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第一篇：社会调查报告
调查地点：中国信合营业部
调查内容：会计对公业务及储蓄、信用卡、贷款业务等
调查目的：认识国家经济宏观调控的必要性
调查意义：锻炼适应社会的能力，理解理论与实践结合的必要
一 银行实习调查内容
经过在信合调查实习，我从客观上对自己在学校里所学的知识有了感性的认识，使自己更加充分地理解了理论与实际的关系。我这次实习所涉及到的内容主要是会计业务(对公业务)和储蓄业务，其他一般了解的有信用卡业务，贷款业务。从这些业务上，我对国家经济的宏观调控有了一些初步的认识。
二 了解国家宏观调控的目标
在这个经济发展的关键时刻，作为国家经济机构核心的金融，无疑应当起到宏观调控的杠杆作用。国家宏观调控的目标是控制局部经济过热，重在调整结构。
长期以来，存贷利差一直是我国银行获取利润的主要手段。而众多银行均简单依靠存贷利差获取利润，所产生的结果必然是追逐热门行业，垒大户等现象的发生。这种银行与企业之间的高度依存关系也加大宏观调控的难度。
银行的发展有赖于整体经济环境的回好，但经济的健康运行并不是依靠银行无原则地放贷就可以完成的。这不仅需要银行通过对宏观调控经济整体形势的研究审慎确定信贷方向，同时也必须对我国目前这种简单的依赖存贷利差，特别是依赖对公业务获取利润的盈利模式加以改变。
这种对银行可以形成一个稳定的利润来源，增强银行的抗风险能力和可持续发展能力;对企业，可以通过有针对性的淡化对公业务，使某些企业更加珍惜来之不易信贷资金，提高企业的资金运用水平，防止企业盲目扩张，增强企业的自我积累意识;对政府，可以降低经济调控的难度，避免因为银行与企业 高度依存关系，而造成的在宏观调控政策实验中投鼠忌器现象的发生。
当然，银行调整盈利模式并不是鼓励银行放弃对企业的支持，而是要求银行在强化对自身抗风险能力的同时，将信贷资金真正送到规范运作，效益良好的企业手中。金融的稳定性，才是企业对经济最大的也是最少持续的支持。
三 收获与体会
俗话说，千里之行，始于足下。这些基本的业务往往是不能在书本上彻底理解的，所以基础的实物尤其是显得重要，特别是目前的就业形势下所反映的高级技工的工作机会要比大学本科生大，就是因为他们的动手能力要比本科生强。从这次实习中，我体会到，如果我们在大学里所学的知识与更多的实践结合在一起，用实践来检验真理，使一个本科生具备较强的处理基本任务的能力与比较系统的专业知识，这才是我们学习与实习的真正目的。
这半个月的实习，我认为对我今后走向社会祈祷了一个桥梁的作用。是我人生的一段重要的经历，也是一个重要步骤，对将来走向工作岗位也有着很大的帮助。向他人虚心求教，遵守组织纪律和单位的规章制度，与人文明相处等一些做人处事的基本原则都要在实际生活中认真的贯彻，好的习惯也要在实际生活中不断培养。
这一段时间所学到的经验和知识大多来自公司领导和老师的教导，这是我一生中的一笔宝贵财富。这次实习也让我深刻了解到，在工作中和同事保持良好的关系是很重要的。做事首先要学会做人，要明白做人的道理，如何与人相处是现代社会的做人的一个最基本的问题。
对自己这样一个即将步入社会的人来说，需要学习的东西还有很多很多。我只有通过不断实践，才能使自己更加成熟。
第二篇：市场调查报告
一、行业背景
自从80年代，我省第一瓶矿泉水在五大连池问世，及至1996年XX省的矿泉水生产企业进入到发展的高峰期，截止到20xx年12月，全省矿泉水生产厂家已发展到150户。由此，矿泉水行业进入激烈的市场竞争阶段。有的矿泉水企业方兴未艾，有的矿泉水企业则在竞争中轰然倒下。
竞争中的常规战-----价格战从此拉开了战局。有些实力较小的企业不堪价格比拼，便努力降低生产和经营成本，从而导致价廉质劣的矿泉水在市场上出现了，至于生产环境不合格、卫生不达标、以次充好等现象更是不一而足。
1、生产地域分布
