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第一篇：宏源物业管理调查报告
对李七庄街宏源物业公司物业工作的调查
一、调查原因目的
物业管理在社会经济生活和城市建设中有相当重要的地位和作用。首先，它是房地产经济体制改革的配套部分，中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化,并由此形成产权多元化 和管理社会化的新格局。这种新格局当然要求有与之相适应的房屋管理新模式来代替传统的、福利性的管理模式。物业管理收费和服务情况如何就成为购房时首先考虑的前提。所以,良好的物业管理使购房人放心、安心,因而具有深化、促进和完善 房屋商品化,住房制度改革的功能,是房地产经济体制改革不可缺少的配套工程。其次，提高房地产经营活动的收益。房地产经营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成,房地产开发、营销的 最后落脚点是消费和使用。物业管理作为房地产开发经营的最终环节,对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益,繁荣和完善房地产市场的功能。再次，提高城镇居民的生活和居住水准，同时也提供了广大的就业机遇。规范化的物业管理与社区建设相结合,能使物业区域形成一个具有“陶冶情操、净化心灵、提升精神”的微型社会。在这种情况下,物业管理既能充分发挥物业的功能,保障业户 的合法权益,又能增强业户间的邻里意识,互相尊重,和睦相处的关系。这种居住环境和社会关系有助于激励人们的群体意识、沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理,促进社会 的安定团结。物业管理是 1
提供商品劳务的行业,物业管理面广量大,能提供广泛的就业机遇。
二、调查、时间、地点、方法
1.调查时间：2012年7月
2.调查地点：李七庄街宏源物业管理公司
3.调查方法：资料法、现场查看法
三、调查情况及分析
宏源物业是基于集贤里小区而诞生的，由于集贤里小区一直以公房为主，十几年来一直没有物业公司，直到集贤里二期商品房的发售。该小区才以李七庄房管站的班底成立了物业公司，小区在区、街领导的关心重视下，坚持物业管理以服务居民为宗旨，以服务促管理，社区物业促发展、促就业、促和谐的累积倍增效应越见凸显，通过社会各方面的大力支持，经过路面硬化、下水设施改造，社区内基本实现了沟通、路平，小区整体形象得到了明显提升。近年来，也得到了居民群众的基本认可。
1、小区基本概况 集贤里小区地处李七庄中心地段，属城乡结合部。有10栋居民住宅楼，房屋建筑面积6万余平方米，居民总户数700余户，总人口2100余人。小区前面7栋楼是旧楼原来主要是教师公房及其家属，基础条件相对来说要好些，居住人员也单一，便于管理。现因种种原因，许多原有住户迁出本小区，大量外来人员流入本小区，流动性极大，人员结构十分复杂，管理难度巨增。从目前人口组成情况来看，居住人员年龄偏大，文化程度不高，居民整体素质参差不齐。小区内种菜、养鸡、养鸭、养狗等时有发生。许多人的卫生习惯不好，乱扔垃圾、乱堆乱放、乱撑乱挂现象也屡禁不止。后面三栋新楼主要为商品房，条件相对来说要好，人员素质也相对不错。近几年来，政府为该小区
加大投入，对居民房前屋后的坑洼地进行了硬化，道路及路灯进行了维修改造，通过加强小区基础设施的建设，使小区居民的居住环境得到了改善，群众的生活质量得到了提高，为推进小区物业管理服务工作打下了良好的基础。
2、存在的一些问题
（1）、基础设施薄弱，维修养护难。该小区房屋年代久、基础设施薄弱，各种管道老化破损问题也日益增多，维修需求远高于一般实施物业管理的小区。在该小区开展物业管理维修养护的开支给管理者造成很大压力。同时因该小区房屋产权复杂，物业维修资金使用困难，这也使得维修养护工作难以开展。而在物业管理小区中，由于业主将房屋质量、小区管理等问题与是否交纳物管费直接挂钩，导致物业费收费率低，从而服务质量下降。小区物业管理和业主矛盾越来越大，小区管理进入一个恶性循环中。
（2）、物业管理收费难，影响物业正常化运行。本来居住在该小区的居民的观念和经济能力都不愿接受物业管理收费 ，不交纳物业管理费现象普遍，许多居民对小区的物业管理已比较认可，但一涉及到收费问题，不少居民反映，没有钱缴物业费。而物业管理费是实施社区物业管理服务的保障，物业管理企业又不能强制业主缴费，如果物业费用收不上来，物业服务工作显然是没有生命力的。物业管理是一项长期的工作，因此，政府部门应出台特困户的物业收费问题，是目前亟需解决的问题。
（3）、小区停车难问题普遍。该小区房屋是九十年代初建造的，在规划设计时对社会经济建设的发展速度与人民生活水平提高幅度估计不足，小区机动车停车泊位考虑不够，小区道路窄，随着人民生活水平的提高，在私人购车越来越多的情况下，旧小区及新建小区的
