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第一篇：咖啡厅经营策划书范文
1咖啡厅经营策划书
一、经营理念
诠释咖啡文化,演绎现代生活,引领时尚潮流
二、市场定位
格调方面：咖啡厅为温馨浪漫的风格,为顾客提供优质的服务,给顾客贵族式的享受，力求营造一种幽雅、舒适、
休闲的消费环境，引导消费者转变消费观念，向崇尚自然、追求健康的文化品位方面转变。
针对消费群体:商务旅客,成功人士,追求时尚潮流的年轻一族.
三、市场分析
咖啡厅行业进入祁阳市场尚处于开发挖掘阶段,随着人们生活水平的不断提高,消费观念的逐步改变,咖啡厅已经成为人们日常生活中一个重要的休闲聚会场所,自从罗曼罗兰咖啡正式打开祁阳咖啡厅行业市场以后,咖啡厅越来越受到广大消费者的青睐,尤其是年轻一代新新人类对于咖啡厅的执著,使咖啡厅行业得到了足够大的上升发展空间,市场发展潜力巨大.因此,作为本县唯一一家四星标准的现代酒店,咖啡厅的建设是一种必然的趋势,就目前祁阳咖啡业市场来看,我们的竞争对手仅有两家,罗曼罗兰咖啡以及老树咖啡.
罗曼罗兰咖啡,祁阳第一家真正意义上的咖啡厅,*化的咖啡制作工艺,为祁阳咖啡业的拓荒者.而我本人曾参与了罗曼罗兰咖啡的前期筹备与培训计划,对其有一定的了解认识.罗曼罗兰咖啡是东莞欧登咖啡连锁机构湖南区总店旗下子公司,沿用了东莞欧登咖啡的管理体系,实行连锁经营模式,具有一定的品牌优势与人才储备优势,除*咖啡外还经营西式牛排,中西式套餐等,由于进入祁阳市场最早,市场占有率达百分之五十以上.
老树咖啡,国内知名咖啡连锁店,经营模式与罗曼罗兰咖啡同出一辙,但老树咖啡的品牌知名度比罗曼罗兰更具有优势,曾传说欧登咖啡是老树咖啡旗下第二品牌,所经营的产品与罗曼罗兰大致相同,只是相比罗曼罗兰要晚一步进入祁阳.目前以上两家咖啡厅对祁阳咖啡业市场呈对峙状态.
咖啡连锁店所拥有的品牌优势与广告优势是我们目前所无法比拟的,但连锁店集团化的经营模式,程序式的管理制度是其优点也是其一大缺陷,各连锁店风格过于一致,产品服务模式化,无法彰显咖啡厅的个*化特*.我们所要做的就是怎样利用好灵活的管理机制,本土资源优势,发展个*化特*咖啡厅,并成功打入祁阳咖啡业市场.
四．管理理念
1.尊重餐饮业人员的*人格.
2互相监督:管理层监督员工的工作,同时员工也可以向上级提出自己的意见或见解.
3营造集体氛围:既要上下属感受到西餐厅纪律的严明,也要关怀员工,让员工感受到来自集体的温暖,有利于加强凝聚力,提高工作积极*.
4.公平对待,一视同仁,各尽所能,发挥才干
五、产品介绍
以*咖啡为主，结合精品西餐、中西套餐、精美小食、水吧饮料等来满足消费者的需求.
1.咖啡以纯品咖啡为主打,推出精致花式咖啡,如:蓝山咖啡,曼特宁咖啡,卡布琪诺,爱尔兰咖啡等.
2.西餐类最好以进口牛排为主,如:黑椒牛排,诺曼底猪排,西冷牛排等.
3.时尚水吧饮品如:木瓜牛奶,香蕉牛奶,港式奶茶等
4.根据不同的季节制定一些冷饮，热饮，点心、沙拉等
六、市场营销策略
1．品牌策略:
建议在华信酒店的基础上再取一个富有内涵个*化突出的名字,营造典雅的个*氛围传播，符合目标市场消费者的消费需求,而且招牌的字体设计要美观大方，要具有独特*；易吸引人的注意。
2.价格策略：
1)主要走中高档价格策略，在食品“*”，“香”，“美味”，服务等方面力求尽善尽美，努力给客户最大限度的享受和心理满足。
2）针对消费者比较价格的心理，价格不宜高出同行业竞争者.
