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第一篇：三购买“无证”二手房所签购房协议无效
越来越多的购房者选择购买二手房，而次新房尤其受到欢迎。
看上一套次新房的林女士称，很多次新房，都是没有住过、也没有装修过的，和一手房一样，价格上还有优势。
而对于很多次新房尚未取得房屋产权证的情况。
律师特提醒，购买无房产证的二手房，所签的购房协议通常会被认定无效，房子还得退给对方，其中的损失，更是没法追回来。
案例陈述
卖房反悔 “无证”成交易无效说辞
2009年，急等用钱的孙先生，想把自己的房子转手卖给王女士，但由于房产证尚未办理，两人经过协商，王女士先付33万元给孙先生，余款2万元，待到房产证办理好后再付清。
而到了今年，孙先生发现买房的门槛越来越高、而房价也是节节攀升，遂对自己之前的“转卖”行为后悔不迭，便已“至今未取得房屋产权证合同无效为由”，要求与王女士解除购房协议。
对这种做法，王女士自然很气愤，希望求助本报律师，看能否拿回自己的损失。
律师分析
私下签协议买“无证”二手房 被认定无效
卖家在尚未取得房屋产权证时，与购房人达成的房屋买卖合同究竟是否有效?陕西省永嘉信律师事务所姬英凡律师解释，目前的法学理论对此尚有争议，不过在司法实践中，通常可能认定为无效。
她说，依照《城市房地产管理法》第37条的明确规定:“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。
同时，在《合同法》第五十二条中，也有:“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定。
而在本案例中，孙先生在尚未取得房产证的情况下，与王女士签订房屋买卖合同的行为，显然违反了这些法律条款的规定。
因此，该合同是无效的，购买行为也是不成立的。
由于合同无效，那么根据《合同法》第五十八条的规定:“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的'，应当折价补偿。
”双方应相互返还取得的财产。
这样看来，王女士与孙先生相互退还房屋和购房款就没有什么异议了。
但是，由于房价上涨，给王女士造成的利益损失又该由谁来承担呢?根据《民法通则》第六十一条、《合同法》第五十八条、第五十九条相关条款的规定来看，合同无效后，有过错的一方是应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，则应各自承担相应的责任。
那么，对于上述这个无效的房屋买卖合同谁负有过错呢?姬律师认为，双方均负有过错。
因为，孙先生明知自己的房屋尚未取得房屋产权证却仍然出卖自己的房屋，而王女士明知对方尚未取得该房屋的产权证书仍出资购买该房屋，所以双方均对这个无效的房屋买卖合同负有过错且责任相当，双方应当共同承担由此造成的损失。
律师提醒
还有六种情况 购房合同也无效
姬律师提醒，未办理产权登记手续，合同通常会被认定无效，因此，购房者在购买尚未取得房产证的房屋时一定要谨慎。
除此外，还有六种情况也会造成购房合同无效:
1 房产、地产分别转让给不同当事人的，买卖合同无效;
2 出卖房屋的主体必须是该房屋所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，买卖行为无效;
3 在同等条件下，共有人、承租人拥有优先购买权，房屋所有人出卖出租须提前3个月通知，否则买卖合同无效;
4 机关、团体、部队、企事业单位购买或变相购买城市私有房屋的无效;
5 买卖中存在欺诈行为，显失公平的，合同无效;
6 违反《城市房地产管理法》转让时，购房协议无效。
第二篇：二手房无房本买卖合同
卖方（甲方）：______________
买方（乙方）：______________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 房屋的基本情况
出卖方房屋（以下简称该房屋）坐落于____________________；位于第_____层，共_____（套）（间），房屋结构为____________________，建筑面积_________平方米（其中实际建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米），房屋用途为_____________；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为_________________。
第二条 房屋面积的特殊约定
本合同第一条所约定的面积为（出卖方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。
该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±_____%（不包括±_____%）时，房价款保持不变。
实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±_____%（包括±_____%）时，甲乙双方同意按下述第_____种方式处理：
1.买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起_____天内将买受方已付款退还给买受方，并按_____利率付给利息。
2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。
第三条 土地使用权性质
该房屋相应的土地使用权取得方式为_____；土地使用权年限自________年_____月_____日至________年_____月_____日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_____；该房屋买卖后，按照有关规定，买受方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。
第四条 价格
按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（币）每平方米_____元，总金额为（币）_____亿_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
第五条 付款方式
买受方应于本合同生效之日向出卖方支付定金（币）_____亿_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整，并应于本合同生效之日起_____日内将该房屋全部价款付给出卖方。具体付款方式可由双方另行约定。
第六条 交付期限
出卖方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给买受方，并应收到该房屋全部价款之日起_____日内，将该房屋付给买受方。
第七条 买受方逾期付款的违约责任
买受方如未按本合同第四条规定的时间付款，出卖方对买受方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按_____计算。逾期超过____天后，即视为买受方不履行本合同。届时，出卖方有权按下述第____种约定，追究买受方的违约责任。
1.终止合同，买受方按累计应付款的_____%向出卖方支付违约金。出卖方实际经济损失超过买受方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由买受方据实赔偿。
2.买受方按累计应付款的_____%向出卖方支付违约金，合同继续履行。
第八条 出卖方逾期交付房屋的违约责任
除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，出卖方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给买受方使用，买受方有权按已交付的房价款向出卖方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在_____个月内按_____利率计算；自第_____个月起，月利息则按_____利率计算。逾期超过_____个月，则视为出卖方不履行本合同，买受方有权按下列第_____种约定，追究出卖方的违约责任。
1.终止合同，出卖方按买受方累计已付款的_____%向买受方支付违约金。乙方实际经济损失超过出卖方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
2.出卖方按买受方累计已付款的_____%向买受方支付违约金，合同继续履行。
第九条 关于产权登记的约定
在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因出卖方的过失造成买受方不能在双方实际交接之日起_____天内取得房地产权属证书，买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起_____天内将买受方已付款退还给买受方，并按已付款的_____%赔偿买受方损失。
第十条 出卖方保证
在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由出卖方承担全部责任。
第十一条
因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由出卖方向国家交纳，契税由买受方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。
第十二条
本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
第十三条
本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
第十四条
本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由苏州仲裁委员会仲裁。
第十五条
本合同（经甲、乙双方签字）之日起生效。
第十六条
本合同连同附表共_____页，一式_____份，甲、乙双方各执一份，_____各执一份，均具有同等效力。
甲方：__________ _________年____月____日
乙方：__________ _________年____月____日