停车难问题是日益显现，许多车主乱停车。小区因乱停车而导致空气污染、噪音污染增多，这也是物业管理中矛盾比较集中的焦点之一。
（4）、部分业主和使用人缺乏物业管理消费观念。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，业主对以前福利公房时福利管理方式已根深蒂固，还有很多都是下岗职工，业主对物业付费的概念接受不了。大家过去住的单位分的房，没有付费一说，习惯了住公房的居民，一下子买房成了业主，要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，有时，人们对这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝，一时对物业管理服务收费不能理解，习惯了公房的管理模式，住房消费意识淡薄。毫无疑问，居民是欢迎物业管理的，是需要物业管理的。但一部分居民在享受物业管理服务的同时，却不愿意出钱，很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，一时难以接受“自己花钱买服务”的方式。他们需要的是不花钱的物业管理。还有一部分居民认为只要交了物业管理费，社区物业服务部就应该全部管起来，对物业管理的期望值较高。如果物业管理的服务工作不到位、有缺陷，就会就会引起居民的强烈不满。
（5）、城市规划问题，导致该小区长期没有形成完全封闭。自从08年奥运会修建了中石油立交桥,从新翻新拓宽津涞公路以前就传来消息要把集贤里4,5号楼拆迁,可是不知为什么从翻新津涞公路到现在也没有个正式消息,津涞公路外环内路段修一半也不修了,现在
4、5号楼已经半个楼房对着马路,楼内居民出门就是马路。津涞公路从西向东上中石油桥车速非常的块,居民出行非常危险。而且导致该小区基本处于半开放状态，给小区居民的安全带来了隐患。
四、搞好社区物业管理工作的建议及措施
1、规范管理，提高物业服务人员的整体素质，进一步提高物业服务水平。一是物业服务企业应当在严格执行《物权法》，争取政府支持的同时，提高经营能力，加强与业主和业主委员会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业应该注重个人素质的培训，加强对工作人员的专业技能培训。物业服务工作的实施，物业服务人员在其中占有举足轻重的位置，他们直接面向居民群众，直接代表着物业服务机构的整体形象。希望政府部门加强监管，对物业服务人员加强教育和培训，明确各自的工作职责，提高他们的服务意识和管理水平。物业服务企业经常开展文化娱乐活动，增进居民与物业服务人员的沟通与联系，使他们相互之间相处的更加融洽、和谐。
2、物业管理公司和居民都要更新观念。物业管理公司和居民都要更新观念。物业管理企业要确立“服务第
一、业主至上”的观念，要强化服务意识，以优质服务，赢得市场、赢得用户、赢得居民的支持和拥护。居民要树立“花钱买服务”的观念，享受物业管理的服务，就是一种消费。花钱消费物业管理的服务，就如同花钱购买和消费其他商品一样，两者没有什么不同。
3、政府要加强对社区物业管理服务的扶持。该小区旧区普遍存在着“三差一低”的问题：住房条件差、配套设施差、环境差、居民收入水平较低。为了改善旧小区的面貌，政府也投入大量人力、物力、财力进行整治出新。该小区仅靠收取物业服务管理费来完成正常的服务工作是非常困难的。为了改善和加强小区的物业服务管理，政府应拨出专款，在一定时期内对从事小区的物业管理进行补贴。
4、督促政府加快道路规划，尽快完成小区规划。津涞道道路建
设三年多了，目前一直没有完工，以前规划准备拆的楼悬而未定。致使该楼一直处于混乱阶段，使该小区也一直没有大门，给小区居民带来了巨大的安全隐患。及时和街领导、区领导、市领导沟通，尽快完成该小区的旧区改造工程。
5、加大宣传工作力度，帮助业主树立正确的物业管理消费观念。物业服务企业本身要注意加强自身物业服务水平，提高服务质量，加大对物业服务的正面宣传和引导，让业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避免收费难的问题。让业主了解物业服务工作的内容，提高物业服务的商品意识。让业主感受到物业服务实质上是一种商品交换，引导业主的思想观念由物业服务的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应该坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业管理费是每个业主的应尽义务。努力为物业企业和业主搭建互盈互利平台。政府相关部门也要加强对物业管理的协调和引导，发挥新闻媒体的正确舆论导向作用，改变广大业主在计划经济体制下将物业管理作为福利的陈旧观念。物业管理不是为一家服务的，“众口难调”，表面上看是容易的事，在实施中却不那么容易。因此很需要公众、舆论对物业管理有个正确的认识，理解和尊重，并积极宣传业主