由于五大连池矿泉水生产企业快速发展的带动，矿泉水生产开始在哈尔滨、牡丹江、佳木斯、鸡西等地陆续投产，矿泉水产销格局基本构成。
2、低价位、薄利润成为矿泉水行业特点
由于我省整体消费水平较之其他省份还处于较低水平，加之矿泉水的生产成本、经营成本比纯净水要高出很多，同时在激烈的市场竞争中，矿泉水价格不断下调，因此低价位、薄利润成为矿泉水行业的一大特点。
3、矿泉水行业拥有较大市场发展空间
纯净水虽然占有很大市场份额，但销售增长速度趋于缓慢，边际效应虽有增加，但边际增长率趋于零，处于市场成熟阶段。相比较而言，矿泉水由于富含丰富的矿物质和微量元素，日渐受到消费者的青睐，市场占有比例逐渐增大，处于市场成长期，尚有较大发展空间。
4、外籍品牌与本土品牌并重
目前，在我省矿泉水市场上的外籍品牌主要有“农夫山泉”、“康师傅”、“崂山”、“雀巢”，与本土品牌“五大连池火山泉矿泉水”、“佳木斯永纯矿泉水”、“哈尔滨滔达磨盘山泉矿泉水”、“天恒矿物质水”、“得莫利矿泉水”分庭抗礼，这些品牌在市场中的主流地位已基本确定。
由于我省地产矿泉水行业正处于发展期，新企业不断诞生，加之地域广大，地产品牌具有独特的销售优势。因此能够预见在相当长的时间内，矿泉水品牌之间的市场地位会有所变动，有生有灭，竞争不断。
二、行业现状
调查中发现，我省矿泉水的生产潜力是相当强的。问题是矿泉水的生产企业良莠不齐。一部分矿泉水生产企业在生产和销售环节问题多多，令人堪忧。具体表此刻：
一是有很多的“作坊式”小企业，甚至还有“三无”企业为了逃避监管，昼休夜产，偷偷销售。
二是生产设施粗陋，产品质量较差。还有的小企业生产的饮用水，连生产者自己都不喝，其质量之差可想而知。这些企业生产的矿泉水不是偏硅酸＜25.0，就是锂、锶、锌不达标。
三是有的水厂无菌灌装设备陈旧，无出厂检验化验室。企业之间设施差距大，产品质量的差距也就拉得很大。一旦到了销售淡季，有些不法企业为了降低成本，根本不用灌装线，而是在水源直接灌装，造成亚硝酸盐超标。这种状况严重影响了我省饮用矿泉水整体的质量水平。
四是无序竞争造成水质量差。据调查，有的矿泉水每桶零售价在12―15元之间，而便宜一些的每桶零售价仅为6--8元。卖得最便宜的便是那些“三无水”，这种水4―5块钱一桶！
杂牌、低价水由于是无证生产，设施粗陋，偷逃税费和监管，生产费用低，因而他们的相对利润率很高，有的竟达100以上，其暴利程度可见一斑。
市场状况分析
我省矿泉水市场从起步时就处于较为盲目的发展状态，仓促上马的现象较为严重，全省矿泉水生产企业大多属于小型公司，随着区域市场的相对饱和，市场出现了供大于求的局面。各生产企业为了生存，纷纷争取赢得更大的市场，不得不挑起价格战争，从而造成企业利润整体滑坡。于是，企业再无力量扩大再生产，再无潜力更新设施设备和生产条件。
第三篇：项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容
项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容
一、工作目标
通过对本项目所处区位的细致调研，把握这一区域未来的消费特征，确认适合本项目最理想的发展规模、业态概念、市场定位、主题构思、商品组合、目标租户、铺位面积等，了解有关项目的投资效益，建立一个适合商业定位，以利于本项目的开发能真正满足当地消费者及业态要求，并具备良好的发展潜力。而商业策划与定位的主旨，乙方将提交甲方有关下列问题的专业意见：
能充分发挥地块的优点、与发展本项目的整体形象协调一致，并能顾及当地商业市场发展水平的业态概念、市场定位及消费组合。
本项目应包括多少及哪类业态业种及其他适合本项目经营的物业组成。
未来本项目将会带来怎样的竞争？该类竞争项目将包括什么组合及设施？甲方发展本项目须做出怎样的改动以应对有关竞争？
投资本项目的收支预测及有关经济效益分析。
二、服务内容
