融资部工作总结(范文6篇)

时间：2022-05-03 16:59:15 作者：网友上传字数：17162字

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第一篇：融资部半年工作总结

融资部2014年上半年工作总结

时光荏苒，岁月飞逝，不知不觉间2014年已过去一半。回首过去的半年，融资业务部在公司领导的正确指导、各部门的大力支持和协助下，我部全体工作人员认真贯彻、执行公司下达的融资任务，融资工作取得一定成果。我部门人员认真完成工作，努力学习，积极思考，伴随着公司的成长，我们工作的能力也逐步提高。在我部门所参与的各项实际工作中，我们都能够时时严格要求自己，做到事无巨细，认真对待。

为了更好地完成工作，总结经验，扬长避短，现将半年来工作汇报如下：

主要工作业绩

进入2014，在这严峻的融资形势面前，公司领导紧扣国家金融政策，认真谋划、及时部署，在公司领导的带领下，我部鼓足勇气，迎难而上，认真落实公司领导的工作思路和下达的融资任务，全面开展融资工作。

（一）在席王信用社贷款2000万。

年初集团公司下达融资任务，经多方比对，我部有意在灞桥联社贷款，经与灞桥信用社联社几位领导沟通，可在席王信用社申请最高授信额度为2000万元的贷款，此为联社最高授信额度权限。

1月底，我部向席王信用社递交了借款主体为陕西世强实业集团

有限公司，抵押物为新长安广场A座26层房产，借款期限二年的贷款申请书及借款人和抵押担保人的基本资料，随后积极配合席王信用社信贷员完善联社风险部所需对借款人的信用等级进行评估的资料，以确保用最短的时间完成风险评估，与此同时带领房地产评估公司的评估员对抵押物进行资产评估。我部人员克服重重困难，在两周以内完成贷款申请、上报联社、风险评估及资产评估等工作事项。完成上述事项后，敦促灞桥联社进行贷款调查，主要事项为信用社对借款人的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查和对抵押物有处分权人的同意抵押、保证人拟同意保证的有关证明以及对抵押物进行实地考察并留图像资料，历时两周完成了贷款调查。在贷款调查结束后，灞桥联社出具项目建议书和可行性报告，我部工作人员根据建议书积极完善所需资料，而后等待联社开审贷会进行贷款审批工作。信用社按审贷分离、分级审批的贷款管理制度进行贷款审批。在贷款审批这段时间里，我部工作人员积极联系信用社的相关工作人员解释、解决了联社提出的各种问题，经过一周时间，最终灞桥联社通过了我公司2000万元贷款的审批并拿到了联社批复。随后联系席王信用社信贷员和灞桥公证处公证员前往世强公司李总及我公司蔡总处签订借款合同、抵押合同及个人担保合同并予以公证。翌日与信贷员一同前往房地局办理了贷款抵押的相关手续，经过7个工作日的等待，拿到了他项权利证书。于3月中旬该笔贷款放到借款人账户，随后我部人员联系世强公司财务人员，陪同前往席王信用社将该借款转至我公司账户。该借款从申请到发放前后历时1个半月余。

（二）在东大明宫分社贷款2000万。

在4至5月期间我部人员相继在雁塔联社、中信银行、浦发银行、国信、信达等金融机构递交了以阳阳国际广场地下车位为抵押物的借款申请，我部人员通过种种努力，但由于以上所述金融机构未曾办理过以车位为抵押物的借款以及我集团公司没有合适的借款主体，从而导致未能办理成功。虽然如此，我部人员却未曾气馁。因我部人员悉知灞桥信用社此前曾有过用车位作为抵押物借款成功的借款案例，我部遂将借款方向转投灞桥信用社。我部人员与三江集团高层领导进行接洽，与此同时和灞桥信用社相关领导取得联系，经过商榷初步达成借款意向，经多次联系、反复协商，最终使得三江集团同意用西安三江生物工程有限公司作为此次借款的借款主体，遂向灞桥联社东大明宫分社提交了以西安三江生物工程有限公司为借款主体，抵押物为阳阳国际广场地下车位，期限二年的贷款申请书及借款人和抵押担保人的基本资料。在我部人员再三联系、多次追问的情况下，东大明宫分社加快了向灞桥联社上报资料的效率，在联社受理了借款申请，进行风险评估过程中，向我公司提出了问题。联社指出此前用车位作为抵押物借款的案例，借款成功后出现了一系列纠纷，针对此前纠纷要求我公司提供相关证明文件，经我部人员几番努力、多方搜集最终符合了联社的所有要求，消除了联社领导对此次借款抵押物合法性的疑虑。最终使得该笔贷款走向正轨，东大明宫分社于7月中旬放款，随后我部人员联系三江集团公司财务人员之后，陪同前往东大明宫分社将该借款转至我公司账户。该借款从申请到发放前后历时2个