委员会的群体自治作用，协助物业企业搞好管理。
6、建立和完善物业管理法规体系，规范物业服务管理行为。规范和约束小区的业主与业主之间、物业管理企业与业主之间的关系，仅靠业主公约是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性的物业管理法规体系。因此，政府相关职能部门要在充分调查、广泛征集意见的基础上，建立和完善《物业管理条例》，通过规章的形式将他们的责、权、利明确下来，确保业主和物业公司双方利益不受侵害。
物业管理服务是一项艰巨的任务，是关系到人民群众的切身利益的重要工作，需要我们付出更大的努力，需要得到老百姓的支持，更需要得到各级领导的重视和扶持，我们将以科学发展观为统领，加强社区建设和物业服务，为小区居民安居乐业创造更好的居住环境，努力打造舒适和谐的温馨家园。
第二篇：物业管理述职报告
尊敬的公司领导：
我叫×××，现任公司物业部经理。负责住宅小区、社区庭院物业管理工作。半年来在公司领导的正确决策下，在全体员工的共同努力下做了一些工作，距离公司领导的要求还有很大差距，我决心认真总结工作中的经验教训，把半年来的工作表现和不足，分几个方面述职报告如下：
一.小区、社区经营收费工作：狠抓协助收取了xx小区卫生费70% ，垃圾清运费减少了30%确保了小区的正常经营。光明路xx号院、畜牧局院、服务公司院、第二技校院卫生费的收取支付工作。公园小区的物业费收取工作。房管局小区、黄金小区的车位费收取工作。能给公司费用收取及经营扭亏做了大量的工作。但是同领导的希望和要求还有很大差距。我每天起早贪黑，深入到每一栋楼前，解答每一位业主提出的问题。对每一个院的收费工作都进行细致的部署，对收费的每一个环节想尽了一切办法。言传身教把自己十多年来的收费经验教给员工，同自己一起工作的很多同志共同的一句话：“你不是经理是老师，跟着你干我们踏实心甘情愿，你不干了我们立马走人。”说明工作的难度之大，任务之艰巨，非常人所能接受的工作压力。对黄金小区、房管局小区的物业费收取工作，进行了前所未有的详细调查，财务费用分析。提交了切实可行的解决方案。经常通宵达旦的整材料，完成了自己应尽的职责。
二.分管社区工作以来，详细调查汇总了四个办事处74个庭院的：人员配备、工作职责、收支费用、垃圾处置等工作。及时给公司领导，提供了社区庭院的经营整改方案。逐步落实整改：由原来的74个庭院、员工84人、每月支付工资 54350元。现在的：xx个庭院、xx人、每月支付工资 xxxxx元。每月减少工资费用x万余元。对现有的庭院，进行认真核算，收入同服务协调进行，经营中的协议签订、剩余费用的收取工作、人员的合理调整、垃圾清运费处置费的合理收支等问题还有大量的'工作急需解决。由于原来的项目经理工作调整，存在大量的遗留问题还要进行，争取早日理顺努力完成。
三.狠抓小区服务质量的提高，对人员的技能培训，日常事务处理，能起到表率作用。积极配合甲方解决小区存在的实际问题，为改变小区的环境面貌，受到广大业主的一致好评，做了大量的工作。小区的车棚启用管理、绿化工作、垃圾箱的更新、倾注了大量的心血。小区在没有维修人员的情况下，督促协助解决了很多维修任务，一头汗一手屎的为业主服务，心系广大业主的生活必须，协调处理供暖、供水、供电中的问题，甲方领导对我们的工作是肯定的，更是信任的，两三天见不到我，听不到我的电话就着急。今天矿上通知我六万多的服务费补贴，今天就汇给公司。嘱咐很抓卫生管理迎接局里创建卫生小区验收工作。人非草木，孰能无过。小区管理的工作中还有很多不足，卫生工作还有一些方面，没有按照＜x市小区物业管理标准＞做好做细，有待整改。非机动车辆乱停乱放现象，还有待广大业主自觉改正，我们已粘贴通知几次广为宣传，不断提醒个别业主自觉存放到车棚内，早日解决小区不协调的现象。
四.公司通过机构调整，让我担任第七项目部经理，后又合并第六项目部。工作担子很重，点多面广路途远。一个人顶两个项目部经理、兼黄金小区经理、还具体管理东电厂三个家属院和三个保安岗点。（以前一个中队长的工作）我从未叫过苦叫过累，大事小事认真处理，从未上交给主管领导，更没有推给下面。能深入岗点检查、解决、关心每一名员工存在的困难和问题。很抓保安队伍形象教育，班组长技能培训网上教育，并抓好早操训练工作。能及时传达公司领导，对当前工作重点的要求，并安排逐级传达。对突发事件迅速到位妥善处理。能及时对甲方进行回访，并按照甲方的要求进行整改并配合工作。对六、七项目部的人员招聘、调整、定岗严格按照公司领导的要求办理，对离司人员的工资手续按公司规定处理。对小区、社区、各个岗点的物料领取严格把关审批。能积极续签合同提高服务费，并联系新岗点业务。这次四大队工作交接给保安部，其中三个班长一致同意，还愿意和我一起工作，我真的很知足，我觉得是我那一份执着的敬业之情，感染了同志们的友情之花，知足了很知足！