通过对商业市场及本项目现状的综合考察和市场调研分析，对本项目进行准确的市场定位和客户定位，工作内容主要涵盖如下部分：
1、项目前期进展情况分析及调研方式确定
在探讨本项目的基本商业业态组合定位方案前，乙方会先行分析甲方之前已就本项目进行之筹备工作及事务，有关分析之要点将着重于前期研究所采用的方法，并将评估研究内容是否适用，于技术上是否正确可行，以及是否有需要做出修订及校正。同时根据本项目特质、辐射范围确定调研区域及科学的调研方法。
2、市场调研分析
市场调研分析的目的是从不同的层面对百色市及本项目区域发展规划进行比较分析，以确保项目定位所涉及市场信息的全面、客观、准确。
市场调研分析
为了了解地域目前和未来相关的商业物业市场情况将进行相应的市场调研研究工作，这些调研、研究、分析将包括以下方面：
·地域产业结构、人口结构、家庭经济结构、公共工程建设、区域特色及未来发展趋势
·商业总体概况、商业特征、区域商圈、业态形式、交通状况、面积规模、辐射范围、功能结构、业态组合、竞争状况等
·人口规模、人口构成、人口素质、家庭状况、收入来源、收入水平、消费状况、消费结构、消费习惯、消费心理等
·零售市场、主题市场、专业市场、休闲市场、业态组合市场、其他业态市场的概况，市场发展趋势；以及政府对上述市场的相关政策及发展规划
·各业态市场的经营状况、顾客构成、布局规划、管理模式、经营方式、服务水平、营销策略等
·各业态商户资源状况、主力商户情况、经营形式、经营实力、合作条件、发展计划、物业需求、装修标准、租金标准等
·本项目周边环境状况及发展规划、周边商业配套状况及发展规划、现有及潜在竞争者
根据以上市场调研分析，将预测未来市场发展趋势，同时分析不同市场方面的未来需求情况。 相关案例分析
乙方将选取数个相关的案例进行分析，研究的主要方向是这些案例的发展历程，成功的经验。 案例分析的目的是借鉴类似商业公建项目在业态规划、总体结构布局、物业条件利用及业种
配比上的经验，供本项目规划发展提供参考。
SWOT 分析
在区域分析及市场调研的基础上，对本项目的优势、劣势、机会及风险进行分析，并在项目实施前全面考虑这些因素，以确保项目的成功开发。
本项目市场竞争分析
• 竞争区域商业市场现状分析
• 相关商业项目市场供应状况分析
• 本类型市场租售状况分析
-可比性市场分析
-可比性市场界定
-可比性市场现存供应量分析
-可比性市场价格分析
-可比性市场租售状况分析
• 项目规模比较分析
• 环境景观比较分析
• 建筑风格比较分析
• 内部结构比较分析
• 配套设施比较分析
3. 业态商业市场分析
根据竞争项目（现存及未来的竞争）的性质、未来的业态商业市场趋势以及商圈人口及目标市场的特征，结合本项目物业特质，制订业态概念。整体目标在于建立一个全新、与别不同、具良好收益及发展潜力的商业项目。
•评估本项目周边区域内市场及店铺数量、质量及市场收益业绩及租金水平，以分析区域市场的特征及确定项目最理想的定位，以形成与其他市场差异互补的定位。
•具体研究主要竞争项目现存商户资源之资料，以作甲方项目商业组合之参考。这可从微观角度分析业态业种组合，确认发展机会。
•整理目前正在或即将在发展的商业项目资料，包括商业楼面面积、位置、商品组合、租金标准及租约期等，可清晰评估、把握本项目所要确定的业种项目比例。
4.目标市场分析
分析发展本项目主要目标市场的特征及未来发展潜力，以了解有关市场之性质及重要性。 •本地消费客层：根据前往竞争项目的方便程度及距离识别发展项目的商圈范围。另有关会影响本项目道路的未来交通基建亦为考虑之列。至于商圈区域居民的人口、零售消费及人口统计数据则将按政府数据评估。
•外来消费客层：评估外来消费人群的概况（如客流来源、消费群体比例、旅游消费周期、消费热点等）可得知此市场大概的经济带动能力。
5.适合本项目的开发方案研拟