月。

（三）在文宝斋借款2000万。

集团公司向文宝斋实业公司提出借款2000万元，我部人员及时与文宝斋相关领导取得联系，经过商榷初步达成借款意向，遂向文宝斋实业公司提交了以新长安投资（集团）有限责任公司为借款主体，期限一年的借款申请书及借款人基本资料。由于文宝斋和我公司为初次合作借款事宜，因此文宝斋相关工作人员在审核我公司资料后，对我公司提出了较多的问题及疑虑。经我部人员积极与文宝斋工作人员沟通联系、反复协商，并针对问题及疑虑出具了相关的书面材料，从而打消了文宝斋对我公司的种种疑虑，使得借款得以顺利进行。随后文宝斋与我公司签订借款协议，于3月中旬将2000万元借款汇入我公司账户。

（四）办理在文天阁512万贷款续贷手续。

在集团公司领导的指示下，该笔借款需要办理续贷手续。我部人员积极开展了相关工作，其中包括准备相关资料，找公司相关领导签订借款合同、抵押合同及当票，并且陪同文天阁工作人员前往房地局办理解压及抵押手续。

（五）协助下属子公司融资。

协助房地产公司在盛世神州基金公司融资1.8亿，带领地产公司财务人员到郭杜信用社了解贷款五级分类状况，并让郭杜信用社出具贷款五级分类状况情况说明书，使基金公司消除了对世纪金源在郭杜信用社990万元贷款状况为关注的疑虑，并提供了人民银行出具的各

关联公司的征信报告，使得该笔贷款得以顺利进行，目前该项目正在风险评估阶段。

（六）配合东亚银行、郭杜信用社、霸陵信用社、席王信用社、东大明宫分社等各银行完成贷后检查手续。

具体工作包括，带银行业务经理前往小寨领秀城、金花路7天酒店、新长安广场、阳阳国际等各抵押物处进行实地察看拍照，协调本公司以及各贷款公司财务部门及时出具财务报表以便按时向银行提供，并按银行要求提供租金核查、租赁三方协议及贷后检查表等相关资料。

（七）办理各公司贷款卡年审工作。

前往人民银行办理，集团公司、新长安医疗、长信置业、君泰公司的贷款卡年审工作，提供年审所需的各项资料及刻录光盘。

（八）和各银行加强联系。

除了与各银行信贷经理业务往来之外，平时还要经常与他们进行相互了解，通过沟通及时掌握银行最新的信贷政策，并且密切关注国家金融政策。通过参加多种社交活动，提升公司形象、拓宽融资渠道，在交流中宣传公司，扩展融资资源。

（九）完成新疆巴里坤宏泰矿业公司每月国、地税申报工作。

（十）多次办理蔡总及家人、朋友的护照、港澳通行证签注手续。

积极拓宽融资渠道

受国家对金融行业的管控，以及金融业大环境的制约，我公司融资前景不容乐观，为了加强融资力度，解决公司建设资金严重不足等问题，我部积极与东亚银行、浙商银行、浦发银行、陕西信合、长安银行、典当行及信托等金融机构保持联系沟通，以便于做好以下几点：

（1）加强信息收集，更为全面的掌握国家及地方针对房地产开发的有关政策，准确把握投融资风向，提高项目策划水平，保障项目顺利实施。

（2）夯实既有融资基础，继续开拓新的融资渠道，加强对商业性银行、信托机构及战略投资者的沟通。

（3）拓宽融资渠道，探讨多种筹融资方式。如负债融资——利用银行长期信贷、短期融资、信托资金等方式筹集资金，发挥综合优势；资本融资——通过股权变现、引进战略投资者等方式扩大融资；项目融资——选择较好的投资项目，组建项目公司，利用新公司平台再融资等。

（4）对价值显著，操作性强的项目，加快上马速度，从点到面，通过项目实施，锻炼队伍，夯实业务网，为下一步开拓更多项目打下良好基础。

加强内部管理

我部门围绕集团公司资金筹集总体目标，于今年年初便制定部门工作计划及融资目标。我部按2014年工作计划将融资项目分解任

务，实行项目责任人制，按周制定工作计划，每周进行工作完成情况检查，并将工作计划及工作完成情况向公司领导汇报。

下半年工作计划

（一）继续抓紧融资力度

1.安排项目责任人积极跟进融资项目。

2.和银行加强联系，积极开展合作。向浦发行、浙商行、东亚银行和信用社等推介融资项目，争取支持，保持联系，为今后的融资打基础。

（二）做好建立项目库的筹备工作。

为适应宏观金融政策的调整，抢抓融资机遇，我部将发挥工作积极性，立足融资，谋划项目，形成完整的融资申报材料，建立项目库，并结合银行信贷政策，向银行推介项目，有针对性启动项目申报程序。