半年是短暂的也是漫长的，通过不断地学习，兢兢业业的辛勤劳作，做了一些应该做的工作，是公司领导培养教育的结果。和现任职务的严格要求还有一定差距。还存在着很多缺点和错误，通过以上的总结和叙述，恳请公司领导给予批评指正，通过述职以利于以后的工作更好地开展，给公司作出更大的贡献！
述职人：×××
第三篇：物业管理调查报告成型稿
物业管理调查报告
为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下：
一、基本情况
我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。
我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区 15个；市级示范小区18个；其它小区19个。
二、存在的主要问题
（一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。
政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设臵了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。
（二）制度法规不完善，开展工作无依据。
物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。
（三）物业管理不规范，服务水平不高。 物业企业内部管理不规范，整体服务水平较低，业主与物业企业之间矛盾重重，互不理解，导致了物业企业收取物业费成了难题，而物业费收不上来，服务就更上不去，长此以往，恶性循环。我们调查过的物业公司没有一家能将收费情况、费用使用情况、服务内容和收费标准等重要信息进行公开。到现在，几乎全部业主对物业公司应该收取那些费，收费标准是多少，开展了那些项目的服务，收取的费用是如何使用的不清楚。这些信息不公开，一方面暴露了物业企业管理不规范的问题，另一个侧面反映了物业企业没有很好的树立“以人为本，服务第一”的理念。由于缺乏这样的理念，物业公司的服务不到位、服务质量差、业主不主动缴费、不愿意缴费的问题就成了制约物业管理水平提高的老大难问题。通过调查得知，我区除车辆厂物业公司缴费率达到90%以上外，其他公司多数连70%都难以达到，长此以往，形成了“服务不到位、业主不交费、服务更不到位，业主更不缴费”的恶性循环。尤其是老旧小区，问题更为突出，有的物业公司干脆关门走人。在我区，最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的景南小区开发商卷走房屋维修基金的问题；景南4号楼房屋无产权的问题至今无法妥善解决。
（四）老旧小区基础条件差，管理上不去。
我区老旧小区基础条件差，历史欠账多，开发商遗留问题多，导致多数老旧小区管理跟不上，甚至是无物业管理。在我区，根据基础条件可把小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全区物业管理住宅区面积67%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的23%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的10%。其中，老旧住宅区面广量大、建设标准普遍不高、历史欠账多，小区功能不完善、硬件建设差、设施和设备老化、物业费收取比率低、房屋维修基金缺失、开发商遗留问题多等问题十分突出，这些问题长期得不到解决，物业管理在这些小区无法正常开展。
（五）物业企业准入不规范，缺乏相应的退出机制。 在我区18家物业企业中，具有二级以上资质的物业企业仅有4家，三级以下资质的物业企业多数不具备开展物业服务的能力。这些物业公司几乎全部是过去开发公司派生出来的子公司，大多没有通过正规的渠道进入物业管理行业，公司管理不规范，服务不到位的问题成了普遍性的问题。加之政府在行业管理的过程中，没有引入竞争机制，没有建立相应的退出机制，致使物业企业管理不规范、服务的随意性大，交叉管理问题严重，重收费轻管理问题突出。在我区，甚至有两家物业公司管一个楼、一个小区的现象。
（六）业委会成立难，群众参与度低。