3．促销策略
（1）咖啡厅的促销战略应以竞争为导向。餐厅必须了解竞争对手的情况，比较自己与竞争对手产品和服务的区别，在此基础制定出具体的促销计划和方案，在实施计划的过程中，通过宣扬本餐厅的独特产品或经营风格，树立起鲜明的企业形象。
（3）促销策略中的宣传策略走低成本，高产出方式，印刷宣传品。分路段发放，采用密集战略，同时利用广告宣传栏宣传，利用互联网站信息流优势宣传和突出形象
七、实施方案
1.按照直营店的实施情况来执行：
初期的实施方案主要按照酒店的实施情况来执行。通过严格的市场调研和细密的市场分析及谨慎的作业态度来*作，开业前规划，经营地考察从潜在消费分析,营业点圈边消费水平，市场竞争状况做科学评估，预测开业后的经营状况。初期的创业重要人员应早日到位，其他岗位人员装修开始着手招聘培训。
2.西餐厅服务业的模型。
以顾客为中心，以顾客满意为目的，通过使顾客满意，最终达到本店经营理念的推广。
3.人员与制度
1)经理1人
负责综合协调和管理酒店内各部门工作,制订营销方案,工作流程,建立考核培训制度,督促员工工作,同时接受上级的监督,做好咖啡厅与各部门的交流工作.督促员工的工作,鼓舞员工的工作热情,听取员工的意见.综合决策各种工作的运行.代表咖啡厅与酒店进行交流,向上反映员工的意见及要求,向下传递酒店所要求的工作.
2)主管2人
协助经理做好本部门的各项管理工作,定期对员工进行考核评估,注重现场管理.
3)领班2-3人服从工作安排,配合上级做好管理工作,在工作中起模范带头作用,增强员工凝聚力,加强现场管理意识
4）服务员12-18人传菜员5人迎宾2-4人(可考虑设立杂工部)
4.销售计划
1)开业前进行一系列宣传工作，发放问卷调查表，根据消费者的需求，完善本店的产品和服务内容。
2)推出会员制，季卡、月卡，从而吸引更多的顾客。
3)按累计消费一定消费额，赠送一定价值的优惠券，
八、财务计划
1.实行严格的财务管理
实现损益控制的手段是通过"日报表"和"月报表"上的科目审核.
2.每日的收入应进行及时清点，所有点菜的菜单及收款的凭据必须保存并一式两份，以便核对及入帐。
3.店内所有的物品属店内的固定资产，不得随意破坏或带走，
4.如果经过每月的结算后，收入比计划高，将适度调整*，以调动大家的工作热情，如发现在工作中无故破坏本店的财产，将从责任人的*或奖金中扣除。
5.对于帐目，要做到日有日帐，月有月帐，季有季帐，年有年终总帐，这样本店的盈亏在帐面上一目了然，避免经营管理工作的盲目*。
6.财务管理目标:
追求利润最大化,投资目标最大化,满足内部方面的利益
7、盈亏平衡分析
开设咖啡厅，销售毛利应接近或略高于行业平均水平。在了解了别的咖啡厅的平均毛利水平，估算到咖啡厅的各项变动成本和固定成本后，就可以计算出盈亏平衡点，并确定达到盈亏平衡所须的营业额。可大致计算出咖啡厅的销售利润率和投资回报率，从而确定投资回报期。
“不仅是利润，更是服务和问话。"作为从业者，希望本咖啡厅成为大家优质服务和行业健康发展的理想和信仰，我们相信，只有在一种公平，理*的经营思路下，不懈地坚持，其结果是大家都希望的双赢局面，从而在总体上促进西餐厅的形成和发展。
2咖啡店营销策划书
一、内容概述
（1）本策划书说明了咖啡磨坊在20xx年开实体商店的计划。
（2）本计划涉及的实施时间的时间为06届云南大学艺术与设计学院学生毕业后的三个月内。
