合同无效。国家对农民集体所有的土地用途严格管制，租用集体所有的土地用于堆场的合同无效。
合同无效后，按照《合同法》第五*条的规定有合同无效的法律效果。具体就是恢复原状，有过错的赔偿对方因合同无效而受到的损失。杨先生用36万元进行土地平整，对此损失自己应当承担一部分，同时基于村委会的过错明显大于杨先生的过错，因此对此损失法庭最终判决村委会赔偿杨先生损失17万元。