由于物业管理在我市和我区还处于发展时期，参与物业管理的业主委员会更是新生事物。各小区业主对业主委员会组织普遍不了解，缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，再加上如今的小区业主来自四面八方，情况互不熟悉，利益诉求不尽相同，因此大多数人对此抱有事不关己、高高挂起的无所谓心态，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区即使勉强成立了业主委员会，但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员，平时疏于活动，形同虚设，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。另一方面，由于业主委员会的法律地位并不十分清晰，许多棘手问题难以处理，作为自治组织的业主委员会难有大的作为。
三、解决物业管理问题的几点建议:
（一）进一步理顺体制，增强管理效力。
物业管理工作要想从根本上得到改善，必须从体制机制入手解决问题。为此，政府必须下决心把物业管理的职能下放到便于实施管理、能够形成管理效力的基层政府物业管理部门；必须使基层政府在管理物业行业的过程中，具有有效的、科学的、合理的、可行的管理手段，只有这样，才能从根本上解决体制不顺、管理不畅、效果不好的局面。同时，市政府在批准各区成立物业办的同时，必须把办公经费和交通工具列入财政运算，确保工作能正常运行。
（二）建立健全制度，完善配套法规。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法规是做好物业工作的根本保证。一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度，通过健全的制度保证，促进物业企业管理和服务的规范化。二是在物业企业内部进一步完善管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费、服务、收费支出等重要信息，通过向社会公开这些信息，让业主明明白白交费，清清楚楚接受服务。只有这样，物业公司和业主之间才能建立相互信任、互相理解的平等关系。
（三）政府要主导老旧小区改造，逐步解决问题。 政府作为物业市场的管理和协调主体，必须对确保物业市场的健康发展肩负起必要责任。在我市和我区，由于对物业市场的认识、管理、以及在房地产开发过程中遗留的各种问题，导致了老旧小区基础条件差，历史欠账多，管理跟不上。如果政府不下大决心、加大投入，这些问题就会长期困扰我市物业市场的健康发展，我市建设宜居城市的目标就不会顺利实现。因此，政府在通过房管、规划、建设等部门加强对房产开发行为的约束的同时，要加大对老旧小区基础设施建设的投入力度，改善老旧小区功能不全、基础设施老化等问题，逐步改善老旧小区的居住环境，从而促进我市物业市场走上健康发展的道路。
（四）规范物业市场，建立竞争机制。
物业市场的供需主体是物业管理企业和业主，而物业市场的协调主体是政府及其行业行政主管部门。因此，政府有责任通过制定政策、完善法规、加强监管、改进服务等途径，积极营造规范的物业管理市场氛围和经营环境。政府要依据有关的法律法规，根据我市物业管理实际，严格、科学的把好物业企业的准入和退出关，建立科学的激励和竞争机制，杜绝开发商建一处楼、诞生一个物业公司和一个小区、一栋楼房多家物业公司管理的不规范管理现象。要在物业企业之间建立必要的竞争机制，建立严格科学的退出机制，让物业企业之间感受到竞争的压力，逐步提高物业企业的管理水平和服务水平。
（五）加大宣传力度，逐步提高认识。
全社会（包括政府各 部门）必须进一步提高对物业工作重要性的认识，增强关心物业、支持物业的责任感。现代物业管理包括“保安、保洁、保绿、保修、保养、保管及其他服务”等诸多职能，是一个性质十分特殊的综合性服务行业。对政府来说，物业是新时期构建和谐社会的重要因素，物业企业客观上承担了不少基层政府的职能，是城市管理的重要组成部分，是部分政府职能市场化的表现形式；对市民而言，物业维护了家园的舒适安宁、洁净美丽和整洁有序，有效地提升了居住环境的生活品位。良好的物业是小区房地产开发积聚人气的重要因素，也是使房产长期保值增值的重要原因。因此要在全社会中广泛宣传物业管理在现代生活中的重要作用，特别要提高各级领导干部的认识，努力营造有利于物业发展的良好氛围。要切实提高物管行业、物管从业人员的地位，让物业管理人员享受到与之相适应的政治和生活待遇。
（六）依法成立业委会，逐步理顺供需关系。
在全区范围内，依法成立业主委员会，逐步理顺社区居委会、业主委员会和物业企业三者之间的关系，在物业管理上，形成良性互动。 社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织，这两个组织是街道社区和小区业主利益的维护者和实践者，而物业企业是在社区居委会和小区业主委员会监督下提供物业管理和服务的企业。一方面要发挥社区居委会和小区业主委员会的主观能动作用，增强他们的责任意识、维权意识和监督作用，另一方面通过政府行业主管部门，协调好、理顺好社区居委会、业主和物业企业之间的各种关系，使社区居委会、业主委员会和物业企业之间建立良性互动的关系，从而促进物业管理和物业服务进一步规范化、合理化。