（3）启动这个计划，对于应届毕业的学生来说，是基于目前国内的大学生就业市场状况和应届毕业生的心态来考虑的：大学连年扩招,导致近年来大学生人数激增,由此也带来了大学毕业生就业难的问题出现；而且应届毕业生难以与职业需求公司达成统一的意见，部分应届毕业生选择自主创业；我们抓住这个机会，来开启这扇通向成功人生大大门，打捞人生的第一桶金！
（4）本商业营销策划书的主要目标是：取得昆明咖啡市场的市场占有率，获取利润，并在计划实施的半年内开启连锁店；并通过集资股份责任制，在应届毕业生毕业的时候降低大学生的失业率，从而避免毕业等于失业的尴尬。
（5）实现上面的利润目标以及计划，主要利用云南大学艺术与设计学院应届毕业生的*知识和满腔的热血以及“破釜沉舟”的精神，来降低投资中的耗费，充分利用每一份资源。经过对本计划的投资分析，实现本计划书的市场风险不超过5%。
（6）为此项目，我们需要增加生产投入资金约为50万，作为此项目的主创团队，我们能够先期投入的资金为40万，其中主创人员投资的40万中，有10万作为流动资金。该项目尚存有10万的缺口，需要通过银行贷款或者其他融资方式解决。
二、项目市场定位及分析
1.市场定位
（1）产品和服务描述：
①产品介绍：
以*咖啡为主，结合精品西餐、中西套餐、精美小食、水吧饮料等来满足消费者的需求。
1.咖啡：以纯品咖啡为主打，推出精致花式咖啡，如：蓝山咖啡、曼特宁咖啡、卡布奇诺爱尔兰咖啡等；
2.西餐类：以进口牛排为主，如：菲力牛排，西冷牛排，t骨牛排等；
3.时尚水吧饮品：如：木瓜牛奶，香蕉牛奶，港式奶茶等；
4.根据不同的季节制定一些冷饮、热饮、点心、沙拉等（食品菜单，详见附件一）。
②服务描述：
为客人提供优良的环境和服务，让消费者在这里展现一种品位、体验一种文化、寄托一种情感，使咖啡吧成为商务休闲、朋友聚会的首选之地。这些业务与投资场所业主的产业没有冲突。反而可以与投资场所业主的客源优势互补。
（2）竞争比较：同行竞争格局对我们有利，能更好的提升我们的知名度。相对而言，我们咖啡点环境、管理水平、产品和服务质量以及*价比,都占有相当的优势。
（3）资源、技术：咖啡店是要求规模和档次的行业，也是一个对产品和服务要求严格的行业，毕竟其带有高消费**，消费者必然在意自己消费价值的充分体现。
（4）格调方面：咖啡厅为温馨浪漫的风格,为顾客提供优质的服务,给顾客贵族式的享受，力求营造一种幽雅、舒适、休闲的消费环境，引导消费者转变消费观念，向崇尚自然、追求健康的文化品位方面转变。
（5）针对消费群体：商务旅客，成功人士，追求时尚潮流的年轻一族。
2.地点选择
市场需求：
固定的老客户资源。
写字楼与宾馆客源。
购物*所。
成熟居民小区。
外企及本地区众多的it类企业、广告公司等新兴产业。
本区域各种学校众多，当中的教职工和学生情侣也是潜在客源。
（2）地点选择：结合我们是商务、休闲、艺术咖啡专卖店的特点，建议合作者在高档写字楼、cbd商圈、高科技园区、艺术社区、商务休闲区或者其他有市场空隙之处等地域选址；因此，我们选择在文林巷(洋人街)，但是由于该街道的房租比较高，而咖啡馆的占地面积不宜太小，所以选择租用一栋楼，但是由于一楼的店面对于咖啡馆的用处不是很大，因此出租一楼店铺的一部分，为我们分担房租，留一个小入口，咖啡馆用二楼和三楼，总共150平米。
原因：
文林街又名洋人街，位于美丽的翠湖商圈，是一个纯美仿古风格的文化休闲商业街区；
总建筑面积约2700平方米，位于昆明*文化区的核心地带，聚西式餐饮、购特、休闲为一体；