（三）继续加强部门管理工作，提升团队执行力。

提高员工素质和工作能力。一是学习国家经济金融宏观理论知识，开拓视野，熟悉大势，为撰写公司融资和经营方面的材料积累知识；二是联系本部门的实际和自身知识结构的不足，积极学习项目建设、财务管理和银行信贷等方面的知识，下大力气改进工作中的缺点和不足。

着眼于集团长远的发展，我们必须在如何看待最近的信贷紧缩

这个问题上明确方向，面对当前错综复杂、一日千里的经济形势，我们要进行多方面的解读和认识，把握住问题的关键和最本质的内容，避免被表面现象影响我们的判断，并根据集团自身的发展情况制定出适宜我们自己的融资策略。夯实自身基础，做好融资准备。促进自身融资条件的完善，夯实融资基础，从企业发展的长远考虑做好各项基础工作，时刻准备进行新的融资项目，在新的融资机遇出现时才能第一时间占据资源，为企业的长远发展蓄势。

新长安集团融资部

2014-7-22

第二篇：关于融资贷款合作可行性分析的报告

根据上级领导对融资贷款方面的要求和指示，我部在近期通过与银行、担保公司洽谈，了解融资贷款运作流程和费用估算，合作方式等；另外也对我城商家目前的产品运作方式进行了调查并集中讨论，对目前我城商家产品运作，包括产品渠道、库存和利润等有了大致的了解。现结合以上所了解的信息，对我司融资贷款担保业务的可行性进行阐述并初步分析。

一、商家产品运作

近期我部就商家产品运作方式进行了调查了解，并就所调查的资料集中进行学习。从资料显示：

1、由于目前IT产品更新换代的时期不断缩短，厂家推陈出

新越来越快。直接影响到经销商的产品周转时间也在不

断的压缩，如目前经销商的产品周转时间基本上是随着

厂家的价保时间而定，一般为10—20天，而产品库存也

视厂家对产品的定位和政策来决定库存量，已很少出现

盲目增加库存的情况。

2、不同的IT产品有其不同的进销渠道，如目前的笔记本市

场，分销和经销已无太大区别，都是以零售为主。而在

DIY产品这块，分销代理和经销零售之间层级分明，零

售经销商进货渠道主要还是通过区域代理进购，其他IT

产品进销渠道基本与DIY产品类似。

3、目前IT产品已经进入微利时代，进货渠道、市场价格越

来越透明，产品也随之以走量的盈利方式。从调查资料

中了解到，目前笔记本产品利润已低至100—300元/台，

而显示器类产品中，区域分销出货利润更低至5—10元/

台，零售的经销商利润基本在40—70元/台。

二、合作方案

银行：目前银行提出的合作基本是通过我司推荐城内商家向银行进行贷款的方式。当中我司可作为中介方或担保方的角色向贷款融资商家收取一定的费用。

前期我部分别与工商银行、民生银行、兴业银行等就合作方面进行了多次商洽。从交谈中获悉，三个银行针对中小企业推出的业务基本大同小异，其区别主要在于业务的优惠措施和业务增值服务，如优惠措施中的利率优惠幅度，增值服务中的随借随还优惠等。而在当中，又以商业银行的政策比较灵活。三家银行提出的合作方案共同点是：对我司和我城进行综合评估，进而对我城质押物（固定资产、质押金等）或按等值、或质押放大来做一整体授信额度，我城商家进行贷款融资的授信额度需在整体授信额度内。

与银行合作当中存在一个重要的问题，那就是风险承担。由于我司并不是专业的融资担保公司，对银行业务和融资业务不熟悉，如何开展业务、降低风险、过程监控和费用收取都需要我司慢慢的去积累经验。故银行方面在合作方案当中不约而同的提到与加入担保公司环

节，以便更有效开展业务。

三、担保公司合作

担保公司在银行、我司、担保公司三方整体合作中提出，担保公司的进入环节在商户与银行之间，而我司作为反担保方对担保公司进行担保，实际上就变成了对贷方进行双重担保、双重监控。若出现贷方无法偿还贷款，银行无法收回贷款，则银行方向担保公司问责，而担保公司在无法追回贷方贷款时，则向我司（反担保方）承担的风险进行问责。反担保的质押物可以是保证金、股权、经营权、固定资产或货品。

我司作为反担保方，在与担保公司合作当中，担保公司视合作方式和我司的质押物，对质押物额度进行放大，放大比例最大不超过5倍，而放大后的额度作为银行准许的整体授信额度。在放大质押物额度中，被放大部分的风险由担保公司承担，实际我司作为反担保方只需承担实际质押物额度。而对于需要融资的商家，经担保公司放大质押额度最高至2倍。

收益方面，则根据双方承担风险的比例进行分配，目前市场行规是3%的担保费，可根据贷方实际需要和我司要求进行相应的调整。

四、可行性分析

通过一系列的调查和讨论，我部认为我司与银行直接合作，或我司与银行、担保公司三方合作，此两种方式各有利弊。

项目收益：与银行直接合作，从收益方面看，所得的中介费或担保费完全由我司获取，另外对于收取贷方的费用比例比较自由和灵活的进行调整。而加入担保公司，获益和费用比例都需要双方共同商量制定。

