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一、文献综述 1、国内研究综述 上世纪90年代后，随着我国房地产市场的建立和房地产业的发展,房地产经纪中介大量涌现,房地产经纪活动得到了迅速发展。同时，房地产经纪领域引起了学术界的重视。归纳起来，国内有关房地产经纪法律规制方面的研究主要有以下几个方面： 在完善房地产经纪机构市场准入制度方面，王健(2007)认为对房地产经纪机构的管理应从源头抓起，加强机构和从业人员在领取营业执照前的审核，将每年资质年检的时间放在工商部门企业年检之前，这样，违法和违纪行为将大大减少。吴剑平(2009)建议在立法上建立房地产经纪机构资质审查前置制度。柴强(2011)指出《房地产经纪管理办法》的出台和贯彻执行是全面落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，对于整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，将起到积极作用。 在房地产经纪人员素质和职业资格制度方面，周艳(2009)指出《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已明确保留全国房地产经纪人执业资格制度。万孝红(2010)认为经纪人员，不仅需要丰富的专业知识，还必须具备良好的职业道德修养，并提出了保证经纪人员的素质的政策建议。廖俊平(2011)指出：房地产经纪人员的职业资格，在很多国家和地区也都是实行准入制的。 在房地产经纪市场监管模式和发挥行业组织的作用方面，代永能(2007)指出我国房地产经纪业应该从行政主管模式向行政管理和行业自律并行模式转变，明确划分政府部门和行业协会的管理职能。刘元涛(2009)提出，在当前建设有限政府的大背景下，更应将政府的部分职权转移给行业协会，发挥自律监管的作用。尚毅(2010)认为当前我国房地产经纪市场监管过度强调行政管理，缺乏行业组织的引导和自律。 2、国外研究综述 起源于欧美的近代经纪人制度,是伴随着资本主义制度的建立而发展起来的。因而国外学者对房地产经纪的研究也比较早，并形成了一整套规范化管理体系。从西方学者关于房地产经纪法律规制方面的研究来看，主要可以分为以下几个方面： 在经纪人法律定义方面。以英美国为代表的英美法系国家与德国、法国、日本为代表的大陆法系国家，由于其法律体系和法律习惯的不同,对于经纪人的法律定义也存在着明显的差异，并围绕着两大法系对经纪人的法律定义进行了研究。 在房地产经纪业立法方面，世界上许多房地产发达国家,如美国、加拿大、英国、兰、日本、新加坡等国,都对房地产经纪业管理展了行业立法,其中以美国的管理模式代性。美国房地产经纪业管理立法的特点是由各州定自己的法律,尽管没有全国统一的法律制度,各州的房地产经纪业管理立法仍然具有一定的性。立法关注的问题主要是房地产经纪人的资格证管理、行业协会自律管理、房地产经纪人员的纪行为等内容。 为规范房地产交易行为,日本政府也于19年制定了房地产经纪业管理的专门法规,对房地经纪人的资格认定、注册管理、房地产经纪业交易类型、行业自律管理等内容进行了规定,对地产经纪业发展起到了促进作用。 新加坡政府于1996年颁布法律,开始对房产经纪人的执业资格进行统一考试,法律详细规定了房地产经纪人管理机构、考试科目以及对部分业从业人员的考试豁免等内容。 在房地产经纪业管理方面，许多学者对美国各州房地产执照法的共同点、房地产经纪人代理的法律意义、职业道德规范目的和作用、行业自律等问题进行了比较全面的述。Bruce Lindeman教授的《房地产经纪业管》(1998年)对美国房地产经纪业管理进行了较为细的论述,内容涉及了房地产执照法、代理法、律环境、房地产经纪从业人员、职业道德、经纪为管理、经纪机构及内部管理、佣金、房地产金与估价等与房地产经纪相关的问题,尽管该书是教科书形式编排的,但也可以说是研究美国房地经纪业管理的代表作之一。 总之,与发达国家甚至与我国港、台地区相比,我国大陆对房地产经纪业管理开展的研究刚开始起步,无论是在研究内容上,还是在理论深度上,仍然存在着较大的差距。同时在房地产经纪业管理实践中,房地产经纪企业、经纪人的行为规范程度与发达国家和地区相比,也有相当的距离。 