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第一篇：煤矿项目前期工作内容及步骤
浅谈煤矿项目前期工作内容及步骤
煤矿项目前期工作是指煤矿从项目的机会研究到开工建设之前所进行的全部工作, 是整个项目建设过程中一个非常重要的阶段, 是矿井建设的基础和前提。目前,煤矿项目前期工作主要内容及步骤如下:投资机会研究、获得矿业权、地质勘查、矿区总体规划、矿井可行性研究、项目核准、工程设计、工程建设等多个环节。
一、投资机会研究
投资机会研究是指为了寻求有价值的投资机会而对项目的有关背景、资源条件和市场状况等进行调查研究和分析预测的工作,是企业战略管理的重要内容之一,而战略管理是企业发展的灵魂, 是构成企业核心竞争力的关键所在。投资机会研究的主要内容有: 分析投资动机, 鉴别投资机会, 论证投资方向以及对具体项目机会的论证等。煤矿属固定资产投资项目,受国家宏观调控政策影响明显,其投资机会研究包括:国家宏观经济形势及政策、行业内微观经济形势及政策、以及国际宏观经济形势等。就企业来讲,投资机会研究应该由专业的团队来负责,如内部成立的研究院或战略研究规划部门等,也可委托外部有资质的咨询机构完成。投资机会研究所需费用不高,但作用很大。近年来,我国经济持续高速增长,电力行业发展较快,电煤需求稳定增加,煤炭行业也处于近10年来前所未有的高度景气状况, 投资机会较好,且具有长期的投资价值。但企业在选择具体区域进行投资时,应注意市场容量和运输半径的限制,关注成本增加、环保压力增大和政策多变等风险因素。
二、矿业权
矿业权包括探矿权和采矿权, 是指国家按照一定的程序和标准赋予企业或个人,在一定区域和时间内,按照一定的标准和要求,研究、开发和利用某一种或多种矿产资源的权利。我国自1997年建立矿业权市场,但目前的法律法规还不够健全,仍处在进一步的完善当中,总体上是处于摸着石头过河、无序大于有序的状态,下步国家拟垄断一级市场,搞活二级市场。
1、矿业权获得途径
矿业权获得有以下几种途径:风险勘查、矿业权出让、矿业权转让和矿业权租赁等。
2、风险勘查
风险勘查是指投资方向国土资源登记管理机关申请空白区,获得探矿权以后投资勘查,由投资方承担勘查风险的行为。煤炭资源勘查初期阶段为预查，找矿投入较小,勘查风险相对较低。目前国家已不再批准煤炭项目风险勘查,没有设置矿业权的含煤空白区,拟全部由中央地质勘查基金出资勘查并完成矿业权设置方案后,再通过一级市场确定矿业权人。
3、矿业权出让
矿业权出让是指国土资源登记管理机关以批准申请(协议)、招标、拍卖、挂牌等方式向矿业权申请人授予矿业权的行为,属一级市场。目前矿业权出让的主要方式是招标、拍卖和挂牌,但以下几种情形可以协议方式出让:一是国务院批准的重点煤炭资源开发项目和为国务院批准的重点建设项目提供配套煤炭资源的矿产地,二是已设采矿权需要整合或利用原有生产系统扩大勘查开采范围的毗邻区域,三是经省(区、市)人民政府同意并正式行文报国土资源部批准的大型煤炭资源开发项目,四是国家出资为危机矿山寻找接替资源的找矿项目。
4、矿业权转让与租赁
矿业权转让是指矿业权人将矿业权转移的行为,包括出售、作价出资、合作、重组改制等,属二级市场。矿业权转让需经原发证机关审批,但以下几种情形矿业权不得转让:探矿权人自领取探矿权证未满2年,采矿权人自投入采矿生产未满1年等。矿业权租赁可获得其使用权,是指矿业权人作为出租人将矿业权租赁给承租人,并向承租人收取租金的一种行为。矿业权租赁在实践中相对较少。
5、矿业权审批
矿业权实行部、省两级审批,探矿权审批按面积设置权限, 其中勘查区块面积大于30km2 (含)的勘查项目,由国土资源部发证,其余授权省级国土资源主管部门发证;采矿权审批按储量设置权限,井田储量规模为大型(含)以上的由国土资源部发证,其余授权省级国土资源主管部门发证(井田储量1亿t (含)以上,其中焦煤井田储量5000万t (含)以上为大型矿床)。
6、地质勘查
地质勘查工作分为四个阶段:预查、普查、详查和勘探(精查)。预查是通过对工作区内资料的综合研究、类比及初步野外观测、极少量的工程验证,初步了解预查区内矿产资源远景,提出可供普查的矿化潜力较大地区,并为发展地区经济提供参考资料。普查是通过对矿化潜力较大地区开展地质、物探、化探工作和(有限的)取样工程,以及可行性评价的概略研究,对已知矿化区作出初步评价,对有详查价值地段圈出详查区范围,为发展地区经济提供基础资料。详查是对详查区采用各种勘查方法和手段,进行系统的工作和取样,并通过预可行性研究,作出是否具有工业价值的评价,圈出勘查区范围,为勘探提供依据,并为制定矿区总体规划等提供资料。勘探(精查)是在发现矿床之后,对已知具有工业价值的矿区或经详查圈出的勘探区,通过应用各种勘查手段和有效方法,加密各种采样工程以及可行性研究,为矿山建设在确定矿山生产规模、产品方案、开采方式、开拓方案、矿石加工选冶工艺、矿山总体布置、矿山建设设计等方面提供依据。一般情况下,地质勘查按阶段循序进行,同时提交各阶段地质报告,但在特定情况下经审查论证可以对勘查阶段进行调整,即合并或跨越某个阶段。
7、矿区总体规划