翠湖周边历来体现出了典型的文化经济，周边与云南大学、师范大学、云南民族学校相毗邻，发达的校园经济为文化长廓的开发推波助澜；
文林巷就在我们生活了四年的学校的旁边，我们对周边环境以及这条街的人们的生活状态了如指掌。
3.swot分析：
（1）机会
咖啡消费品位越来越高，文化的魅力就是市场的魅力。单纯速溶咖啡己远远不能满足要求了，消费者开始认知咖啡的品牌、风格和知道如何享受咖啡带来的乐趣。
教育水准、家庭月收入和饮用咖啡的频率相关。意味着咖啡这种西方传入的饮料在*大陆是一种象征优势阶层的生活方式
随着人们生活水平的不断提高,消费观念的逐步改变,咖啡厅已经成为人们日常生活中一个重要的休闲聚会场所,咖啡厅也越来越受到广大消费者的青睐,尤其是年轻一代新新人类对于咖啡厅的执著,使咖啡厅行业得到了足够大的上升发展空间,市场发展潜力巨大、咖啡厅的建设是一种必然的趋势。
（2）威胁
就目前昆明咖啡业市场来看,我们的竞争对手非常的大。
目前昆明有很多的连锁机构，这些咖啡厅都有一定的管理体系,实行连锁经营模式,具有一定的品牌优势与人才储备优势,咖啡连锁店所拥有的品牌优势与广告优势是我们目前所无法比拟的。
（3）优势
在连锁店集团化的经营模式下，程序式的管理制度是其优点也是其一大缺陷,各连锁店风格过于一致,产品服务模式化，无法彰显咖啡厅的个*化特*。我们所要做的就是怎样利用好灵活的管理机制，本土资源优势，发展个*化特*咖啡厅，并成功打入昆明咖啡业市场。这个时候，我们的特点以及经营理念就显得非常重要。特点：商务、休闲、艺术咖啡专卖店；经营理念：诠释咖啡文化,演绎现代生活,引领时尚潮流。
（4）劣势
首先，咖啡厅行业进入昆明市场尚处于饱和挖掘阶段。
其次，因为在咖啡市场上，消费者可能已经接受了早期进入昆明市场的咖啡厅，对于新兴品牌，消费者能否能顺利接受是个问题。因此，初期进行市场推广时，需要更多的宣传促销费用。
4.竞争分析
现有的竞争对手重要有三类：
（1）奶茶店：一饮相思，七杯茶，街客，大维……这类店铺价格比较低廉，会吸引大量的学生顾客；
（2）文化巷附近的大量酒吧、水吧：我在生活，格门，布拉格……其规模不大，具有一定特*；
（3）直接竞争对手：水井咖啡屋，斯玛特咖啡屋，萨尔瓦多咖啡店；
5.成本分析
支出：按照半年算
房租：整栋楼的房租是2万元/月，房租半年一付，加押金一共是150000元
装修费用以及材料：80000左右
员工*：平均每个人在3000元/月，员工控制在6个左右，一共是108000元左右
水电：1300/月左右，一共是7800元左右
工商税务以及其他：5000元/月左右，一共是30000元左右
半年的支出在375800元左右
收入：按照同类咖啡馆市场调查，每日顾客在15桌左右，每桌消费200元，保守估计约为3000元/日，
半年的收入的约为540000元/半年
半年的纯利润保守估计在164200元左右
三、推广计划
1.广告宣传：针对高档小区内的居民，可在附近购物场所的停车场内，向有车族派送精美广告单页（dm）和小礼品，单页也可做成优惠券形式。
2.事件营销：
开业前进行一系列宣传工作，发放问卷调查表，根据消费者的需求，完善本店的产品和服务内容。
学生派对、读书活动。联系加盟区域几个重要高校的学生会组织，举行一些沙龙派对、读书活动、观影活动、艺术社区活动，照样有利于提升品位，吸引学生和年轻人消费。
时机成熟的时候，也可以举办一个以“咖啡和生活”为主题的征文活动。