根据上述分析结果，研拟本案最适合之两个开发方案，并形成调研定位中期报告初稿（需有财务分析）。为落实本案之开发目标符合市场之需求，开发定位详情如下：
•整体策略方针及结构
•市场定位
•经营主题
•目标市场
•商业开发策略
•业态业种组合
•楼层业态业种商业空间规划
•主力目标客户锁定
6、消费者市场调查
该部分调查以主流消费客层为基础扩展进行消费者市场调查，以深入了解消费期望，以及测试研拟方案的可行性。
问卷调查：
在附近和市片区主要购物街道或住宅区、商家及与本项目定位关联的场所进行截击或入户访问（详情待定），可测试及论证有关目标市场的设定、本项目定位概念及组合、推广模式。主要探讨范围包括：
市场调查确实的样本数目及访问地点有待与甲方研究确定。问卷初稿及调查所需要使用的其他资料将由乙方筹备，然后再与甲方讨论制定。
7、目标客户调查
为取得更具资料性及详尽的回应，乙方建议进行座谈会讨论。乙方建议针对目标客户进行1至2组的座谈会。
座谈会讨论可让我们广泛了解目标客户的意见及要求。主要内容如下：
•他们对该发展项目的意见
•该发展项目是否能配合他们未来的业务扩展计划
•他们要求的单位面积
•对租/售模式的建议
•有关配套、车位、机电设施方面的主要要求
•讨论题目方案由乙方负责筹备。
8、财务分析
乙方以甲方提供的数据为基准，进行财务可行性研究，以具体分析项目的经济效益，在检讨分析上述方案以后，乙方会就建议项目采用的不同商品组合方案进行多项分析，包括： •营运收益及支出评估
•营运额预测
•折现现金流量分析-净现值
•折现现金流量分析-内部回报率
•敏感性分析
9、最终定位方案的确定
根据上述分析结果，乙方对研拟本案 最适合之两个开发方案进行调整，建议如何从实质角度选择本项目最优方案。所有提交方案均需仔细研究，以确定其是否切合实际及在商业的层面上是否可行。完成调研定位终期报告。
第四篇：市场调查报告
一、市场定位
1、城镇居民家庭用水；
2、政府机关、团体、企事业单位用水；
3、农村居民用水；
4、学生用水；
5、会议、旅游、社会活动用水。
二、市场特征
从消费者的消费行为来看，许多消费者正在逐渐淡出纯净水领域，而选取富含矿物质和微量元素的矿泉水。调查显示，矿泉水在不久的将来要成为大众水。
由此分析，我省大约有300万户饮用矿泉水、纯净水和山泉水，按3：5：2的市场需求比例计算，约有90万户饮用矿泉水。
随着人们物质生活的提高和对健康的追求，矿泉水的市场需求将会以较大的速度递增。
三、市场评估
1、消费者对矿泉水的产品性能认可度还存在着模糊认识，主要原因是矿泉水的生产或经销企业对矿泉水性能的宣传不够。“矿泉水为您的健康加油”应成为未来三年矿泉水宣传的主题。
2、市场空间足够大，企业目标利润可观。据调查统计，我省拥有3800多万人口，外来人口又有几百万。如果每10个人中有2个人每一天饮用一瓶矿泉水，那就需要800万瓶，可见市场之大。
3、透过加强营销手段、广告宣传、提高服务质量可接近更多目标顾客。
4、目标市场经济增长，市民生活水平提高，发展稳定。
5、矿泉水产品的市场需求增长，细分市场具有增长潜力。
6、矿泉水产品的市场竞争对手主要是纯净水，它若一旦牢固占领市场30--40以上，就可使纯净水产品的市场吸引力大大降低。
市场走势及市场竞争分析
一、市场走势分析
水是生命之源，人类社会在较长时期内都将
水作为人们生存的需求物来看待，人们已不再认为解渴是水的唯一功能。
调查显示，在我省七大中心城市中，有48、9的消费者喜欢矿泉水，有30、1的人喜欢纯净水，二者相差近20个百分点，而只有21的消费者证明无所谓。不少厂家已纷纷意识到了市场的变化。据了解，目前已有一批省内知名纯净水厂家开始改弦易辙生产矿泉水或天然山泉水。多样化、功能化将是未来矿泉水的发展方向。也许用不了多久，纯净水名牌企业将会变成矿泉水的厂家。
二、市场竞争分析