矿区总体规划确定井田划分、煤矿井型和矿区内外部配套设施。煤炭资源勘查开发必须先编制矿区总体规划,经批准的矿区总体规划是矿区内煤炭勘查开发和生产经营活动的基本依据,单项工程建设要符合已批准的矿区总体规划要求。
矿区总体规划由省(区、市)发改委或计划单列企业集团负责组织,委托具备资质的咨询机构编制。由发改委组织时,矿业权人需做好配合工作。矿区总体规划由具备资质的设计单位受托编制,以普查和详查等地质资料为基础。建设总规模在2.00Mt/a及以上的矿区总体规划由省级发改委报国家发改委审批。煤炭资源储量为小型、规划总规模2.00Mt/a以下矿区,其矿区总体规划文件,由地市级发改委报省(区、市)发改委审批,并报国家发改委备案。矿区总体规划实行动态管理,已批准总体规划的矿区,根据资源勘查和生产开发的变化,需要调整矿区范围、井田划分、建设规模等主要规划内容的,要及时编制矿区总体规划(修改版)并按原程序报批。
8、矿井可行性研究
矿井可行性研究的主要任务是确定矿井开发的必要性和可行性,以勘探(精查)等地质资料为基础,委托有资质的设计单位按有关标准开展工作,编写报告,一般需取得以下有关协议或文件:政府主管部门同意用地、地价、用电、用水和选址的文件,文物保护主管部门的同意文件,银行部门出具的贷款承诺函,通讯部门同意安装通讯设施的文件等。矿井可行性研究需同时开展以下专题报告的编制和审批:矿区及矿井环境影响评价报告、水土保持方案报告、安全预评价报告、地质灾害危险性评估报告和水资源评价报告等。
四、项目核准
1、项目核准权限
项目核准的主管单位是发改委,核准权限如下:国家规划矿区内的煤炭开发项目由省级发改委审核后报国家发改委核准;其余一般煤炭开发项目由省级发改委核准。建设规模
小于0.60Mt/ a的煤炭开发项目,一般由省级发改委核准。安全核准是重大煤矿建设项目核准的前置条件之一,主管单位是国家煤矿安全监察局,项目申请报告上报国家发改委后,由国家发改委转国家煤矿安全监察局核准。
2、项目核准规模
新建煤矿单井井型不得低于以下规模:山西省、陕西省、内蒙古0.30Mt/a;新疆、甘肃、青海、北京、河北、东北及华东地区0.15Mt/a;西南和中南地区0.09Mt/a;开采极薄煤层0.03Mt/a。新建煤矿单井井型不得高于以下规模:煤与瓦斯突出矿井不得高于5.00Mt/a(应在0.45Mt/ a及以上),高瓦斯矿井不得高于8.00Mt/a,低瓦斯矿井不得高于15.00Mt/a。
3、项目申请报告编制与审批
项目申请报告应由具备相应工程咨询资格的机构编制,其中由国务院投资主管部门核准的项目,其项目申请报告应由具备甲级工程咨询资格的机构编制,以可行性研究报告及相关的专题报告为基础,一般由受托开展可行性研究的设计单位编制。向项目核准机关报送申请报告时,需附送以下文件:发改委出具的矿区总体规划批复文件、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价的审批意见、水利行政主管部门出具的水土保持方案报告的审批意见、国土资源行政主管部门出具的地质灾害危险性评估报告备案证明等。项目申请报告上报发改委后,由发改委委托咨询机构进行评估,并根据评估结果进行批复。目前,能够承担国家发改委委托进行煤炭投资咨询评估任务的咨询机构有:中国国际工程咨询公司、中投咨询有限公司和中国煤炭工业发展研究咨询中心。
4、核准后工作
项目核准后,业主凭核准文件依法办理银行贷款、土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续,同时开展下步设计工作,并及时组织开工建设。项目核准文件有效期2年,有效期内未开工建设也未向原项目核准机关申请延期的,原项目核准文件自动失效。
5、工程设计与建设 工程设计是在项目做出投资决策后,根据建设工程和法律法规的要求,对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证,编制建设工程设计文件,提供相关服务的活动,设计是工程建设的龙头。核准后的设计工作一般分为初步设计和施工图设计两个阶段,通常的作法是一次设计,分阶段提供施工图。初步设计完成后由所在地的省级发改委会同同级煤炭行业主管部门审查。工程建设主要内容有:征购土地,确定施工单位和工程监理单位,编制施工组织设计, 施工现场的“四通一平”(水、电、路、通讯及场地平整),器材采购及设备订货,矿建、土建及安装等工程。矿井建设完成后进行试生产,验收合格后交付生产使用。
五、结语
没有前期工作就没有项目,高质量的项目前期工作是项目成功的基础与保障,因此,我们应重视并做好项目前期工作。对于企业来讲,应认真制定公司发展规划,加强项目谋划,增加项目储备,同时加大项目前期投入。对于具体工作人员来讲,首先要弄清楚前期工作程序及内容,要做到心中有一盘棋;其次要注意处理好与政府主管部门等方面的关系,为项目创造一个良好的外部环境;再次要随时关注国家产业政策和地方政策的变化,并分析其发展趋势,及早应对;另外要注意将各项工作统筹安排、合理交叉、超前进行,以节约时间,提高效率。
第二篇：市场调查报告
一、茶具市场的变迁
1、源远流长的茶具
茶作为饮品，经过了发现―利用―茶艺化的漫长过程，它的历史至少可以上溯到5000年前。