3.服务营销：建立会员卡制度。卡上印制会员的名字。会员卡的优惠率并不高，如9.5折。一方面，这可以给消费者受尊重感，另一方面，也便于服务员对于消费者的称呼。特别是如果消费者和别人在一起，而服务员又能当众称他（她）为某先生、小姐，他们会觉得很受尊重。
4．促销策略：
咖啡厅的促销战略应以竞争为导向。餐厅必须了解竞争对手的情况，比较自己与竞争对手产品和服务的区别，在此基础制定出具体的促销计划和方案，在实施计划的过程中，通过宣扬本餐厅的独特产品或经营风格，树立起鲜明的企业形象。
促销策略中的宣传策略走低成本，高产出方式，印刷宣传品。分路段发放，采用密集战略，同时利用广告宣传栏宣传，利用互联网站信息流优势宣传和突出形象。
四、人员与制度
通常在1500平米上200平米内的需要工作人员6名左右。
（1）经理及店长（由项目组成员或者大股东担任）
负责综合协调和管理各部门工作，制订营销方案,工作流程，建立考核培训制度，督促员工工作，做好各部门的交流工作。督促员工的工作，鼓舞员工的工作热情，听取员工的意见。综合决策各种工作的运。及时向股东的意见及要求，向下传递本店所要求的工作。
（2）厨师3名，分别负责冷盘饮料、面点、西餐及咖啡的制作
（3）服务员3人
（4）其他人员可以由股份制成员员酌情担任，并按照贡献获取分红。
五、财务计划
1.实行严格的财务管理：实现损益控制的手段是通过“日报表”和“月报表”上的科目审核。
2.每日的收入应进行及时清点，所有点菜的菜单及收款的凭据必须保存并一式两份，以便核对及入帐。
3.店内所有的物品属店内的固定资产，不得随意破坏或带走，
4.如果经过每月的结算后，收入比计划高，将适度调整*，以调动大家的工作热情，如发现在工作中无故破坏本店的财产，将从责任人的*或奖金中扣除。
5.对于帐目，要做到日有日帐，月有月帐，季有季帐，年有年终总帐，这样本店的盈亏在帐面上一目了然，避免经营管理工作的盲目*。
6.财务管理目标:
追求利润最大化,投资目标最大化,满足内部方面的利益
3西餐咖啡厅经营策划书
一、经营理念
诠释咖啡文化,演绎现代生活,引领时尚潮流
二、市场定位
格调方面：咖啡厅为温馨浪漫的风格,为顾客提供优质的服务,给顾客贵族式的享受，力求营造一种幽雅、舒适、休闲的消费环境，引导消费者改变消费观念，向崇尚自然、追求健康的文化品质方面改变。
针对消费群体:商务旅客,乐*士,追求时尚潮流的年轻一族.
三、市场分析
随着人们生活水平的不断提高,消费观念的逐步改变,咖啡厅已经成为人们起居中一个重要的休闲聚会场所,咖啡厅越来越受到广大消费者的青眼,尤其是年轻一代新新人类对于咖啡厅的执著,使咖啡厅行业获得了足够大的上升成长空间,市场成长潜力伟大.
咖啡连锁店所拥有的品牌优势与广告优势是我们今朝所无法比拟的,但连锁店集团化的经营模式,步伐式的管理制度是其优点也是其一大缺陷,各连锁店风格过于一致,产物服务模式化,无法彰显咖啡厅的个*化特*.我们所要做的就是怎样利用好灵活的管理机制,本土资源优势,成长个*化特*咖啡厅。
四．管理理念
1.尊重餐饮业人员的*人格.
2互相监督:管理层监督员工的工作,同时员工也可以向上级提出自己的意见或见解.
3营造团体气氛:既要上下属感受到西餐厅纪律的严明,也要眷注员工,让员工感受到来自团体的温暖,有帮助于加强内聚力,提高工作踊跃*.
4.公平对待,一视同仁,各展其长,发挥才干
五、产物介绍
以*咖啡为主，结合精品西餐、中西套餐、精美小食、水吧饮料等来满足消费者的需求.