风险把控：由于我司从未涉及过融资贷款方面的业务，如我司单方面的作为担保方（推荐方不算），对商家信用的审核、贷款的监控等各方面的风险难以把控；而与担保公司进行双重担保，则可利用担保公司成熟、完善的审核和监控体系对贷方进行全程监控，再配合我司日常对商家的监管，可以把风险降到我司所能承受的范围之内。

资源把控：这里所谓的资源就是需要贷款融资的商家。如我司直接与银行合作，那么在选择商家方面由我司独自操作，商家的资料也只掌握在我司与银行方面；而加入了担保公司，由于双方是双重担保，客户资料需三方共享，后期可能会出现客户资源无法把控的情况。

近期获悉民生银行已联合省电脑行业协会、担保公司与太平洋电脑城和展望电脑城进行IT商家授信合作，但从民生银行的发布会及与民生银行的再次交谈中看出，合作中主要的项目担保方以担保公司为主，与商场物管方无太多直接关系。另外考虑到商家质押的问题，我部倾向于使用产品仓储质押的方式。

上述只是我部就目前所了解的情况作的一个利弊分析，至于选择哪种形式的合作，因为涉及的行业不同，缺乏相应的知识，很难作出一个有效的分析。另外也考虑是否能两者兼并，在整体授信额度范围

内，按项目的大小来决定合作的方式。另外从公司长远发展方向看，与银行和担保公司三方合作，可在初期使我司能迅速的了解贷款融资的运作流程，另外也更有效的规避风险，为我司往后在不同行业的专业市场再进行此类融资项目的操作积累大量的实践经验。

以上为我部就近期与银行和担保公司接触所获悉的信息，结合我司调查的商家情况，以及上级领导的相关指示所作的一个贷款融资合作可行性总结。另我部建议在后期的进一步商洽中，可安排其他部门（如商审部、财务部）一起参与其中，利用部门人员的专业知识对贷款融资合作业务的细致问题提出看法和意见。

附本次报告接触单位（另附国正担保公司提供的合作流程）：工商银行兴业银行

国正投资担保公司金启投资担保公司

第三篇：融资计划

项目介绍：西安市北大街大厦(图1)，位于陕西省西安市北门里黄金地段，南临钟楼，北临经济技术开发区，东临罗马市步行街，西临鼓楼，每天的顾客可人数总流量大约有30万多人次。

北大街大厦始建于1995年，总面积达16700平方米。总楼共有6层。分为三栋。正门1(图2)可以用来做宾馆，KTV，和各种娱乐场所。正门2(图3)可以用来做各种大型的超市，卖场和大型的店铺和各种广告设施。正门3(图4)可以用来做办公室，餐厅和大型的餐饮场所北大街大厦因欠各类款项不明。因此法院与最近折合拍卖。总价1。2亿人民币。初步估计投资两亿可以因为地皮的炒作，房价的升高。可以在1年之后盈利，6年之内可以还完各类款项。

项目总负责人：黄鹏

项目业务：大型KTV，宾馆，网吧，大型卖场，餐厅，写字楼。

项目计划财务：20xx年1月~20xx年~12月

大型KTV，宾馆，网吧。500万RMB

大型卖场。200万RMB

餐厅，写字楼。100万RMB

20xx年1月~20xx年~12月

大型KTV，宾馆，网吧。800万RMB

大型卖场。500万RMB

餐厅，写字楼。140万RMB

项目总融资：2。1亿人民币（2。6千万美元）

项目目标：未来5年之内的成长最迅速的消费娱乐和商业结合性公司。

短期目标：项目的各项运作基本到位，项目的管理，技术基本能够形成完整的体系。

项目收拢资金介绍：基本的各个子系统的收入（1。3千万/年）。品牌战略盈利（400万/年）

项目基本工作年限：3年/人

项目品牌战略概述：项目如果各类运作内容到位，基本上能够实现以人为本，提高项目的个体素质和项目的竞争力。加强各类业务的提高，

大力提高项目在各种条件下的实力，达到每年项目的利比上年超高20个百分点，在两年之内达到项目在全市，全省，全国的知名度和企业的影响力，在项目的发展初期能够大力的和国际具有500企业的资格公司合手，加强自己的竞争力。

项目的竞争资本：1）资源基本80%具备国内大型公司的决策能力和具备国内一流本科院校的知识。

2）项目有独特的销售和运作模式，走在流行的最前沿。

3）加强自己的经济能力和资本的合理运用模式。

项目优势：地理位置服务态度员工素质领导能力宣传策划

第四篇：市场调查报告

“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。

房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。

一、房地产市场分析的层次与内容

1、房地产市场分析的层次

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。

区域房地产市场分析：

是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析：

是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。

项目房地产市场分析：

是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

2、房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。

地区经济分析：

是研究地区的经济环境，它包含￠ù地区经济的基本趋势分析；￠？地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。

