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第一篇：商业调查报告
1、超越
75万平方米商业力压徐家汇
长久以来，徐家汇商圈始终是上海人流量最多、日均销售额最高的地区，如今这一地位受到五角场商圈的挑战。
去年年底，总建筑面积33.43万平方米的超级商业巨无霸―――上海万达商业广场在五角场商圈隆重开业，巴黎春天百货、万达国际影城、沃尔玛购物中心、特力屋家居广场、宝大祥青少年购物中心、上海黄金珠宝城，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌汇聚于此。本月底，紧邻的百联又一城也将以高端、多元化的商业组合闪亮登场。精品百货、特色餐饮、时尚数码、顶级影城……徐家汇商圈所拥有的商业氛围、服务设施、娱乐享受、时尚触觉已全部现身五角场商圈。全新揭幕的商业航母吸引了浦东、虹口、闸北、宝山等周边区域以及江浙等邻近省市的高消费群体。
新五角场不仅已在商业配备上比肩徐家汇，其规模更将超越徐家汇。最新统计表明，徐家汇现有商业面积50万平方米，而今年内五角场地区落成的商业项目面积就达43万平方米，加上原有的商业项目，五角场商业面积已将在徐家汇之上。此外，华联商厦杨浦店和亚繁商厦旁边将来还可以再规划建设两家大型mall。而徐家汇除了大宇广场基地外，已经没有可供新建项目的土地。到20xx年，五角场的商业面积将达到75万平方米，全面超越徐家汇的商业体量。
2、腾飞黄金10号线助推
被誉为轨道交通黄金线的10号线在五角场中心商务区设有五角场和江湾体育场2个站点，由地下商业走廊相连，实现了双站互通的联动效应。途经虹桥机场、徐家汇、淮海中路、南京东路多个交通枢纽站点，可与其它各条轨道交通线实现轻松换乘。10号线还将与中环线高架道路、椭圆形环岛下沉式广场以及人行地道等构成五角场五层立体交通网络。与一号线成就了徐家汇的繁荣一样，10号线也为五角场的发展插上腾飞翅膀。
同时，轨道交通8号、12号、17号多条建设、规划中的轨道交通线路，都将穿越五角场周边区域，加上毗邻的目前已通车的轨道交通3号线以及区域内集聚的30余条公交线路，四通八达的交通网为五角场创造了非凡的发展速度与发展空间。
3、时尚海派新文化聚集
原先只有在徐汇的八万人体育场、上海大舞台、以及虹口足球场才上演的大型演唱会已于去年年底首度搬师江湾体育场,长达5个多小时并有众多明星出席的创智天地慈善马拉松演唱会开创了五角场时尚文化演出的序幕，各类体育活动、音乐会、沙龙、嘉年华将在此频频登场，不仅为五角场聚集旺盛的人气，更使之成为继徐汇、虹口之后的又一处上海时尚、文化的聚集区。
4、人文百年名校知识核爆
五角场地区人文优势突出，不仅拥有以复旦、同济百年名校为首的高等院校，更凭借周边高校的人才与科研优势，集聚而成科技产业，及以教育培训、研发创新、科技中介、咨询服务等为主的现代服务业。百年名校形成的文化氛围以及人才优势在上海各大城区中可谓首屈一指、无与伦比。
5、生态新江湾绿色生活
毗邻五角场商圈的国际级生态园区新江湾城，规划占地面积9.45平方公里，由区政府统一规划植树造绿、铺设道路、建造景观，规划中有17万平方米新江湾公园、游艇码头等高端休闲设施，成为五角场的后花园。
6、价值较量之下彰显无限潜力
◇五角场vs徐家汇
从徐家汇和五角场楼市的现状和发展看，城市副中心无论处在上升期还是调整期，高端优质楼盘在吸引高端客户的同时将获得更好的租售投资保障，始终体现出更好的保值与增值性。
作为上海较早发展起来的城市副中心，以白领精英和境外购房者为主的徐家汇楼市始终是上海房价的制高点。早在20xx年，高端楼盘售价就攀上了每平方米20000元枝头。宏观调控，徐家汇的高档楼盘在一片降价声中仍然保持稳健发展，正经历新一轮的置业热潮，房价居高不下，位于淮海西路的汇宁花园的均价已突破30000元/平方米，位于辛耕路的永新城的售价也已达到每平方米25000元左右。
相比之下，作为新兴城市副中心的五角场目前的房价明显被低估。随着五角场商业氛围、产业发展及配套环境的迅速腾飞，知名企业纷纷入驻，名校、名企集聚了大量兼具高知识背景、高收入水平、高眼光品味的境内外人士，而由知名发展商规划兴建的具有完善功能规划、卓越产品设计以及巨大发展空间的高品质楼盘亦应运而生，为寸土寸金的黄金五角场注入了新的活力。而目前五角场高端楼盘的价格远低于徐家汇，五角场城市副中心的迅速发展，使得该地区成为上海最具潜力的地产板块之一，并直接导致此版块高档楼盘价值的持续上升，这个趋势将在今年得到进一步体现。
◇五角场vs新江湾城
五角场版块与相邻的新江湾城版块，可谓各有特色、相辅相成，均在20xx年楼市中有不俗表现。20xx年初推出的新江湾城一号作品，价格一路攀升，而市场反响持续热烈，年底收盘时推出的毛坯期房售价已达到每平方米14000元。年底，华润置地以15.41亿元拿下新江湾城c2地块，创下新高，楼板价加上建安成本等，预计该项目建成后的毛坯房成本价将不低于每平方米15000元。
五角场版块的20xx年度扛鼎之作非创智坊莫属。
作为创智天地的主要功能组成，集创意办公、优质公寓、多元休闲及服务设施于一体的创智坊开盘不久已频频受到大学教授、企业金领、境外人士以及“海归派”的青睐。在他们看来，创智坊个性鲜明的建筑风格、舒适和谐的居住环境、全装修现房的优质品质、世界级数码社区的配套优势、以及地处五角场商圈的无限发展潜力，充分体现了身份、品味与眼光。
纵观五角场版块及新江湾城版块，前者已经初显城市副中心的格局和风范，而新江湾城的商业配套及交通设施目前还只能依附于五角场商圈。从两者的长期规划来看，也体现出五角场领跑、新江湾城作为后盾的不同侧重。
五角场版块除了龙头项目创智天地拥有的大片规划用地之外，已无大宗土地可以供应，而新江湾城拥有的大量土地储备则将作为强大后盾，因而对于投资性客户而言，五角场土地的稀缺性和持续减少的供应蕴含了更高的升值潜力，将带来非比一般的短期及长期回报。