茶具是随着“茶之为饮”应运而生，它的发生和发展经历了一个从无到有，从共用到专一，从粗糙到精致的历程，并随着饮茶习俗的变化而不断变化和发展。
2、功能完善的茶具
煮水器具：风炉、、茶炉、茶铫、汤瓶、瓢、炭挝、火夹、随手泡。
碾罗器具：茶碾、茶磨、茶罗。
品饮器具：茶壶、茶盏。
摆置器具：茶桌、茶椅、茶车、茶海。
辅助器具：茶匙、茶筅、茶瓶、茶漏、茶夹、茶则、茶荷、茶针、巾、都篮等。
3、材质多样的茶具
竹木茶具、金属茶具、玻璃茶具、陶土茶具、瓷器茶具、漆器茶具。
在数千年的发展进程中，出现了各种各样材质的茶具。调查统计发现，消费者在选择茶具时，最关注的因素仍然是茶具的材质。
4、不断追寻艺术性的茶具
混煮法时期，茶与其他食物混煮，尚未发展出专用茶具，多为陶土所制。
瓷器是火与土的艺术，瓷器发明后，陶质茶具逐渐为瓷质茶具所替代。
唐代以后，文人雅士开始追且茶器的釉色之美与造型之特；随着饮安溪铁观音茶风俗的普及，专门的茶具制造也应运而生。陶瓷茶具的种类与装饰也日渐丰富。明初紫砂的出现，更是广受追捧。
5、传统与时尚共存的现代茶具
茶家具：茶桌、茶椅、茶车等，主要在茶馆茶楼等经营场所应用。
煮水器：用来煮水的随手泡，又称电茶壶。
茶艺表演重要道具：茶海、茶六宝（茶夹、茶漏、茶拾、茶荷、茶针、桶）、水洗等。
茶器皿：狭义的茶具，包括紫砂壶、公道杯、品茗杯等
二、生机勃勃的茶具市场
1、 茶具市场增长迅速
2008年6月，餐具用品市场供求平稳。2009年6月，餐具市场丝毫未受金融风暴的影响，以较大的幅度扩大市场份额，茶具和杯子囊括“市场占有率、同期环比增长率”双料冠亚军。
折线图是2007年、2008年、2009年6月份茶具搜索量的比较图。从中我们可看到它是以“冲刺”的态势勇攀高峰，它的大销量带动了餐厨行业向好方面发展的良好势头，是餐具行业的最大卖点之一。（数据来源：慧聪网《餐厨行业年中初探》）
2、 千古流变中，瓷器和紫砂茶具的王者地位一如既往。
无论是自己选用茶具还是对未来茶具市场的预测，消费者对紫砂的认可度最高，其次是瓷器，紫砂和瓷器的发展空间依然巨大，商家可以通过一些创新产品来增加其盈利能力。
3、饮茶习惯的改变和技术的革新催生电茶具市场飘红，原因是：
家庭茶室的发展
人民生活水平的提高
家用电器的普及
茶叶销量的持续增长
4、茶产业持续增长，将带动茶具消费持续增长
在各地政策和资金的扶持下，各地的茶园面积在不断的增加，由于新的茶园多是良种茶园，在产量和品质上都明显的优于传统茶园，所以直接导致了茶叶产量的增加。
整个茶业市场的发展，必然带动茶具市场的大规模发展。
5、 安溪铁观音茶具飞速发展过程中隐含的问题
从这组数据来看，现在市场上存在的主要问题是：
没有统一的行业标准
定价混乱
产品缺乏创意
著名品牌较少
这说明茶具行业尚处于产品竞争时代向品牌竞争时代迈进的阶段
三、茶具的市场营销
1、专业安溪铁观音茶具类零售终端市场前景看好
无论从业者还是消费者都看好茶具类专卖店，这是将来茶具品牌必然要进入的渠道；但是目前国内连锁茶具专卖企业并不成规模，没有一家具有知名品牌的茶具经销企业。
从业者认为茶叶专卖店在未来茶具销售中占有重要地位，也是消费者首选的购买茶具的场所。
2、产品的品牌与价格对市场销售至关重要
从商家的调查来看，品牌、价格、安全是大家最关心的问题，所以企业在经营过程中，树品牌、定价合理、攻技术依然是其发展壮大的核心。
而从消费者的调查来看，安全、轻便耐用、材质是其最为关心的问题，然后才考虑到品牌与价位。其实消费者对安全和轻便耐用的认识完全来自市场上的成熟品牌教育。就目前市场上品牌而言，茶具行业著名品牌“金灶”将品牌与安全、轻便耐用实现了对接，所有成就了茶具市场龙头老大的位置。
四、茶具市场的未来发展之路
1、茶具市场刚刚起步，发展前景极为广阔。
调查中，无论是消费者还是安溪铁观音茶具经营者都非常看好茶具市场的未来发展前景，目前的茶具市场无论品牌还是产品质量尚处于鱼龙混杂的状态。
2、组建专业的产销见面会是茶具企业最喜欢的宣传方式。
A、每年能组织一次大型的产销见面会（82.7%）
B、每年能组织一次论坛,请国内著名市场营销专家授课（4%）
C、每年能进行一次茶具行业的品牌质量排名（0%）
D、每年举办一次茶具行业的博览会（9.3%）
E、都不需要（4%）
从商家的调查来看，在未来茶具的市场营销方面，安溪铁观音企业更希望能够组织产销见面会，厂家和经销商能够面对面的交流，共同研发消费者欢迎的产品。
第三篇：早期介入及前期物业管理服务内容
早期介入及前期物业管理服务内容
早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介人和前期物业管理中起到的重要作用。
如在物业项目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、人驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工
程的前期介入管理等。
8．常规物业管理服务综述
在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。