1.咖啡以纯品咖啡为主打
2.西餐类最好以入口牛排为主
3.时尚水吧饮品如:木瓜牛奶,香蕉牛奶,港式??〔璧?/p>
4.根据差别的季节拟定一些冷饮，热饮，点心、沙拉等
六、市场营销策略
1．品牌策略:
取一个富有内涵个*化凸起的名字,营造典雅的个*气氛传播，符合方针市场消费者的消费需求,而且招牌的字体设计要美观大方，要具有独特*；易吸引人的注意。
2.价格策略：
1)首要走中高等价格策略，在食品“*”，“香”，“美味”，服务等方面力求尽善尽美，努力给客户最大限度的享受和心理满足。
2）针对消费者比力价格的心理，价格不宜高出同行业竞争者.
3．催销策略
（1）咖啡厅的催销战略应以竞争为导向。餐厅必须了解竞争对手的情况，比力自己与竞争对手产物和服务的区别，在此基础拟定出详细的催销计划和方案，在实施计划的过程中，通过宣扬本餐厅的独特产物或经营风格，树立起鲜明的企业形象。
（2）催销策略中的宣传策略走低成本，高产出方式，印刷宣传品。分路段发放，接纳密集战略，同时利用广告宣传栏宣传，利用互联网站信息流优势宣传和凸起形象
七、实施方案
1.按照直营店的实施情况来执行：
初期的实施方案首要按照酒店的实施情况来执行。通过严格的市场调研和细密的市场分析及谨慎的功课态度来*作，开业前规划，经营地考查从潜在消费分析,营业点圈边消费水平，市场竞争状况做科学评估，预测开业后的经营状况。初期的创业重要人员应早日到位，其它岗位人员装修开始着手雇用培训。
2.西餐厅服务业的模型。
以顾客为中心，以顾客满意为目的，通过使顾客满意，终极到达本店经营理念的推广。
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第二篇：营销方案
为了提高楼面部的业绩，以下营销方案楼面部的人必须遵守：
一、楼面部管理人员定房业绩规定：除公司给楼面管理人员定房业绩规定外，其它楼面管理定房业绩人员：
1、前厅部主管每月定房业绩为：一万，没有达到一万的部分百分之五扣出，达到一万按百分之十给于提成。
2、水吧住管每月定房业绩为：3000元、没有达到3000元的部分百分之五扣出，达到3000元按百分之十给于提成。
3、楼面领班每月定房业绩为：XX元、没有达到XX元的部分百分之五扣出，达到XX元按百分之十给于提成。
二、楼面各个部门人员定房业绩规定：
1、前厅部迎宾每人每月定房业绩为：XX元、没有达到XX元的部分百分之五扣出，达到XX元按百分之十给于提成。
2、前厅部收银员每月定房业绩为：1000元、没有达到1000元的部分百分之五扣出，达到1000元按百分之十给于提成。
3、服务部每人每月定房业绩为：600元、没有达到600元的部分百分之五扣出，达到600元按百分之十给于提成。
4、水吧部每人每月定房业绩为：600元、没有达到600元的部分百分之五扣出，达到600元按百分之十给于提成。
以上必须遵守公司的定房制度、业绩制度。本楼面部定房业绩从三月十四号实行。
第三篇：情人节活动策划方案
①十全十惠!奥园壹号年中特惠季热动湖城
【活动时间】20xx年8月
【活动内容】“特价房”、“团购优惠”、“抽奖”等优惠活动;近期来访客户均有机会抢得特价房，另外，还可参加团购享额外优惠。同时，每月所有认购客户都可参加抽奖活动，赢取价值5000元的大礼包等惊喜大奖。
【活动地点】劲嘉・奥园壹号销售展示中心
【咨询电话】0572-2227222
②大港御景新城“浓情七夕，超市大赢家”活动
【活动时间】20xx年8月9日-8月13日
【活动内容】你购物，我买单。与爱人一起享受别样浪漫， 纵享抢购的激情。御景新城对于改善型或者一步到位的购房者而言，选择阳光3+1无疑是一个不错的选择。此次推出的主力户型为138O、141O，其整体得房率达到了100%，户户赠送26―30O阔绰空间。花三房的钱就能享受170O大四房。
【活动地点】湖州市仁皇山新区德清路与同心路交汇处(浙北超市仁皇山店对面)
【咨询电话】0572-2219000 2219111
③约惠七夕 翰林世家七夕浓情Party邀您参加!