近年来，随着饮料行业新军的不断出现，个性是茶饮料、果汁以其营养、天然的卖点迅速地赢得了消费者的青睐。加之我省矿泉水生产企业数量的泛滥，使得我省矿泉水市场的竞争愈演愈烈，尤其是以价格战为主要竞争手段的市场份额之争，使得许多矿泉水生产企业甚至有跳楼甩卖的念头，价格一路走低，原先15元一桶的矿泉水降至10元一桶，这种竞争状态短时间不会缓解。
第五篇：社会调查报告
一、 调研时间：
xx年x月x日至xx年x月x日，共3天
二、 调研地点：
榆林市孤儿院
三、 调研背景
寒假对于所有在外求学的同学来说，无疑是一个令人兴奋和激动的假期，因为与家人长达半年的分别，早已使我们都归心似箭，都想早早回家和家人团圆过年。是的，因为这是血浓于水的亲情，是不能被割断的牵挂。然而就是在这同样的假期，某些角落里有一些孩子们正在想念着爸爸妈妈，或许早已记不清他们的父母的面貌。但是他们缺少的那份父爱和母爱呢?什么时候才能真切的感受到?好像遥不可及。
当院里下发了大学生寒假社会实践调研的通知之后，我和邹超激动不已，立刻想到了去孤儿院。于是同好友纪程锦、郝婷、向帅一起商量并达成了共识。
榆林市孤儿院位于东沙无量殿，是榆林市规模最大、环境最好的孤儿院，它以“让我们用最勇敢的心，去拥抱最灿烂的明天”为原则，培养和教育着院里的孩子们。
四、 调研内容：
1、2月14日上午8：00，我们带着给孤儿院孩子们的礼物，一同乘坐4路公交车到达孤儿院。首先，我们和院长李阿姨见了面，李院长对我们的到来表示感谢。随后李院长带我们去看望院里的孩子们，仍记得走进孩子们的屋子的那一刻，我几乎要惊呆了，屋子里的墙上贴满了他们的奖状，而他们正都认真的趴在桌子上写字，也有几个小男孩正在嬉戏玩耍，满脸笑意。我们的突然出现好像惊扰了他们，从他们的眼神中，我看到了由惊讶到失落。他们中最小的大概五、六岁，而最大的也不过二十岁左右。李院长说，这些孩子都很懂事，学习也都很努力，都是班里的名列前茅者，每年都有人考上大学。直到现在，已有26名考上了大学。李院长说，看着孩子们能成人成才，她真的很高兴，很满意。也许，这就是孩子们对她的最好回报。随后，我们和孩子们进行了交流，他们中一些是和父母走失的，也有是被抛弃的，而也有从刚刚出生就被送进孤儿院的。孩子们说，他们都称呼李院长为妈妈，李院长待他们就像自己的孩子一样，照顾很全面周到。孩子们对我们的到来也很感激，很快便和我们熟悉起来和他们一起游戏，讲故事，吃饭，写字等等，从他们身上我们看到了坚强和执着。尤其是给他们讲到外面的世界有多美、多精彩时，他们都听的很入迷，眼神中包含着期待和向往。不过我相信，孩子们会坚强的走下去的。 2、2月15日这天，我们和孩子们一起对他们的房间进行了整理，把该洗的衣服，该擦得、该换的都进行了整理。在整理过程中，我发现孩子们都很独立，五、六岁的孩子都可以端着盆子清洗自己的衣服，并还帮着比年长的哥哥姐姐扫地、擦桌子。他们那超出平常的自立能力让我们都非常惊讶。在整理墙上的奖状时，在最醒目的地方挂着一块展板，上面贴着考上大学的孩子的照片，这是李院长专门制作的，是为了激励孩子们努力学习的。从孩子们的口中得知，他们的理想愿望都是考上大学，回报李院长。是李妈妈让他们感受到了亲情的温暖和家的感觉。而对于他们的亲生父母，我们没有跟他们提及。我们想，这对于他们来说，永远是一个伤口，不愿去触碰。
3、2月16日这天，我们带孩子们去了市里的游乐场，一起玩了旋转木马，碰碰车，打地鼠等等，孩子们都玩的很开心。随后，我们带他们一起去小吃街，给他们买了各种喜爱的食品，看着孩子们围坐在小吃摊边吃得津津有味，面带幸福微笑。我们都很满足，那些孩子们太可爱了，那么容易满足，那么容易幸福。
下午5：00时，我们准备离开孤儿院，实践仅持续了3天，但这3天已经使我们彼此有了很深的感情。看着孩子们的依依不舍，我们真的很想多陪他们几天，孩子们一直目送着我们，直到公交驶出了他们的视线。坐在车中的我们心里一直说着一句话：下次暑假，我们一定会再去看他们。这次实践调研，我们已经将他们和自己的心连在了一起!