如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项阐述，并对重大活动等项目列出详细的实施方案。在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理包括管理重点和维护养护范围、标准、计划、实施细则等内容；机电设施设备管理包括前期介入管理、日常运行维护管理措施及运作程序、紧急故障的处理等内容；安全管理包括交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的处理等内容；重大活动的实施方案等内容。
早期介入的内容
(一)可行性研究阶段
1．内容
(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；
(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；
(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；
(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；
(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
2．方法和要点
(1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。
(2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。
(3)选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。
【案例】物业项目的基本情况同上例。在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作，并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式提供了专业意见，得到了建设单位的采纳，具体内容如下：
(1)考虑到整个工程项目的状况，第一期消费者的定位是当地中低收入阶层，在项目规划上除合理控制建设成本外，还考虑到降低物业管理成本。按此思路，物业管理公司建议适当降低第一期的绿化率，并选择稍便宜的设施设备。由于第二期、第三期的市场定位为当地中高收入阶层，因此在后续开发建设过程中应逐步提高绿化率，并相应提升设施设备选型配置档次。
(2)对项目的配套设施建设提出意见，重点是提出配套设施的布局方案，使得小区的布局既方便未来业主的使用又避免对业主的生活产生影响和干扰。
(3)提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也成为以后项目销售的亮点。
(4)确定了物业管理早期介入和前期物业管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。
实践证明，这几条意见和建议对建设单位非常有益，能够帮助建设单位更加准确地进行市场定位，提高了项目的性能价格比。第一期销售的良好业绩就是证明。
(二)规划设计阶段
1．内容
(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；
(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；
(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；
(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
2．方法和要点
(1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。
(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。
(3)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。
(4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
(5)对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。
【案例】物业项目的基本情况同上例。在规划设计阶段，物业管理企业参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。建议的具体内容如下：
(1)考虑到项目较大，且为分期开发，在设计方案时，建议采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样对不同组团就能按服务对象的特点提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次消费者的需求。