区位分析：

是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

市场概况分析：

它包含￠ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；￠ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。￠？找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。

专业市场供求分析：

它包含￠ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；￠ú细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；￠？分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；￠ü将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。

项目竞争分析：

它包含：￠ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；￠ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；￠？进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划。

敏感性分析：

测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。

二、不同使用目的下房地产市场分析的特点

在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。

1、投资决策中的房地产市场分析

房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。

2、项目融资中的房地产市场分析

房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。

3、房地产证券化中的房地产市场分析

在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。

4、房地产开发中的房地产市场分析

房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。

5、市场宏观管理中的房地产市场分析

房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。

研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。

三、提高房地产市场分析有效性的途径

1、影响房地产市场分析有效性的原因

通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。

2、提高房地户市场分析有效性的途径

总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。

房地产市场分析，是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法，这也是考察房地产市场的最根本的依据，是房产走向的导航标！

第五篇：ppp项目实施的基本流程

PPP项目全操作流程及全套法律文件综述

政府和社会资本合作模式（“Public-Private-Partnership”，简称“PPP”），于二十世纪九十年代发源于英国，泛指在基础设施和公共服务领域，对符合条件的项目采取政府与社会资本合作经营的模式。这种模式是对传统意义上应由政府负责并主导的社会服务体系的补充或替代，如果项目投入、产出规划、设计合理，管理规范，运行良好，这种方式既能在一定程度上解决政府的财政困境，也能提高政府提供社会服务的效率及效益，也能为公众创造福祉。

为加大城市基础设施的投资建设，实现新型城镇化的政策目标，转变政府职能，十八届三中全会明确提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”，随后国务院、财政部和国家发改委于2014下半年至2015年期间密集发文，积极推动PPP项目的实施，PPP模式在中国迎来新的发展浪潮已是大势所趋。

由于PPP项目参与主体众多，法律关系、交易结构复杂，涉及到投融资、特许经营、招投标、政府采购、公司、预算等的众多法律门类，如何实现PPP项目全流程规范运作，如何明确、具体的规范各方权利、合理分担风险，需要参与者予以认真研究。今天座谈会上有一位咨询公司的经理根据自己工作遇到的PPP项目的实践经验，进行了汇总交流，基本上涵盖了当前PPP项目的全部流程。

PPP项目的操作流程包括项目识别、项目准备、项目采购、项目执行、项目移交五个阶段，PPP项目所涉的全套法律文件亦分别体现在这五个阶段之内。PPP项目的全部操作流程及相关法律文件的概貌，详见如下图表：（该图参与了网络资料）

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一、项目识别阶段

所谓项目识别，即政府在确定一个基础设施及公共服务类项目是否采用PPP模式时，需综合评价该项目就是否符合“投资规模较大、需求长期稳定、价格调整机制灵活、市场化程度较高”等条件，从而最终决定是否采用政府和社会资本合作模式（PPP模式）。

（一）项目发起

根据PPP项目发起方式的不同，PPP项目包括政府发起、社会资本发起两种方式。

在政府发起方式中，财政部门（政府和社会资本合作中心）应负责向交通、住建、环保、能源、教育、医疗、体育健身和文化设施等行业主管部门征集潜在政府和社会资本合作项目。行业主管部门可从国民经济和社会发展规划及行业专项规划中的新建、改建项目或存量公共资产中遴选潜在项目；

在社会资本发起方式中，社会资本应以项目建议书的方式向财政部门推荐潜在政府和社会资本合作项目。

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在上述过程中，涉及到PPP项目中的第一个重要的法律文件——《项目建议书》。项目建议书的主要内容一般包括：①项目概况、②项目必要性、③项目规划、④项目建设条件分析、⑤项目投融资方案等主要内容。

（二）项目筛选

财政部门会同行业主管部门，对潜在政府和社会资本合作项目进行评估筛选，确定备选项目。财政部门应根据筛选结果制定项目和中期开发计划。

对于列入开发计划的项目，项目发起方应按财政部门的要求提交相关资料。新建、改建项目应提交可行性研究报告、项目产出说明和初步实施方案；存量项目应提交存量公共资产的历史资料、项目产出说明和初步实施方案。

在上述过程中，涉及：

1、新建、改建项目①《项目可行性研究报告》、②《项目产出说明》、③《项目初步实施方案》；

2、存量项目①《存量公共资产的历史资料》、②《项目产出说明》、③《项目初步实施方案》。

（三）物有所值评价

财政部门会同行业主管部门，从定性和定量两方面开展物有所值评价工作。定性评价重点关注项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相比能否增加供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公平竞争等。定量评价主要通过对政府和社会资本合作项目全生命周期内政府支出成本现值与公共部门比较值进行比较，计算项目的物有所值量值，判断政府和社会资本合作模式是否降低项目全生命周期成本。