五、 调研结果及分析：
这次孤儿院之行让我们感触很深，了解和懂得了许多。并且发现在孩子们身上有许多值得我们去学习和深思的方面，主要有以下几点：
1、 学会独立
也许是因为与孩子们的经历有很大关系，生活的磨练与遭遇使他们学会了独立与坚强，而且这种独立远远超出了许多同龄人。因为在其他孩子享受着衣来伸手，饭来张口，被父母百般呵护的生活时，这些孤儿院里的孩子们却不得不自己洗衣服，打扫卫生，甚至自己做饭。在这样没有亲情的生活环境中，锻炼出了自己宝贵的财富――独立!
2、 心存愿望和目标
在和孩子们的交谈中，我们发现即使是五、六岁的小孩也表现出极度的懂事。记最小的那个小男孩仅仅六岁，但是他已有自己的愿望和目标，那就是考上大学。他说，他要像李威哥哥一样，考上长安大学。(李威也是孤儿院的孩子，去年考上长安大学)。孩子们这种懂事、可爱，值得我们去学习，更值得我们去深思!
3、 学会吃苦，坚持不懈
在孤儿院里的孩子们有一种共同的精神，就是顽强，坚持不懈。由最初的被父母遗弃到现在的顽强生活，使得他们懂得了生存之道，那就是学会吃苦，坚持不懈。他们说，命运让他们遭受这样的经历与生活，但是他们不能因此妥协，而应该坚持努力学习，去改变自己的命运。
4、 学会感恩和宽容
在遭受了这样的生活经历之后，孩子们现在最感激的就是社会和李院长。社会让他们有这样一个生活环境，不至于流落街头，提供给他们吃、住，供他们步入学堂，学有所成。并有幸有像亲生母亲一样的李院长来照顾他们，这是他们的福气。他们说，即使父母遗弃了他们，但是不能过多的责怪父母，与其责怪父母还不如认为是父母迫于无奈不得不遗弃他们。听到他们这么说，我们也许都知道，这只能是安慰自己的最好的办法了，也只有如此，他们才能生活得更快乐!
5、 责任心
任心有多重要，我们应该都已看的清楚了，因为没有责任心，让这些孩子无故遭受这样的生活，失去亲人，不能感受到亲情的温暖。因为没有责任心，这个社会为他们背负了这个担子，替他们去抚养和教育孩子。我觉得一个幸福的家庭是不能够缺失孩子的，有了孩子的家庭才会完美。那些遗弃孩子的父母之所以这么做，应该与责任心有很大关系
六、调研结论和建议：
通过这次调研，我觉得社会上之所以有这么多被遗弃的孤儿，归根结底这与一个人的受教育程度有关，人们的素质、思想有待提高，所以我们在学习书本知识的同时，必须注重德育教育和思想教育，仍记得我们的高中班主任李老师经常教导我们的一句话：一个人要想成才，首先得成人。当初不是很理解这句话，但现在深有感触，是的，一个没有素质，没有仁爱，没有责任心的人，何谈爱人民?爱国家?为此，我做出以下建议：
对于我们大学生，我希望每一位同学都能够趁着假期的机会走近社会，了解社会中的一些现象，相信通过我们的亲身实践体会，我们能从中学习到很多，社会会教会我们该怎样去做人做事。
第六篇：旅游地产调查报告
旅游地产调查报告
旅游地产，所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。以下是旅游地产调查报告，欢迎阅读。
一、项目基本情况介绍
1、项目背景
现紧邻武侯祠的“锦里”古街由成都武侯祠博物馆斥资兴建，作为三国圣地――成都武侯祠博物馆（文物区、西区、锦里）的一部分。
2、区域位置
锦里古街位于成都市武候祠大街231号附1号
3、口岸特点
锦里古街北邻锦江沿江景观带，东望彩虹桥可直达市中心天府广场。西接一环路西一段．东邻浆洗街洗面桥街 (商务办公为主)，南临高升桥商业区。公交路线1路、57路、304路、306路可直达。
4、总体规模
锦里商业建筑面积约14000余平方米
二、项目分区分析