二、选题背景及意义 20世纪90年代以来，随着我国房地产市场爆发式发展，随着我国房地产交易的不断升温，房地产交易形式愈来愈多样，流程也愈来愈复杂，房地产经纪行业随之得到了快速发展，从客观上看，我国房地产经纪行业促进了房地产市场交易效率的提高，加速了房地产的流通，满足了房地产市场的多元化需求。房地产经纪业在房地产市场中起到了不可或缺的重要作用，促进了我国房地产市场的发展。但由于房地产经纪业在我国的发展时间较短，难免会出现一些问题，其中以房地产经纪的违法行为最为突出。 房地产经纪业的违法行为不但损害房地交易双方的的合法权益，还损害了其自身在社会公众中的形象，严重影响了我国房地产市场的健康发展。因此，如何通过法律规制房地产经纪行为我国房地产市场健康发展中迫切需要解决的问题。对此问题进行深入的研究，不但具有极为重要的理论意义，而且具有极为重要的现实意义。 三、研究的主要内容 本研究的主要内容包括五个部分： 第一部分为引言外，主要分析本研究学术背景及理论和实际意义，归纳总结国内外相关研究的文献综述，确定研究方法和研究框架。 第二部主要分析和探讨我国房地产经纪行业发展现状与存在的问题。本部分首先概要介绍房地产经纪的相关理论，随后分析我国房地产经纪行业发展现状，并指出我国房地产经纪行业发展过程中存在的主要问题。 第三部分剖析了我国房地产经纪行业法律规制的主要内容。这一部分从分析房地产经纪市场法律规制的必要性出发，进一步研究我国房地产经纪规制法的性质和法律规制的原则，从对房地产经纪市场主体的规制和对房地产经纪市场行为的规制两个方面探讨我国房地产经纪市场法律规制的内容。 第四部分分析了我国房地产经纪行业法律规制存在的缺陷。主要从我国房地产经纪机构监管制度、房地产经纪人员监管制度、房地产经纪业务行为监管和房地产经纪风险防范监管等四个方面探讨了当前我国房地产经经纪行业法律规制存在的不足。 第五部分探讨了完善我国房地产经纪法律制度的对策。提出了通过完善房地产经纪立法，规范房地产经纪合同，规范房地产经纪服务收费，建立房地产经纪营业保证金制度，完善房地产经纪市场准入制度，完善政府对房地产经纪市场的管理机制和加强房地产经纪行业协会的自律功能等几个方面的工作，完善和健全我国房地产经纪行为法律规制体系。 四、工作的重点与难点，拟采取的解决方案 本研究的重点： 1、分析了我国房地产经纪行业法律规制存在的缺陷 2、探讨完善我国房地产经纪法律制度的对策 本研究的难点： 1、我国房地产经纪行业发展现状分析 2、分析了我国房地产经纪行业法律规制存在的缺陷 解决方案： 通过文献研究法了解国内外相关研究的内容及房地产经纪刚也的发展现状和趋势，借鉴国外完善房地产经纪行业法律规制的经验和教训，结合我国的实际，提出解决对策;通过访谈法和实地调查等方法与房地产经纪行业的从业人员、房地产经纪机构和政府监管部门进行沟通，了解我国房地产经纪行业的实际状况。通过观察法了解我国房地产经纪行业的实际经营状况。 五、论文工作量及进度 1 20xx年1月―2月 制订计划，启动选题 2 20xx年2月下旬初 确定选题和指导老师、填写任务书 3 20xx年3月中旬 完成开题报告、文献综述、外文资料译文 4 20xx年3月中旬到2012年4月中旬 完成论文初稿 5 20xx年4月下旬 论文检查 6 20xx年5月上旬 修改论文，完成论文二稿、三稿 7 20xx年5月20日前 毕业论文定稿，上交指导老师评分 8 20xx年5月下旬 论文评审、论文答辩 六、论文预期成果及创新点 论文预期成果 通过对国内外学者关于房地产经纪行业法律规制的研究成果的梳理，在深入研究和分析我国房地产经纪行业发展现状和不足、房地产经纪行业法律规制的发展现状和缺陷的基础上，提出完善我国房地产经纪行业的法律规制对策，为完善我国房地产经纪行业的法律规制提供理论依据和政策建议。 论文创新点 1、从对房地产经纪市场主体的规制和对房地产经纪市场行为的规制两个方面探讨我国房地产经纪市场法律规制的内容。 2、从我国房地产经纪机构监管制度、房地产经纪人员监管制度、房地产经纪业务行为监管和房地产经纪风险防范监管等四个方面探讨了当前我国房地产经经纪行业法律规制存在的不足。 3、提出了通过完善房地产经纪立法、房地产经纪市场准入制度、政府对房地产经纪市场的管理机制和加强房地产经纪行业协会的自律功能等几个方面的工作，完善和健全我国房地产经纪行为法律规制体系。 七、完成论文拟阅读的主要文献 [1].沈正超、黄建铧编：《住宅与房地产词典》，学林出版社，2002年版。 [2].刘树成主编：《现代经济辞典》，江苏出版社，2005年版。 [3].邓永成著：《房地产经营实务》，立信会计出版社，1994年版。 [4].尚国i著：《房地产经纪业规范化管理研究》，中国大地出版社，2003年版。 [5].冯骏主编：《房地产经纪基础》，中国林业出版社，2007年版。 [6].[美]E`博登海默著，邓正来译：《法理学――法哲学及其方法》，中国政法出版社，2004年版。 [7].符启林著：《房地产法》，法律出版社，2004年版。 [8].高荣、周云编著：《房地产经纪概论》，东南大学出版社，2007年版。 [9].顾功耘主编：《经济法教程》，上海人民出版社，2006年版。 [10].江平主编：《民法学》，中国政法大学出版社，2000年版。 [11].[日]金泽良雄著，满达人译：《经济法概论》，中国法制出版社，2005年版 [12].[德]卡尔?拉伦茨著，陈爱娥译：《法学方法论》，商务印书馆，2003年版 [13].李昌麒主编：《经济法学》，中国政法大学出版社，1999年版。 [14].刘薇主编：《房地产经纪》，化学工业出版社，2005年版。 [15].刘小川、张建坤主编：《现代经纪人教程》，中国工商出版社，2002年版。 [16].尚国i. 房地产经纪的内涵与特征分析[J]. 河北法学. 2005(04) [17]. 朱凯力,曹蔓,张超. 中国内陆与香港房地产经纪业的比较[J]. 城市开发. 2004(07) [18]. 黄英,刘洪玉. 中国房地产经纪服务业的现状与发展[J]. 中国房地产. 2004(09) [19]. 刘长滨,都昌满. 中美房地产经纪业发展及管理制度比较[J]. 城市开发. 2002(01) [20].宋春红,苏敬勤. 美国房地产经纪市场运行效率综述[J]. 建筑管理现代化. 2007(01) [21].卢志强. 房地产经纪机构监管研究[D]. 西南政法大学 2010 [22].黄珍珠. 中美房地产经纪业比较分析：行业结构与行业管理[D]. 华东师范大学 2010 [23].朱玉娜. 房地产市场失灵与房地产经纪信息化[D]. 华东师范大学 2010 [24].师付中. JS房地产经纪公司服务质量评价与提升研究[D]. 郑州大学 2010 [25].李侃. 中美房地产经纪运作模式的比较研究[D]. 华东师范大学 2009 [26].陈瑶. 我国房地产经纪市场信息不对称与政府监管[D]. 苏州大学 2004 [27].赵庆祥. 房地产经纪行业发展研究[D]. 北京工商大学 2006 [28].代永能. 我国房地产经纪业的规范化管理研究[D]. 重庆大学 2007 [29].黎卓敏. 广州市的房地产经纪管理研究[D]. 北京交通大学 2008 [30].朱凯力,曹蔓,张超. 中国内陆与香港房地产经纪业的比较[J]. 城市开发. 2004(07) [31].刘长滨,都昌满. 中美房地产经纪业发展及管理制度比较[J]. 城市开发. 2002(01) [32].赵斌,宇卫昕. 我国房地产经纪行业现存问题及对策[J]. 中国房地产. 2007(05) [33].李贵良. 美国房地产经纪人行会的特点及对我国的启示[J]. 生产力研究. 2007(10) [34].尚国i,路红卫. 台湾房地产经纪业管理制度及其启示[J]. 商业时代. 2007(20) [35].桂建明. 试论房地产经纪行业的特点及存在的问题[J]. 沿海企业与科技. 2007(06) [36].郑瑞琨等著：《房地产交易》，北京大学出版社，2007年版。 [37].Bruce Lindeman, Real Estate Brokerage Management,4th Edition ,Prentice Hall,1998 [38].Viscusi,W.K.,J.M.Vernon and J.E.Harrington,Jr,2000,Ecnomics of Regulation and Antitrust, The MIT Press [39].Lawrence Yun ，PH.D Lawrence Yun，PH.D，Real Estate Brokerage Industry : Structure―Conduct―Performance，Oetober25，2005 [40].Roger H.Bernhardt , Ann M.Burkhart: Real Property,4th Edition ,West Nutshell