在上述过程中，涉及：

《项目物有所值评价报告》，该文件主要包括①物有所值定性分析、②物有所值定量分析、③物有所值评价结论等主要内容。

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（四）财政承受能力论证

为确保财政中长期可持续性，项目所在地财政部门应根据项目全生命周期内的财政支出、政府债务等因素，对部分政府付费或政府补贴的项目，开展财政承受能力论证，每年政府付费或政府补贴等财政支出不得超出当年财政收入的一定比例。

在上述过程中，涉及：

《项目财政承受能力论证报告》，该文件主要包括①项目基础信息、②项目投资估算及资金筹措、③项目产出说明、④项目回报机制、⑤政府运营补贴支出、⑥风险承担支出等主要内容。

二、项目准备阶段

（一）管理架构构成

通过物有所值评价和财政承受能力论证的项目，可进行项目准备。县级（含）以上地方人民政府可建立专门协调机制，主要负责项目评审、组织协调和检查督导等工作，实现简化审批流程、提高工作效率的目的。政府或其指定的有关职能部门或事业单位可作为项目实施机构，负责项目准备、采购、监管和移交等工作。

（二）项目实施方案编制

项目实施机构应组织编制项目实施方案。在上述过程中，涉及：

《项目实施方案》，该文件主要包括：

1、项目概况。项目概况主要包括基本情况、经济技术指标和项目公司股权情况等。基本情况主要明确项目提供的公共产品和服务内容、项目采用政府和社会资本合作模式运作的必要性和可行性，以及项目运作的目标和意义。经济技术指标主要明确项目区位、占地面积、建设内容或资产范围、投资规模或资产价值、主要产出说明和资金来源等。项目公司股权情况主要明确是否要设立项目公司以及公司股权结构。

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2、风险分配基本框架。按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。

3、项目运作方式。项目运作方式主要包括委托运营、管理合同、建设-运营-移交、建设-拥有-运营、转让-运营-移交和改建-运营-移交等。

4、交易结构。交易结构主要包括项目投融资结构、回报机制和相关配套安排。项目投融资结构主要说明项目资本性支出的资金来源、性质和用途，项目资产的形成和转移等。项目回报机制主要说明社会资本取得投资回报的资金来源，包括使用者付费、可行性缺口补助和政府付费等支付方式。相关配套安排主要说明由项目以外相关机构提供的土地、水、电、气和道路等配套设施和项目所需的上下游服务。

5、合同体系。合同体系主要包括项目合同、股东合同、融资合同、工程承包合同、运营服务合同、原料供应合同、产品采购合同和保险合同等。

6、监管架构。监管架构主要包括授权关系和监管方式。授权关系主要是政府对项目实施机构的授权，以及政府直接或通过项目实施机构对社会资本的授权；监管方式主要包括履约管理、行政监管和公众监督等。

7、采购方式选择。项目采购应根据《中华人民共和国政府采购法》及相关规章制度执行，采购方式包括公开招标、竞争性谈判、邀请招标、竞争性磋商和单一来源采购。项目实施机构应根据项目采购需求特点，依法选择适当采购方式。

（三）物有所值、财政承受能力验证

财政部门应对项目实施方案进行物有所值和财政承受能力验证，通过验证的，由项目实施机构报政府审核；未通过验证的，可在实施方案调整后重新验证；经重新验证仍不能通过的，不再采用政府和社会资本合作模式。

三、项目采购阶段

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（一）资格预审

项目实施机构应根据项目需要准备资格预审文件，发布资格预审公告，邀请社会资本和与其合作的金融机构参与资格预审，验证项目能否获得社会资本响应和实现充分竞争，并将资格预审的评审报告提交财政部门备案。资格预审公告应在省级以上人民政府财政部门指定的媒体上发布。

在上述过程中，涉及：

1、《资格预审公告》内容应包括项目授权主体、项目实施机构和项目名称、采购需求、对社会资本的资格要求、是否允许联合体参与采购活动、拟确定参与竞争的合格社会资本的家数和确定方法,以及社会资本提交资格预审申请文件的时间和地点；

2、《资格预审申请》；

3、《资格预审评审》。

（二）项目采购文件的编制

项目有3家以上社会资本通过资格预审的，项目实施机构可以继续开展采购文件准备工作。项目采购文件应包括采购邀请、竞争者须知（包括密封、签署、盖章要求等）、竞争者应提供的资格、资信及业绩证明文件、采购方式、政府对项目实施机构的授权、实施方案的批复和项目相关审批文件、采购程序、响应文件编制要求、提交响应文件截止时间、开启时间及地点、强制担保的保证金交纳数额和形式、评审方法、评审标准、政府采购政策要求、项目合同草案及其他法律文本等。采用竞争性谈判或竞争性磋商采购方式的，项目采购文件除上款规定的内容外，还应明确评审小组根据与社会资本谈判情况可能实质性变动的内容，包括采购需求中的技术、服务要求以及合同草案条款。