第四篇：物业管理调查
深圳物业管理调查报告
陈伟明
梅林社区地处梅林，幅员面积1.2平方公里，下辖25个居民小组，4个农业社。最近几年， 梅林社区发展很快。现有人口已达到1.9万人，其中常驻人口0.8万人，流动人口1.1万人。居民由老城居民移民、占地移民、破产企业移民、农村进城购房移民和流动人员组成。从人口组成来看，人员素质一般，文化程度不高。小区内毁绿种菜，养鸡、养鸭、养狗等时有发生，乱扔垃圾、乱堆乱放、乱撑乱挂、随地大小便现象也屡禁不止。社区环境卫由于社区向每户居民每月收取15元的垃圾清运费，组织清洁工每天按时清扫清运生活垃圾。随着人民的生活水平不断的提高，人们对生活质量，对居住环境也不断提出了更高的要求，原有粗放式管理模式越来越不适应发展的要求。为解决这些问题，社区加强对市民素质的培训教育，养成良好的生活习惯和生活方式。同时根据各居民小区的情况相继成立5个居民小区物业管理公司。从近几年我社区物业管理的发展趋势来看，物业管理的整体水平在不断提高，规模在不断扩大，它推进和改变了旧的城市房地产管理方式，改善了广大居民生活、工作环境，已被社会理解和接受，但在物业管理实践和发展过程中也逐步显出了一些问题，这些问题制约着物业管理的进一步发展。
一、梅林社区小区物业管理公司运行情况
我社区物业管理公司的成立有两种形式即：一种由房地产开发公司派生的物业管理分公司，属“谁开发、谁管理”的形式；（2）由一些老企业的总务科、后勤劳动服务公司演变成的物业公司（如自来水公司），由企业、个人参与部分资金入股，取得营业执照后，开展物业管理。两种形式的物业管理并存，服务标准不一致，管理水平参差不齐，经营状况也有很大差别。
1、服务收费标准
物业服务收费包括综合服务费、专项服务费及特约服务费。普通住宅的综合服务费及专项服务费实行政府指导价，已成立业主委员会的，由物业管理单位与业主委员会在政府指导价范围内协商确定收费标准经业主大会通过后执行；未成立业主委员会的，由物业管理单位提出收费标准报物价部门审批备案，其他服务费实行市场调节价。普通住宅的综合服务费，（多层住宅及不带电梯的7层住宅）为0.5元—0.7元/月•m2。
2、经营状况
以民治小区为例：，民治小区，现有住户709户，90%以上为公司职工。对环境卫生，绿化美化，平安和谐有很高的要求，多数居民要求成立物管公司。如果成立物管公司，其所需开支如下：保安员4名，工资1800X4=7200元，保洁员2名，工资1500X2=3000元，绿化工1名工资1320元，物管管理员1名1800元，每月水、电费开支1500元，管理维修及化粪池清捞等费用均摊2500元。小区住房面积分为90平方米、110平方米、130平方米三种。按照每月0.5元/平方米收取物管费。，每月收支基本平衡。成立物业管理公司前，需要电力公司出资协助解决三个问题：一是要加高加固现有围墙；二是要对现有大门进行改造；三是要对门卫室进行整修。以上三项所需资金大约3万元。
二、存在的问题及其原因
物业管理是住房商品化、社会化的产物，与人民群众生活水平的提高密切相关。它是以服务为宗旨，集服务、管理、经营于一体的特殊产业，伴随着地区社会经济和房地产市场的快速发展，已成为房地产经营管理的重要组成部分。调查中发现，物业管理还存在一些不容忽视并亟待研究解决的问题。
（一）物业服务收费方面
1、现行我社区物业综合服务费收费体现不出物业管理服务面积大小、资质等级高低、服务质量好坏、绿化环境优劣等因素以及小区住户消费的公平性，不利物业公司的发展和管理水平、服务质量的提高，也不利于物业公司之间竞争发展。
2、物业管理综合服务费收缴不到位，企业负担沉重。从我们调查的2个物业公司，管理的普通住宅1100住户，物业管理服务费收缴率平均为75%，有近25%的住户因种种原因拖欠，企业利益难以保障，物业管理企业又不能强制业主缴费。一些物业管理企业采取限购电的方式收缴，又引起住户的不满和矛盾的激化，追讨的最终方式只有起诉，一些物业公司虽有通过诉讼追缴的，但收效甚微。其原因：一是追讨物业费金额不大，投入的人力、物力、律师等相关费用可能远远超过所获，成本过高；二是即使胜诉也有可能讨不回所欠物业费。这使得物业管理企业最终陷入两难境地。
（二）代收代缴费方面
大部分物业公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系，所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑，让业主自然而然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者，就应该承担所有的问题。还有一些物业公司本身以前就是机关、企业后勤服务公司演变成的物业公司，业主对以前福利分房时的，福利管理方式已根深蒂固，还有很多都是破产企业、下岗职工，业主对物业付费的概念接受不了。大家过去住的是平房或单位分的房，没有付费一说。习惯了住公房的居民，一下子买房成了业主，要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，有时，人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。一时对物业管理服务收费不能理解，同物业公司矛盾较多，形成对立。还有单位原住宅区或新住宅小区开发时工程规划、设计、施工中遗留下诸多问题，都将矛盾转嫁到了物业公司，加深了业主对物业公司的误解，使拖欠或拒交物业管理费较为普遍。