(2)对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、会所功能的设置、幼儿园的设置等提供了主导性意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，所以实施后深得建设单位和业主的好评。
(3)物业管理的基础条件，如管理办公用房以及物业管理企业员工宿舍、食堂、休息室、仓库和清洁车停放场地等，在规划设计时就得以落实。
(4)根据前期物业管理总体策划方案的思路，制订了详细的物业管理方案，确定了实施进度表，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等，这些都得到了建设单位的支持和认可。
(三)建设阶段
1．内容
(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。
(2)配合设备安装，确保安装质量。
(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。
(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
2．方法和要点
(1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
(2)仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。
(3)物业管理企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。
【案例】物业项目的基本情况同上例。在建设阶段，物业管理企业跟踪了整个过程，参与了多次专题讨论会，提出改进意见(其中一次就提出了18项整改意见)，这些意见大部分都在建设中予以采纳。典型的内容如下：
(1)对生活垃圾的收集、清运和处理方式提出了具体要求。确定了垃圾桶的规格、数量和放置位置，提供了垃圾场地设计方案，要点是采用瓷片砖地面、配备清洗水源和污水集排设施。
(2)提供了单元门的安装意见。既便于安装可视对讲系统，又便于安装信报箱，还注意到美观实用和便于维修。
(3)在进行绿化带施工时，事先考虑灌溉管道的铺设。
(4)在施工过程中发现部分室外基础工程质量不好，而该区属填海区，易发生不均匀沉降，导致此处的埋地管网发生断裂，因此建议重新施工。
(5)安排机电技术人员全程跟踪机电设施设备的安装，累计提出了200余项改进意见。
(6)提请建设单位留下一部分特殊的装饰材料(彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等)，以便于将来的维修和更换。
(7)为前期物业管理做准备工作。陆续招聘物业管理企业员工并进行培训，组织编写各类管理服务文件和规章制度，准备业主入住资料等。
(8)协助建设单位同供电公司、自来水公司、煤气公司等城市公共事业单位协商移交相应设施设备事宜，暂不能移交的则事先确定委托管理方式及收费标准。
(四)销售阶段
1．内容
(1)完成物业管理方案及实施进度表；
(2)拟定物业管理的公共管理制度；
(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；
(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；
(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；
(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。
2．方法和要点
(1)准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。
(2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。
【案例】物业项目的基本情况同上例。其在销售阶段的介入内容为：
(1)在销售前，整理并全面完成物业管理方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关《公约》、《协议》中；
(2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解；
(3)在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询；
(4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就在售楼处、样板房等处展开规范的物业管理工作(如清洁、绿化、安全保护等)，使业主对物业管理有良好的印象。
(五)竣工验收阶段
竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验收。
1．内容
这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。
2．方法和要点