头脑风暴
巴菲特投资逻辑分析五角场地产投资价值，沃伦.巴菲特，世界排名第二的富翁，个人资产价值数百亿美元，掌控着世界最大的企业集团之一。“我们不想以最便宜的价格买最糟糕的，我们要的是按合理的价格买最好的！”独特、深刻但又易于理解和操作的投资哲学及投资策略被无数投资人士奉为经典！
a、地位决定价值选择有天生地理优势的楼盘
巴菲特认为选择地理位置优越的楼盘是遵循地产价值决定论的首要原则。房地产价值的决定因素，除了地利还是地利。从发展趋势来看，城市的发展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越临近市中心的楼盘具有的价值必然越高，升值潜力越大，抗跌性也越强。在楼市整体价格上升时，优秀地块的楼盘是价格上升的引领者，而在市场相对低迷时期，很多区域的房价都有不同程度的下降，但核心区域的楼盘房价依然能够保持坚挺。
―――创智坊地处五角场核心位置，天生拥有地理优势。占地84公顷的创智天地，总建筑面积超过100万平方米，新近又取得了新江湾城的一块土地，使其南享五角场商圈黄金优势，北接新江湾城生态绿化环境，成为五角场首屈一指的龙头项目。
b、增加安全边际选择具备良好公共设施的楼盘
巴菲特信奉“安全边际”理论，通俗解释就是价值与价格相比被低估的程度或幅度。他倾向在产品和配套价值还未完全体现于价格时入市，投资未来将具备良好公共设施的对象。在这些区域，楼盘周边正在进行地铁、旧城改造等工程建设，暂时的施工场面容易掩盖了其真正价值，投资者能够以低价获取。而在工程竣工后，这些楼盘的配套必然会有很大幅度提升，未来可以预计获得更高的收益。
―――五角场的全面改建以及10号线的施工尚未全面完成，改建前的形象影响了整体区域价值认知，创智坊一期精装修房均价仅稍高于周边地段的毛坯房。但从其地块的核心地位和五角场发展带来的升值空间看，它的价值暂时被市场低估了。以它的地段、规模、定位，将来必定成为上海的一处地标性建筑。
c、保障投资成功选择有品牌保证的楼盘
巴菲特曾说：“如果你一生中找到三个杰出的企业,你就会变得非常富裕。”在地产市场中，这一投资论同样适用。从房地产商品化以来，市场在经历过前期的探索和中期的竞争阶段以后，涌现出了一批综合实力超卓的品牌开发商。投资品牌开发商的开发项目，就相当于在先期获得了市场关注度，在规避投资风险，获得长期回报上，是明智的选择。
―――创智坊由曾经开发过瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地产项目的瑞安地产实力打造，并联同甲骨文、思科、复旦量子基金、美国加州大学等众多战略合作伙伴，提供多元社区功能规划及不同层面的协助。它所创造的品牌效应，对于置业者而言，就如同宝马对于爱车族一般重要。
d、关注内在价值选择有潜在机遇的楼盘
房地产是一个充满潜在机遇的市场，它往往受到城市发展的激发而产生巨大的升值潜力。在上海，未来城市副中心五角场等城市潜力区域的楼盘，随着建设的推进，其价值也将日益彰显。
当然，认知潜力到选择投资的过程中，投资者会受到价格的影响。这些楼盘往往在价格上高过相同质素的其它项目，但这不应该是阻碍投资决定的因素。相比价格，多关注投资项目的内在价值，才是识别出未来“黄金股”的关键诀窍。
―――创智坊以其完善的功能规划、独特的建筑风格、舒适的社区环境、世界级数码社区的配套优势、高科技巨头和知名大学的合作助力以及地处五角场商圈的无限发展潜力，充分体现了置业者的身份、品味与眼光。随着五角场以及新江湾城建设发展的高速推进以及10号线的开通,创智坊优质的软硬件设施、融工作、生活、休闲于一体的多重功能规划所带来的内在价值必会迅速显露。
第二篇：商业项目调研报告
商业项目调研报告
此次主要针对裕华路（中华大街至体育大街）路段的商业项目、沿街商铺进行了调研。调研情况如下：
项目一：金正缔景城
物业地址：裕华西路、中华大街、工农路、维明南大街围合区域
物业概况：项目集住宅、商业、商务办公于一体。其中商业部分主要分布在裕华路与中华大街交口及中华大街沿街路段、工农路沿街，为2层底商。面积段为30平米——200平米。一层、二层完全分隔，为独立空间。其中一楼挑高达
6.9米。
商铺价格及销售概况：一楼价格在28000元/㎡——39000元/㎡之间；二楼价格为8000元/㎡——15000元/㎡。全款支付可优惠8个点；分期优惠5个点；贷款优惠为3个点，首付60%。工农路沿街商铺已售完；中华大街与裕华路沿街一楼商铺已销售80%，其余未售位置相对不够理想（裕华路沿街商铺前为规划绿化带），二楼大部分未售出。
项目二：优盘
物业地址：中华南大街西侧、工农路南侧，北临裕华西路，南临仓安路 物业概况：1栋28层住宅，一、二层为商业。商铺面积段为100平米——300平米，一、二层相通，整体销售。
商铺价格及销售概况：单价40000元/㎡（有下调余地）。付款方式全款、分期、贷款均可，具体优惠幅度需与经理商谈。
项目三：中国盒子
物业地址：休门街与四中路交叉口
物业概况：写字楼，沿街（休门街）有2层底商。
一、二层整体销售。拐角商铺面积为500平米，原售楼部所在位置为300多平米，其余面积均为208平米。商铺价格及销售概况：单价13500元/㎡（2007年时销售价格）；总价350万/套（208㎡）；月租金为20000元/月。已于07年售完，现都在使用中。经营项目多为餐饮类。
项目四：万隆国际中心
物业地址：裕华东路与育才街交叉口西南
物业概况：集公寓、住宅、写字楼、商业于一体，沿街（育才街）2层底商。商铺最小面积为300平米，一、二层整体销售。
商铺价格及销售概况：均价26000元/㎡；租金为5——6元/㎡/天。项目五：旺角
物业地址：青园街谈阁街交叉口（老干部活动中心对面）