四、解决物业收费中存在问题的建议对策
1、根据物业管理服务质量内容，确定社区物业管理按面积收费核定的基准价，最终由各住宅小区业主同物业公司在确定的基准价上下浮动10%的范围内，签订综合服务费收费合同，体现收费公平、按质论价的原则，使业主享受到的服务与所付费用成正比，尽快使社区物业收费走上正轨。促使各物业公司加强管理，提高服务质量，相互竞争发展壮大。
2、加强立法，深入贯彻《物业管理条例》。建议县上制定物业管量规范性文件，对物业管理企业、业主和相关职能服务部门的行为进行规范，促进物业管理企业的健康有序发展，必须依靠。
3、物业管理服务收费是直接关系到业主和物业公司利益的敏感问题。物业管理企业要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。政府部门要加大执法力度，维护社区公共秩序；社区居委会要转变观念，要配合物业开展服务，减少纠纷，为企业排忧解难。
4、政府相关部门要加强对物业管理的协调和引导，发挥新闻媒体的正确舆论导向作用，改变广大业主在计划经济体制下将物业管理作为福利的陈旧观念。物业管理不是为一家服务的，“众口难调”，表面上看似容易的事，在实施中却不那么容易。因此很需要公众，舆论对物业管理有个正确的认识,理解和尊重，并积极宣传业主委员会的群体自治作用，协助物业公司搞好管理。
5、xx社区还有很大部分小区还不具备成立物管公司的条件，如小区围墙、小区绿化、小区内的市政设施，小区内路灯等，还需要相关部门大量投入资金解决后，方可实行物业管理。
2011.9.25
第五篇：物业调查报告
曦城蓝湾物业管理调查报告
曦城蓝湾物业管理调查报告
学号：1100803010
4姓名：程杨
一， 基本情况简介
布局：曦城蓝湾位于大学城核心居住区的东南侧，毗邻重庆大学、第三军医大学、重庆科技学院、城市管理学院、第一中学等数所学府。稀缺高层板式住区，增加面积使用率，确保户户采光、通风俱佳。23%超低建筑密度，整体规划采用散点式布局。 交 通 状 况：2012年双碑大桥建成，15分钟畅达北部新区；轻轨1号线2012年通车，10分钟往来沙坪坝，40分钟直抵解放碑；轻轨7号线，将西彭、北碚融入主城生活；壁山隧道年底通车，10分钟从大学城可以进入璧山。
物业管理公司：重庆市地产集团中振公司所属物业管理公司。 容积率：2.99.户数：总共 773 户。
物业费：1.2元/月/平米。
开发商：重庆市地产集团中振公司。
周边配套：大学城区域内有300万方商业规划，涵盖了超市、银
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行、餐饮娱乐、休闲中心等，完善的全方位生活配套。 拥有六大主题生态公园: 大学城中央公园、大成湖公园、体育公园、木鱼石公园、西湖公园(白鹭保护区)、生态植物园。羲城.蓝湾旁有规划中的湿地公园，距离最近的还有大学城中央公园、生态植物园、大成湖公园及体育公园，车行时间均不超过10分钟。 周边商业： 羲城蓝湾占据大学城腹地位置，紧邻重庆大学、重庆科技学院、重庆第三军医大学、台资产业园、西永微电园等区域核心板块。
二， 调查中发现的问题
1， 业主的物业知识缺乏，对本小区内物业了解少之又少。 在调查的过程中询问道本小区的住户，通常情况下得到的答复是：“不晓得”。可见一方面业主对自己小区物业的情况漠不关心，另一方面也说明了小区业主的物业知识缺乏，这是物业调查中必须明确的一个问题。这可能造成一种情况：业主的知情权在业主看来没有得到保障，其实即使物业公司公布了一些数据，业主也不一定去看。或者去看了但是看不懂。这就可能在物业管理出现问题的时候触发一些没有必要的、没有意义的对立。这是物业人员必须要面对的问题。
2， 物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力。
该物业公司是属于重庆市地产集团中振公司的物业管理公司。其市场地位和市场声誉不得而知，该物业公司是从属于其母地产公司，并没有看到任何资质证明。没有资质证明就不能保证物业服务的品质和质量。但是该房产开发公司实力很强，同时对业主做出了一些承诺。但是我们要注意在购房的时候必须要看重物业管理公司的资质等级。不能轻易的相信房产公司所说的承诺。以防在物业管理出现矛盾或者出现问题的时候房地产开发公司“踢皮球”。