物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。
第四篇：社会调查报告
毕业求职学生人均求职费用为457元。在为求职而付出的各种费用中，资料印制费发生率最高，97%的求职学生都为复印个人简历、身份证等资料支付过费用。从数量上来看，交通费支出最多，每个学生交通费支出平均为124元。
这是日前浙江省宁波市城调队进行的一项题为“20xx年高校毕业生就业状况”的调查得出的结论。本次调查随机抽选了宁波市3所高校的300名应届毕业生作为调查对象，同时也对这3所学校的就业指导服务部门的情况进行了了解。
20xx年是全国普通高校扩招后毕业生就业的第二年，“大学生就业”再次成为社会关注热点。其中，“就业成本”因其支出项目和支出数额的增多，正在日益成为一个引起广泛关注的问题。 如果将求职过程中，学校付出的努力和学生本人为求职付出的费用统称为“就业成本”的话，在对调查中的“就业成本”进行分析时，研究人员指出，在就业过程中，学校的帮助对于学生能否找到工作有显著影响；而学生的求职费用对此影响并不显著。另外，调查还发现，学校的就业服务做得越细，毕业生个人为找工作花的钱就会越少。
另一个值得关注的问题是，“已找到(已签约)的就业单位构成”中，“国家机关”仅占5%，而“期望的就业单位构成”中，选择“国家机关”的比例达29%。也就是说，对于“国家机关”这一就业去向，现实与希望落差高达24个百分点。
第五篇：社会调查报告
摘要：作为商学院的学生，我们所学的专业性质要求我们要将所学的专业知识与实际的社会生活紧密结合，所以利用假期时间参加社会实践是非常有意义的。同时作为大二升大三的学生，我也本着接触社会，丰富校园生活的目的到青岛国际啤酒节参加了这个暑假的社会实践活动。我在这次实践活动过程中见闻经历了很多事情，同时也学习到了多东西，也积累了一些自己的心得体会，我表示这次社会实践对我的个人发展意义非常。
关键词：社会实践；青岛国际啤酒节；心得体会
1.实践过程回顾和实践内容概要
第22届青岛国际啤酒节举办时间是从今年的8月11日至26日。在大二下学期未结束时我就通过中介渠道了解到的他们的招聘信息，我认为这是一个很好的锻炼自己的机会，同时也可以在工作完成之后在青岛游玩几天，可以说是一举两得。
我在青岛国际啤酒节做的工作是卡士堡啤酒广场的餐饮服务。今年的啤酒城设在崂山的青岛世纪广场，啤酒城有16个品牌的啤酒广场。所谓啤酒广场也就是每个品牌啤酒的临时饭店。所有品牌啤酒广场及一些基础设施都是临时建造的，啤酒节结束之后都要拆除，所以我们还要负责部分的前期啤酒广场的装饰以及后期啤酒广场清理工作。
8日到9日，我们接受了一些相关培训，培训内容主要是工作规范和一些特殊事件的处理。10日啤酒节试营业。11日至26日啤酒节正式举办。27日进行啤酒广场的清理工作。
2.专业知识在实践过程中的应用
2.1关于前期培训
我们所接受的相关培训，内容主要涉及工作规范和一些特殊事件的处理。传插其中的是管理人员为培养我们的工作态度对我们所做的做事标准的灌输。时间虽然只有两天，但是我认为起到了十分理想的效果。我们平时都说态度决定一切，这句话在工作中体现的尤为突出。我们学习组织行为学了解到态度决定我们的行为，有什么样的态度就会有什么样的行为。我们对一个事物的态度好坏取决于我们对它的评价好坏，而我们对它的评价好坏取决于我们的评价标准是怎样的。所以我认为在前期培训阶段对员工进行标准灌输是十分有必要的，因为这还牵扯到一个首因效应的问题。所谓首因效应也就是我们通常所说的先入为主的观念。从心理学角度可以证实一般人在日常生活中或多或少都会受到首因效应的影响。举个例子，我们在认识新朋友的时候通常都会形成对他们的第一印象，而且这个第一印象是很难改变的。同时，作为在校学生在社会上打工所处的环境与在学校中是完全不一样的，环境不一样伴随的做事标准也就不一样，社会上的标准对我们的要求是更加严格的，也正是由于我们没能意识到这种我们进入社会之后的新标准和我们在学校时的旧标准的差别导致我们不能很好地去适应社会。因为进入社会之后还是按照我们在学校中的标准做事情，所以我们认为自己做的很好的事情在单位领导看来却只够及格。举个例子在学校，打铃上课，打铃下课完全没问题，但是我们在啤酒节工作不只要负责啤酒节举办期间的正常的工作还要负责啤酒节前期的啤酒广场的布置和啤酒节后期的啤酒广场的清理。
关于工作规范和特殊事件的处理问题我认为这都应该常规化，因为我们啤酒广场有七八十名员工同时工作，而且每个人都有不同的个性特征和行为方式，工作起来自然各式各样都有。如果工作规范不统一，不论是从工作效果还是从日常运作时的管理效果来说都不会有十分理想，有时甚至会显得场面十分混乱。其实所谓工作规范也就是口头的工作说明书。它告诉员工应该做什么，应该做到什么程度，告诉员工他的主要责任是什么。同时在日常控制和绩效考核时也可以作为控制和考核的评价标准。
2.2工作环境与薪酬问题