在上述过程中，涉及：

1、《采购邀请》；

2、《竞争者须知》；

3、《采购方式说明》；

4、《采购程序说明》；

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5、《相应文件编制要求》；

6、《项目合同草案》等。

（三）项目采购邀请及响应文件评审

1、组建评审小组

评审小组由项目实施机构代表和评审专家共5人以上单数组成，其中评审专家人数不得少于评审小组成员总数的2/3。评审专家可以由项目实施机构自行选定，但评审专家中应至少包含1名财务专家和1名法律专家。项目实施机构代表不得以评审专家身份参加项目的评审。

2、政府采购程序

项目采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购方式开展采购的，按照政府采购法律法规及有关规定执行。

3、竞争性磋商程序

项目采用竞争性磋商采购方式开展采购的，按照下列基本程序进行：

（一）采购公告发布及报名。竞争性磋商公告应在省级以上人民政府财政部门指定的媒体上发布。提交响应文件的时间自公告发布之日起不得少于10日。

（二）资格审查。已进行资格预审的，评审小组在评审阶段不再对社会资本资格进行审查。允许进行资格后审的，由评审小组在响应文件评审环节对社会资本进行资格审查。项目实施机构可以视项目的具体情况，组织对符合条件的社会资本的资格条件，进行考察核实。

（三）采购文件的澄清或修改。提交首次响应文件截止之日前，项目实施机构可以对已发出的采购文件进行必要的澄清或修改，澄清或修改的内容应作为采购文件的组成部分。

（四）响应文件评审。项目实施机构应按照采购文件规定组织响应文件的接收和开启。评审小组对响应文件进行两阶段评审：第一阶段：确定最终采购需求方案。评审小组可以与社会资本进行多轮谈判，谈判过程中可实质性修订采购文件的技术、服务要求以及合同草案条款，但不得修订采购文件中规定的不可谈判核心条件。第二阶段：综合评分。最终采购需

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求方案确定后，由评审小组对社会资本提交的最终响应文件进行综合评分，编写评审报告并向项目实施机构提交候选社会资本的排序名单。

在上述过程中，涉及：

1、《竞争性磋商公告》应包括项目实施机构和项目名称、项目结构和核心边界条件、是否允许未进行资格预审的社会资本参与采购活动，以及审查原则、项目产出说明、对社会资本提供的响应文件要求、获取采购文件的时间、地点、方式及采购文件的售价、提交响应文件截止时间、开启时间及地点等内容；

2、《补遗文件》；

3、《竞争性磋商相应文件》；

4、《采购需求方案》；

5、《采购需求方案评审报告》等法律文件。

（四）采购谈判及项目合同签订

项目实施机构应成立专门的采购结果确认谈判工作组。按照候选社会资本的排名，依次与候选社会资本及与其合作的金融机构就合同中可变的细节问题进行合同签署前的确认谈判，率先达成一致的即为中选者。确认谈判不得涉及合同中不可谈判的核心条款，不得与排序在前但已终止谈判的社会资本进行再次谈判。

确认谈判完成后，项目实施机构应与中选社会资本签署确认谈判备忘录，并将采购结果和根据采购文件、响应文件、补遗文件和确认谈判备忘录拟定的合同文本进行公示，公示期不得少于5个工作日。合同文本应将中选社会资本响应文件中的重要承诺和技术文件等作为附件。合同文本中涉及国家秘密、商业秘密的内容可以不公示。公示期满无异议的项目合同，应在政府审核同意后，由项目实施机构与中选社会资本签署。

需要为项目设立专门项目公司的，待项目公司成立后，由项目公司与项目实施机构重新签署项目合同，或签署关于承继项目合同的补充合同。

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在上述过程中，涉及：

1、《确认谈判备忘录》；

2、《PPP项目合同》，该合同是PPP项目的核心，综合、全面体现各方权利义务。内容包括（1）定义及解释、（2）项目的范围和期限、（3）前提条件、（4）项目的融资、（5）项目用地、（6）项目的建设、（7）项目的运营、（8）项目的维护、（9）股权变更限制、（10）付费机制、（11）履约担保、（12）政府承诺、（13）保险、（14）守法义务及法律变更、（15）不可抗力、（16）政府方的监督和介入、（17）违约、提起终止和终止后处理机制、（18）项目的移交、（19）适用法律及争议解决、（20）合同附件、（21）其他；

3、《项目合同补充合同》等。

四、项目执行阶段

（一）项目公司设立

社会资本可依法设立项目公司。政府可指定相关机构依法参股项目公司。项目实施机构和财政部门应监督社会资本按照采购文件和项目合同约定，按时足额出资设立项目公司。

（二）融资管理

项目融资由社会资本或项目公司负责。社会资本或项目公司应及时开展融资方案设计、机构接洽、合同签订和融资交割等工作。财政部门和项目实施机构应做好监督管理工作，防止企业债务向政府转移。