物业概况：2层商铺，一、二层分隔出售。一层8个商铺，面积在47平米——245平米之间；二层为两个大卖场，面积分别为632平米、588平米。
商铺价格及销售概况：目前以销售为主，最小面积商铺单价为34823元/㎡，其余单价在28000元/㎡左右；二层单价为6600—6700元/㎡。贷款首付50%。目前已售出三间，做为银行使用。
此外对个别沿街门脸也进行了调研。裕华路冶金大厦附近门脸16平米左右（含装修、空调）的转让费为15000元。位于体育大街与裕华路交口的方北新村底商60平米左右的月租金为6000元/月，年租金为30万元/年。中山路与青园街交口东北角，东尚MALL三层14平米年租金35000元/年；9平米商铺月租金1500元/月；19平米商铺转让费为8万。
第三篇：房地产市场调查报告
一、摘要
目前XX新城区规划面积3３平方公里，人口35―50万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之XX中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，XX中心区即将成为XX的又一个居住中心。
二、城区规划背景（XX新城：未来XX的城市副中心）
XX新城区其定位为XX未来的政治、经济和文化中心。该区域规划总面积3５平方公里，近期计划开发12平方公里，其中工业区5平方公里，规划总人口约12万人。XX新城区远景规划年限一直到20xx年，届时计划容纳20万人口；同时根据市里“南居北工”的发展战略，到20xx年XX新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，充分发挥其XX城市副中心的优势，分担XX主城区的城市功能，减轻中心城区的城市负荷。
XX新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块，是大型的城市公园。
根据规划，XX新城区空间环境特色可概括为：“一心”，即鄞州新城区的中心，为区行政办公大楼所在区域，它不仅在功能上是城市行政商业区，在空间景观上也是视觉中心，它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现；“两轴”，即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴；“三环”，即通过整合现状河流绿化，形成3道以核心区为核心的绿环；“四廊”，即利用现有4条主要河流，形成宽约100米的空间通廊；“三十六点”，即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点，布置城市公园。
三、已建成楼盘：
1、华泰剑桥：由XX华泰股份公司开发，北靠四明路，东临钱湖北路，建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅，以120――130O的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站，交通比较便捷。
2、金湾华庭：由宁兴房产开发，位于钱湖北路以西，四明中路以北，总建筑面积约11万平米。由4幢小高层、15幢多层、9幢范围洋房和10幢联体别墅组成，共700多户，开盘价4000元/O左右，目前二手价6200元/O左右。步行五分钟可到达公交站点。
3、半岛名邸：由XX光大置业开发，位于天童北路与华裕路口，总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河，由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉，活动室，健身房等，需步行10――15分钟方可到达公交车站。
4、东湖花园：由雅戈尔置业开发，位于中兴路与麦德龙交叉口，建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120O的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程，离市区十分钟车程，小区附近设有公交站点，是居住和休闲的首选地。
四、在建楼盘：
1、都市森林：由雅戈尔置业开发，四明中路以北，宁南路以东，总建筑面积26.6万平米，共1900多户。由10幢高层、20幢小高层、3幢多层、4幢公寓和79套三层连排组成，将于20xx年6月份开盘。
2、新都美地：由新都置业开发，位于天童北路与四明路之间，建筑面积9.7万平米，由11幢小高层、9幢高层组成，共650多户住户。以100――120O的三室二厅二卫为主。24小时热水供应，安保自动化，还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400元/O左右。
3、小城花园：由百隆房产开发，位于天童北路，杉杉工业城南面，总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成，共828户。预计开盘价6200元/O左右。
4、四明春晓：由XX旗滨集团有限公司开发，建筑面积8万平米，共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。
五、调查定论
从市场调查的过程和信息，我们可以清晰的看到，XX房地产主要开发商在参与打造XX新城区，结合城市规划和房地产市场规律，稳步有序的推进，实现了房地产业20xx年一个新的'热点，在这个热点的背后是政府的宏观调控，和房地产业更趋于成熟，已建成的楼盘和未建成的楼盘，主体风格上是基本相一致的，以欧陆风情为主，有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性，从营销的角度上讲，风格不是主要形成竞争的因素，大量的百余平方普通住宅区，将吸引更多的购房者，从这里将引出一个环境与人文因素，以及周边的配套设施，成为营销新的引爆点；从各个小区的布局来看，总体上价格与价值是相吻合的，营销工作的主要重点，还是在于如何妙作聚集人气。总之，未来XX新城区的房地产市场还将持续走高。
第四篇：房地产市场调研报告
一、XX市房地产发展状况
在XX新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“XX市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从XX市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。
XX市政府关于常平（20xx~20xx）经济发展战略预测：20xx年、20xx年和20xx年常平镇国内生产总值分别为82、16亿元、165、25亿元、428、61亿元；20xx年、20xx年和20xx年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、XX市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和20xx年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；20xx年、20xx年和20xx年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和20xx年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析：
1）常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2）西北面区域
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3）常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄20xx年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4）常平东门区域，
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以XX四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；
山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7、5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
第五篇：房地产调研报告
一、背景介绍
从20_年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从ZUI初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，__前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿__，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20__收收入0.9亿，20__止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。
纵观200_年-20__x市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，__房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。
二、影响房价的变动因素
土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
税金及费用：20_年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。
房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。
三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。
对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。
建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵
其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。
三、政府的调控政策
三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台
国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升;但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了(销)预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。
四、房地产公司如何确定未来的经营战略
一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。
对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。