3， 小区停车难。
据目测统计，该小区实际的车位只有200多个，不到300个。而该小区的住户有700多户，这可能造成小区内的停车位不够的情况。而停车位的设计是在房地产开发设计的时候就应该考虑到的。房地产开发公司不应该为了节省成本而减少车位。
4， 物业信息发布栏不明显，绿化率没有宣传的效果，有一些建设垃圾还没有处理等等„„
三， 对于该物业公司的一些意见
1，向母公司提出资质申请，向一个完善的，全面的物业公司方向发展。配备专业的物业管理人员，取得物业等级资质。成为支持母公司发展的一个支柱物业管理公司。不仅仅在母公司开发的房地产项目上做物业，而且要加强自身竞争力，规范化，专业化
发展，延伸到其他房地产项目中发展。
2，物业公司有必要提高业主意识，进行业主委员会制度规范化。 相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
3，做业主和母公司联系的纽带。一个房产公司开发完成一个项目之后并不是与该项目没有关系了，反之，要切实的注重业主们对小区内设施的合理要求。对于建设不合理的地方进行有限度的合适的改建。同时注意一些业主反应最多的问题，将这些问题记录再按报告母公司，同时答复业主具体的解决时间。
总结
此次调研发现的问题不仅仅是物业管理中间存在的个别案例，我相信还有许多小区有类似的问题。当今物业管理发展的还不够完善 ，但是正是有这些不完善的地方才给从事物业管理的人员提
出以后工作的方向。但是这些问题往往不是靠个别人解决的。许多问题还需要我们国家、社会和个人以及法律、制度、规范协同起来去解决，这样我们的物业管理才能缩小同发达国家物业管理的差距、居住的服务环境上去了社会才会更和谐人民才会更幸福。
第六篇：物业管理述职报告
xx年在紧张忙碌中过去，回顾过去，虽然没有轰轰烈烈的成绩，但也算经历了一段不平凡的考验。现将一年的工作情况总结如下：
一、组织招聘，加强入职培训。
在担任培训专员职务，我主要负责招聘和培训工作。由于物业公司工资待遇低，工作环境相对较差，因此安全员和基层员工流动率比较大，为了保证管理处正常运作，满足人力资源需求，人事行政部开拓了多种招聘渠道，包括：参加招聘会，网络招聘等。在任培训专员一职，我每天上午参加“才智中南”招聘会，下午网络搜索简历，并组织面试，为改善公司人力资源不足的状况做出了贡献。4―5月份，集中组合新入职安全员培训，通过对新入职安全员的培训，使员工对公司企业文化有了了解，并且感受到公司科学的用人机制，确保了人员的稳定和安心工作。
7―8月份就来我司实习的大学生组织系统培训。针对实习大学生的培训，主要是从社会心态、工作实操经验、职业操守等方面进行培训。不仅使他们了解到信和物业专业化的培训体系，同时让他们感受到公司领导对他们的关心和爱护，使他们能够安心的留在信和工作并为信和的发展贡献力量。
二、印章管理、日常报文、安排外联。
由于公司人事行政部行政秘书辞职，在公司领导各方面权衡之下，我被调任到此职务。相对之前培训专员的工作，行政秘书则要求更加细心、耐心和专心。首先，负责每月员工工资和社保的统计，上报财务部进行核算工资;其次，每天要把各管理处的公文上报物业公司总经理。报文工作看似简单，但其中也非常烦琐。既要将下面的意见传达到各管理处，又要将下面的意见反馈给公司领导，起到上传下达的作用，稍有疏忽，就会造成丢文和漏文的现象。公司印章的管理，也是一件比较复杂的事情，本人严格按照公司印章管理规定进行操作，保证公司印章不丢失。
自由广场入伙之前相关证照的办理齐全，物业公司资质年审等，虽然只是常规工作，但由于公司之前相关资料准备不齐全，所以期间也付出很多周折，并圆满完成任务。
物业公司XX年取得iso9001―XX质量体系认证，20xx年是公司接受质量体系认证的复评。由于公司现状是虽然取得认证证书，但并没有真正按照iso标准要求操作。存在着大量记录未填写，日常工作操作不规范等现象。为了通过此次检查，公司领导批准我来负责组织此事，在与凯悦华庭管理处主任相互沟通和全体员工积极配合下，终于顺利完成此次检查。
三、完善公司制度，推行质量目标管理。
由于公司新到任物业公司执行副总，为协助执行副总开展工作，我再次被调到总经办任职。期间我主要负责汇编行政手册，同时完善公司其他制度。为了更好了解员工心理动向，以及为公司制度建设搜集实际基层资料，特组织“20xx年员工满意度调查“，并形成《调查结果分析报告》上报公司领导审阅。使公司领导能够清晰地了解目前公司员工对公司各方面工作的满意度，以及员工对公司的意见和建议，此次调查为公司下一步推行质量目标管理打下了基础。
综上所述，20xx年是公司管理的提升年，本人可以顺顺利利地圆满完成一年的工作任务，首先感谢公司领导对我的支持、关心和信任。在新的一年里，我一定会秉承公司优良传统，发扬“办事高效，保质保量”的精神，严格要求自己的工作，为公司的发展贡献自己的力量。