1、项目分区
项目共分为4大区域：
（1）广场区
（2）酒吧、手工艺街区
（3）小吃街区
（4）购物住宿区
2、 分区特色
（1）广场区
广场区内根据中国传统节日定期举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节、端午吃粽子大赛、七夕情人节主题活动、中秋亲友团聚赏月会等等。
（2）酒吧、手工艺街区
工艺区现场有泥塑、糖画、面人、民间木饰、剪纸、小工艺器以及线手制品等民间艺术摊共计20余家，游客在观赏的同时还能亲自体验制作。
酒吧区内有4家酒吧，门面向南，而不是面进古街街面，解决了现代音乐酒吧与古街建筑风格、经营商品民族化不协调的问题。
（3）餐饮区
锦里有许多在成都市区很难买到的附近郊县的特产。张飞牛肉，产于四川阆中，味道独特。汤麻饼，产于四川崇州。另外还有三大炮、牛肉豆花、三合泥、糖油果子、撒尿牛丸、臭豆腐、油茶、牛肉焦饼、荞麦面、钵钵鸡等小吃。
3、分区规模
（1）餐饮区约占2240O
（2）购物区约占7840O
（3）休闲娱乐区约占2520O
（4）其它区(流动摊位、花车)约占1400O
三、项目特色
1、项目核心因素
（1）锦里地处成都市武侯区核心区域，交通发达，人流量密集；
（2）锦里依托武侯祠“三国文化”这一历史文化景区，游客看完了武侯祠的历史遗迹，再从锦里亲身体验一次，自然意义非凡；
（3）古街内部空间布局合理，游客置身其中只需看看随处可见的指示牌就能第一时间找到自己所处方位。
（4）古街内业态丰富不重复、各类商品种类繁多；
四、客群构成
1、客流来源;省内客群占6层、外省客群占3层、国外客群占1层
2、客流量:工作平均约2万人日/天、节假日平均约5万人/天
五、空间规划
1、交通组织
古街主要以延熙大道、章武街、九品街、建安路、乌衣巷这几条街道组成，以整体线性发展完成来商业空间。其间坐落有宅邸、府第、民居、客栈、商铺、大戏台、包厢、桥梁、牌坊、骑楼、酒吧、茶楼、回廊、古井等古代建筑特色。
2、整体建筑规划空间特色
在锦里古街的内部空间布局方面，锦里古街呈线性发展，哑铃式布局，既步行街～广场一步行街一广场。通过面 (广场或庭院) 来联接线 (步行街)与线。同时，在街、广场、庭院等基本元素中点缀以各种点状功能性设施 (如牌坊、渚葛井、碑碣、笮桥等 ) 以完成整体商业空问的营造。锦里古街特意设置由宽到窄的街道布局 ．6米、4米、3米、2米渐进渐窄的街面，其中6-4米为街道主要宽度，引人进入越来越紧凑的空问，符合人们的逛街、购物心理习惯。小尺度的窄街十分利于休闲逛街购物情绪的营造。
六、建筑风格
锦里整体是巴蜀建筑风格，以三国文化为主题，成功的将现代商业运营模式与传统文化相结合。
七、商家构成
1、入驻商家业态构成
餐饮、特色小吃 水吧，茶坊 休闲娱乐 特色工艺 纪念饰品 30家 住宿 4家 6家 其它 20家 29家 20家 47家 2、业态比例
（1）餐饮约占16%
（2）购物约占56%
（3）休闲娱乐约占18%
（4）其它约占10%
3、业态分布
八、经营状况
通过实地走访考察发现，锦里主要消费客群均偏向于购物及餐饮消费 且价格通常比外面高昂，以餐饮尤为明显，但因种类繁多的特色饮食，先付账后进餐的经营理念，再加上持续不断的人气汇聚，从而促成商家生意一整天的持续火爆。
九、销售（租赁）价格及面积区间
（1）所有商户统一采用只租不售的方式经营；
（2）锦里采取了2种收取租金的方式：