整个青岛啤酒节暴露出了一个普遍的问题，那就是员工工作时间长，工资待遇较差。每一个啤酒广场为了压缩成本都尽量压缩员工工资，同时前几天员工的工作时间也大大超出我们的预期，达到每天十五六个小时，导致员工疲劳工作，消极怠工，工作效率也大大下降。我们每天都是上班盼着下班，没有什么工作积极性。从这一个现象可以看出青岛啤酒节的经营是畸形的。虽然这种经营方式在短时间内仍可以取得一定的经济效益，但是它是以牺牲员工利益为代价的富士康发展模式。这个问题给我的感触是很深的，这种模式在体力劳动占主导的行业暂时仍然是行得通的，但是在脑力劳动占主导的行业就会造成创造力缺失，团队很难做出好项目，现在越是脑力劳动密集型的大公司越注重员工的工作待遇的提供，像谷歌，作为高端脑力劳动公司，有着令人羡慕的办公场所和公司环境。
同时我还意识到了一个细节，啤酒广场员工工资发放采用的是底薪加提成或者底薪加奖金的方式。关于底薪加提成的工资发放方式，我们可以认为底薪用来减少员工的薪酬风险，为员工提供比较稳定的薪酬保障。对于后勤人员采用底薪加奖金的薪金制度，是一种比较有艺术色彩的管理方式。其实员工的实际薪酬应该是底薪与奖金预期值的总和，管理者将员工的实际工资分为底薪加奖金两个部分，这两个部分只要配比合理，就可以利用奖金部分做文章。比如员工表现好就可以增加他的奖金，表现不好可以扣员工的奖金，虽然员工的实际工资发生了变化，但是员工会认为自己的“薪金”（底薪）没有变化，变化的只是自己的奖金。我们都知道员工对工资是十分敏感的，有时候甚至轻微的薪金波动都会引起员工剧烈的反应。利用这个方法就可以规避这个问题。
3.实践心得体会
通过这次社会实践，我真的学到了很多。我渐渐地融入了社会，学到了很多书本上没有的知识。还有就是逐渐学会将学习的知识运用到日常生活中。当然，在运用的过程中，我发现自己总是有些手足无措，也认识到了书中知识的用处和自己的所学甚少。这也鞭策着我努力读书。
书本知识是从现实生活中抽象得出的。西方经济学的整个理论体系就是建立在“经济人”、“信息完全”和“市场出清”三大假设的基础上的。如果去掉这三大假设，整个西方经济学理论体系都会被推翻。所以，我们在将知识运用于实践是一定要考虑它的前提条件，不能生搬硬套。其次从书本知识的运用来说，这也是一个“技术活”。因为这牵涉到一个“动手能力”的问题。比如我们可能会把演讲稿写得很好，但是当我们把它拿到讲台上去读时可能就没那么流畅，但是有的人就会读得很好，他们语速适中，声音优美而且一点都不紧张。者与他们平时的练习和以往上台演讲所得到的锻炼是分不开的。所以，我们一定要注意要在实践中锻炼自己。同时我也注意到，我应该改变一下自己的思维方式，我不应该再以思考书本问题的思维方式思考我在现实生活中所遇到的问题，因为实际问题跟书本问题根本就不是一个模式。我们不应该变成书呆子。
在这次社会实践中我学到了一些社会守则，我发现社会要求我做的远远多于我想像的，所以我感觉自己应该积极承担起自己的责任以融入社会。我也掌握了一些人与人之间沟通的技巧，锻炼了自己的人际交往能力。我感觉要想融入社会沟通是前提，也是处理好各种社会关系的前提。我还明白在社会中，要担任好自己的角色，实现自己的理想，一定要有实力，没有实力一切都是空谈。
同时我也体会到了父母工作的辛苦，意识到了自己肩上的责任，意识到了想要成功必须付出自己巨大的努力。离开自己熟悉的环境，到一个全新的环境中摸爬滚打，会遇到很多困难，做一件事情不仅要考虑事情本身还要考虑做事情之前准备工作和做完事情之后的善后工作。这样就会耗费大量的时间和精力甚至还要花费额外的费用。这样做一件事情就会变得十分困难。我在刚开始的时候，想过退缩，想过放弃，但是当我意识到自己肩上的责任的时候我坚持了下来。
正如前面所说，在这次社会实践过程中我真的学到了很多，它拉近了我与社会之间的距离，同时也深深地激励着我要为自己的理想而努力奋斗。
第六篇：社会调查报告
一、背景
走进各高校校园，触目皆是的各种招聘广告无疑会给你留下深刻的印象，在“两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书”的观点已成明日黄花之际，当代大学生不再囿于象牙塔内狭小的空间，总想探出头去，看看外面精彩的世界。打工无疑是达到这一目的的很好的途径，甚至在校园内形成潮流。调查显示，十之八九的大学生有过打工的经历或计划。这反映出当代大学生在经济大潮冲击下的观念变化。观念的变化带来的各种现象则值得我们关注。
大学生打工，是其参加社会实践活动的形式之一，也是勤工俭学的有效途径。找份兼职工作，利用课余时间打打工，对于即将踏入社会的大学生来说，无疑是有积极意义的，在获得利益的同时，他们之中更多是为了从实践中学习经验，得到锻炼，增加毕业时求职简历的厚度和“含金量”。
许多学校也积极鼓励大学生多接触社会、了解社会，将书本知识与社会实践结合起来。况且，现在不少用人单位动辄以“需相关专业工作经验N年以上”为条件，令许多优秀毕业生望而却步。于是，越来越多的大学生的打工观念逐渐地在改变，他们认为：在求学阶段就积累工作经验对日后的就业大有裨益，一方面可以把学到的理论知识应用到实践中去，提高各方面的能力；另一方面可以在将来的求职简历中填上闪亮的几笔。
二、调查的目的与意义
（一）调查的目的
1、通过对东莞大学生兼职问题的调查，了解现今大学生如何权衡学习和工作之间，映射出大学生的人生观和价值观。
2、通过调查，了解兼职对大学生们知识水平、职业技能的影响。