（三）政府支付及绩效监测

项目合同中涉及的政府支付义务，财政部门应结合中长期财政规划统筹考虑，纳入同级政府预算，按照预算管理相关规定执行。财政部门和项目实施机构应建立政府和社会资本合作项目政府支付台账，严格控制政府财政风险。在政府综合财务报告制度建立后，政府和社会资本合作项目中的政府支付义务应纳入政府综合财务报告。

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项目实施机构应根据项目合同约定，监督社会资本或项目公司履行合同义务，定期监测项目产出绩效指标，编制季报和年报，并报财政部门备案。

政府有支付义务的，项目实施机构应根据项目合同约定的产出说明，按照实际绩效直接或通知财政部门向社会资本或项目公司及时足额支付。设置超额收益分享机制的，社会资本或项目公司应根据项目合同约定向政府及时足额支付应享有的超额收益。

社会资本或项目公司违反项目合同约定，威胁公共产品和服务持续稳定安全供给，或危及国家安全和重大公共利益的，政府有权临时接管项目，直至启动项目提前终止程序。

在项目合同执行和管理过程中，项目实施机构应重点关注合同修订、违约责任和争议解决等工作。

1、合同修订。按照项目合同约定的条件和程序，项目实施机构和社会资本或项目公司可根据社会经济环境、公共产品和服务的需求量及结构等条件的变化，提出修订项目合同申请，待政府审核同意后执行。

2、违约责任。项目实施机构、社会资本或项目公司未履行项目合同约定义务的，应承担相应违约责任，包括停止侵害、消除影响、支付违约金、赔偿损失以及解除项目合同等。

3、争议解决。在项目实施过程中，按照项目合同约定，项目实施机构、社会资本或项目公司可就发生争议且无法协商达成一致的事项，依法申请仲裁或提起民事诉讼。

（四）中期评估

项目实施机构应每3-5年对项目进行中期评估，重点分析项目运行状况和项目合同的合规性、适应性和合理性；及时评估已发现问题的风险，制订应对措施，并报财政部门备案。政府相关职能部门应根据国家相关法律法规对项目履行行政监管职责，重点关注公共产品和服务质量、价格和收费机制、安全生产、环境保护和劳动者权益等。社会公众及项目利益相

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关方发现项目存在违法、违约情形或公共产品和服务不达标准的，可向政府职能部门提请监督检查。

在上述过程中，涉及：

1、项目公司设立文件；

2、《融资方案》；

3、《履约保函》；

4、《项目产出绩效指标季/年报》；

5、《项目产出说明》；

6、《修订项目合同申请》等。

五、项目移交阶段

（一）移交准备

项目移交时，项目实施机构或政府指定的其他机构代表政府收回项目合同约定的项目资产。项目合同中应明确约定移交形式、补偿方式、移交内容和移交标准。移交形式包括期满终止移交和提前终止移交；补偿方式包括无偿移交和有偿移交；移交内容包括项目资产、人员、文档和知识产权等；移交标准包括设备完好率和最短可使用年限等指标。采用有偿移交的，项目合同中应明确约定补偿方案；没有约定或约定不明的，项目实施机构应按照“恢复相同经济地位”原则拟定补偿方案，报政府审核同意后实施。

（二）性能测试

项目实施机构或政府指定的其他机构应组建项目移交工作组，根据项目合同约定与社会资本或项目公司确认移交情形和补偿方式，制定资产评估和性能测试方案。项目移交工作组应委托具有相关资质的资产评估机构，按照项目合同约定的评估方式，对移交资产进行资产评估，作为确定补偿金额的依据。

项目移交工作组应严格按照性能测试方案和移交标准对移交资产进行性能测试。性能测试结果不达标的，移交工作组应要求社会资本或项目公

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司进行恢复性修理、更新重置或提取移交维修保函。社会资本或项目公司应将满足性能测试要求的项目资产、知识产权和技术法律文件，连同资产清单移交项目实施机构或政府指定的其他机构，办妥法律过户和管理权移交手续。社会资本或项目公司应配合做好项目运营平稳过渡相关工作。

（三）绩效评价

项目移交完成后，财政部门应组织有关部门对项目产出、成本效益、监管成效、可持续性、政府和社会资本合作模式应用等进行绩效评价，并按相关规定公开评价结果。评价结果作为政府开展政府和社会资本合作管理工作决策参考依据。

上述内容为当前PPP项目的全操作流程及所需法律文件，PPP项目的兴起是在2014年下半年，截止到2016年底，国务院、财政部、国家发改委到各地方主管部门，各种规定、通知、指引等PPP法规层出不穷，且各法规的发布主体不统一，各个法规的侧重点亦不尽相同，项目操作流程、相关法律文件多有不一致甚至相冲突之处，所以在这个大模式下，还要和项目所在地政府相关部门多接触，必须按照他们的模式才能真正有项目落地。

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