1、租金的收取与面积无关，而是依据商家一般营业额的15%―20%比例收取租金。这样的租金收取方式，将管理公司与商家捆绑在一起成为利益共同体，商家赚钱，房东得利，形成了一个良性循环。据询问，从开街到2012年，锦里内的租金已经全面提升，平均上涨了100%，这也从侧面反映了整条街的综合经营水平至少上升了100%。
2、针对口岸较差，规模较小的部分商家，采取正常收租手段租金约120-150不等。
（3）在购物区和小吃区多以单层小面积建筑面为主（10-20平米）；
（4）餐饮区多为2层面积（200-500平米）；
（5）酒吧区多为两层，面积在100-200平米左右；
（6）客栈区域多数静态区，为两层，面积一楼做特色专卖店、二楼客栈、客房之用，情趣盎然；
注：（对部分具有特殊技艺的艺人前期进场免1年租金）
十、其它（面临的问题）
1、局部休闲场所（环境、软硬件设施）缺乏专业人员管理维护。
2、中餐饭店价格过高，服务水准低。
3、缺乏公共休息区域，只能到茶坊、咖啡厅这些地方休息。
4、所设公共厕所点位较少，经常会看见排队现象。
5、周边没有充足的停车位，导致很多前来游玩但因停不了车而离开的游客，不能最大限度的吸纳游客。
十一、对于本项目可借鉴因素分析
1、量化前期策划、严格定向招商
锦里的前期策划固然重要，但能严格按照策划方案一步一步地实施，坚定地定向招商，这才是其成功的重要秘诀。前期策划案已经细化到哪一间铺子具体的用途，管理公司务求找到能与前期策划案“对号入座”的商家。个别商铺确实找不到合适的商家，为满足前期策划案中的业态计划，管理公司自己上马。例如，主力店之一的锦里客栈就是由管理公司自营。当初的强势定向招商，造就如今的繁华。
2、错位经营、抱团向外
我们实地考察发现，整条锦里商业街几乎没有经营相同项目的商家。锦里严格定向招商，有效杜绝业态重复、经营产品重复，成功实现错位经营。既避免了内部价格竞争的'恶性循环，也形成了锦里“色、香、味”俱全的独特魅力，更提升了锦里抱团对外m竞争力。
3、公司化的商家管理
锦里管理公司与商家，并不是简单的房东与租户的关系，而是作为一个整体的作嵬哦佣嬖凇＝趵锕芾砉驹擞酶髦止净墓芾矸绞剑迪至恕胺稚⒕⑼骋还芾怼薄
(1) 行会代表沟通制度：管理公司把74个商家划分为5个行会，包括小吃、民间表演、工艺品、酒吧以及其他。每一个行会民主推选一位会长，作为管理公司不商家的沟通桥梁。
（2）日常绩效考核制度：管理公司每天都会派与人对每个商铺进行绩效考核。包括是否统一着装、是否用了统一的包装、是否讲普通话、是否实价销售等18条标准。
（3）商家末位淘汰制度：对商家奖优罚劣、实行末位淘汰。量化考核总分为10分，每月结算一次。凡是超过9.4分的商家均符合要求，而在9.4分以下的最后3位必须面对“惩罚”。两个选择，要么自行出街，要么增加房租。而对二前3名，则给予减免房租金奖励。这一招很见效，很快便形成了集体维护锦里品牌的良好氛围。
（4）锦里采取了一套独创的租金测算法，不面积无关，而是依据商家一
般营业额的15%―20%比例收取租金。这样的租金收取方式，将管理公司不商家捆绑在一起成为利益共同体，商家赚钱，房东得利，形成了一个良性循环。
（5）管理能力在细节中
实地考察时发现，所有商家的价格标签都非常规范，标明产地等信息，折射出锦里的管理规范。从“不二价”标牌到略显陈旧的价格标签，说明商家不经常更换价标，商品价格稳定。路牌、菜单，甚至店堂内咨询点，处处安放多语种提示牌（中英日韩）。尽管经营品类、业种业态繁多且不重复，但走在锦里街上，会赏心悦目地看到各个商家统一的三国风情 店招、小吃后街上统一的有锦里标识的餐具、店员统一的三国风格工作服、整个锦里内各商家还通用“锦里一卡通”诸多细节显示锦里的优质经营管理能力。