3、通过调查，了解大学生兼职过程中存在的相关问题，并针对相关问题提出可行的解决方案。
4、通过对调查数据和资料的分析，撰写相关结论报告，提高团队的调研技能。
（二）调查的意义
1、兼职成为大学生生活中的一部分，有利于了解现今大学生的精神面貌和价值选择，映射出大学生的人生观和职业观，总结出大学生生活的特征。
2、调查兼职行为可以探索大学生职业生涯的发展方向、发展趋势，以及所具备的优势和面对的挑战。对职业生涯规划内容研究有重要的意义。
3、本次调查的内容为是大学生的“选修课”――兼职，大学新生通过本调查可以得益匪浅。
4、通过调查，可以了解大学生选择兼职的倾向和意图，为东莞高校勤工助学工作以及学生管理工作提供信息支持。
三、调查的内容
（一）拟解决的问题
1、通过调查大学生兼职情况，通过对数据的收集和分析，总结出大学生兼职行为相关特点。
2、通过综合分析法，针对东莞大学生中存在的相关问题，提出可能的解决方案。
3、从大学生参加课外兼职活动的意向，总结出东莞大学生在兼职上的选择倾向，为东莞高校管理工作提供建议。
（二）调查内容包括
1.对兼职的认知了解程度，包括是否做过兼职、通过何种途径知道兼职信息。
2.对兼职的需要，喜欢什么类型的兼职、兼职最吸引大学生的地方。
3.对兼职活动的选择倾向，包括是否喜欢兼职、参与兼职的频率、选择兼职的习惯等。
4.对东莞大学生兼职现状的满意程度调查，即兼职中遇到的问题以及是否会继续坚持做兼职。
5.对大学生兼职管理的发展趋势调查。如对进行大学勤工俭学管理工作改革的期待。
四、调查方案设计
（一）调查方法
1.文献调查法：通过搜集各种文献资料，摘取与调查课题有关的信息。查阅资料要达到一定规模，充分利用图书馆电子阅览室、期刊室的资料。可利用图书馆的维普资讯网，查阅资料。了解内容包括大学生兼职一般工种，
2.实地观察法：亲临大学生兼职工作现场，经历一个完整的工作日。体验大学生兼职工作环境，工作强度。为此，本小组两位成员联系了东莞市“真功夫英语”补习社的负责人汪先生，后者向调查小组提供了体验一个完整的兼职工作日的机会。
3.访问（访谈）调查法：调查小组专门采访了曾经在中国移动公司东莞分公司工作过的方佳亿同学、校勤工助学中心常务副主任钟展鹏。调查小组还专程赶往东莞市东城区，采访了东莞市“真功夫英语”补习社的老板汪先生，与其探讨了大学生兼职的诸多问题。
4.问卷调查法：东莞理工学院是广东东莞的第一所普通本科院校，省市共建，以市为主。学校于1990年筹办，1992年4月经国家教委批准成立，20xx年3月经教育部批准变更为本科全日制普通高等院校，20xx年5月获批成为学士学位授予单位。学校现有普通全日制学生11437人，其中本科生10032人，专科生1405人，成人教育学生10132人。此次问卷调查，我们面向东莞理工学院全体在校大学生发放了电子版问卷110份，有效收回问卷103份。
五、调查工具情况
（一）问卷星：一个专业的在线问卷调查、测评、投票平台，专注于为用户提供功能强大、人性化的在线设计问卷、采集数据、自定义报表、调查结果分析系列服务。与传统调查方式和其它调查网站或调查系统相比，问卷星具有快捷、易用、低成本的明显优势，已经被大量企业和个人广泛使用。
（二）MicrosoftExcel软件，进行数据辅助分析。
六、资料收集方法与分析方法
（一）资料收集方法
此处的资料收集方法包括两个方面，一个是宏观的`资料收集（如大学生兼职背景资料的收集），另一是微观的资料收集（如大学生资料，大学生兼职工资表资料等）。
（二）资料分析方法
1.内容分析法。关于团购问题及其解决方案，分析大学生兼职行为兼职选择权
重等问题是此次调查的出发点，也是调查要解决的结论性问题，当然少不了内容分析。内容分析法
2.数据分析法。数据分析是调查性课题关键的步骤，很多结论都是从数据中或
者数据呈现的规律分布中总结出来的，所以，数据分析是至关重要的一步，在数据分析中，我们会将数据处理成量化的图表来立体地进行分析。
3.综合分析法。综合分析法，顾名思义，综合各种分析法，包括对资料的整理、
对数据的分析、对内容的分析等各方面。
七、人事分配与技能掌握情况
（一）调查人员的组成（我们小组共两个成员）
调查人员是此次调查的执行者，是活动的调查工具。
根据科学的调研人员与程序配置，我们将此次调研的人员划分为以下几个层次：
1.调研督导：1名（由指导教师担任）
2.调查人员：2名（负责前期工作，如问卷设计、执行问卷调查等）
3.数据录入员：陈衬兰（负责统计数据，并做出相关图表）
4.访谈对象联系人：王志鸿（负责联系访谈对象、设计坐车路线）
（二）对调查人员的规定
6.仪表端正，大方，穿着得体。举止谈吐得体，态度亲切，热情。具有认真负责，积极的工作精神。调查员应按时完成分内的调查工作，并注意团队合作。本次调查务必本着实事求是之原则，杜绝编造，假定等情况。至少有一名调查人员有一次以上的兼职经历。
八、调查项目阶段与时间安排表
我们将调查分为以下阶段
d)选题阶段：选取“东莞大学生兼职问题”作为调查题目。准备阶段：包括抽样方案设计、问卷设计、调查工具准备、人员安排等。实施阶段：包括发放问卷，问卷收集与保存，严格执行调查设计的方案。结果处理阶段：包括数据分析，撰写调查报告等。