【活动时间】20xx年8月10日晚上6点-8点
【活动内容】如果您还是单身，是否想在这个特别的日子里，邂逅生命中的另一半?翰林世家特为您量身定制了“千里情缘一线牵”、“甜蜜蜜”等精彩活动，让丘比特之箭为您找到一生的命中注定。如果您已收获爱情，是否想在这个特别的日子里，为您的蜜恋升温?翰林世家活动当晚的“站报游戏”“将爱进行时”“ 放飞孔明灯”等甜蜜环节，一定能让您和她(他)感受初识的浓情蜜意。
【活动地点】太湖路899号
【咨询电话】0572-2186000 /2186111
④星汇半岛答谢会暨金宝贝欢乐秀启幕
【活动时间】20xx年8月12日晚上6点30分
【活动内容】为答谢新老客户的厚爱，星汇半岛将携手全球领先早教品牌――金宝贝推出星汇半岛客户答谢会暨金宝贝欢乐秀，本次活动仅限30户家庭参加，即日起就可前往星汇半岛售楼部领取邀请函，活动当日更有惊喜大礼赠送。
【活动地点】红丰百合公寓东侧
【咨询电话】2210088，2211166
房地产情人节策划方案：活动策略
1、在活动的策划定位上始终围绕布丁的卖点及推广策略(爱，我要我们在一起)来进行。
2、鉴于阳光今典在广大受众心目中还缺乏广泛的号召度，故在本次活动中应当强化该项目本身品牌感，加深楼盘在受众心目中的美誉度。
3、在活动的环境布置、气氛营造、节目安排上，需要突出楼盘“我要我们在一起”以及“爱”的主题。
4、 考虑到活动当天所在地环境嘈杂，不宜做过多细节活动，故考虑把活动定位于表演与互动两块。
5、涉及到本次活动的总时间跨度为1天，故建议在下午时段设置大众参与性强、趣味性高的互动竞技比赛项目，借此最大限度保持开盘当天的热闹场面和汇集人气。
第四篇：营销方案
一、市场概述
1、区域(库车县)商业概述
1-1、以中抵挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。
1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。
2、区域(库车县)商业结构
2-1、文化路以中高档商品销售为主，集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主，形成集贸市场、超市等商业形态。
2-2、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场，库车商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降。
3、区域(库车县)商业物业开发现状和趋势
3-1、根据初步统计，库车县20xx-2004年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个，包括天五商业批发城，开发面积4万平米;杏花园商业圆一、二期，开发面积6.75万平米;金桥文化广场，开发面积约2万平米;国贸购物中心，开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米，如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应，预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需要4――5年时间(按历史销售可比量计算)，市场压力和过剩情况可想而知。
3-2、从商业发展趋势判断，库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商业环境，文化路将建成一批中高档定位的商场，预计开发面积在4万平米左右，按库车现有的消费水平统计，中高档商业市场将严重过剩。
3-3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场，形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。
4、消费者状况
4-1、少数民族占绝对比列，但汉族人口在城区增长迅速。
4-2、中低档商品仍是市场消费的主体。
4-3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。
4-4、县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必需品消费增长显著。
5、经营户状况
经营户普遍存在一种矛盾的心理――对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因，是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。
二、竞争物业
1、直接竞争对手――天五商业批发城
1-1、项目概况
天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处，由天工房地产开发公司开发，总投资4000万，建筑面积近4万平米约20xx个铺位，售价2700元――3700元不等，门面售价5000――7000元，沿天山路门面售出80%以上，其它楼层销售率不足20%。
1-2、项目优势
区位优势：位于天山路和五一路交汇处，沿街面较长;
商业环境优势：直面库车最大和人气最旺的亿家百货，背靠天五农贸市场，人流量大，商气旺盛;
规划优势：板式条楼，便于商品分区和定位，且分割摊位面积小，总价低，符合库车市场购买力;
1-3、项目劣势
定位问题：项目市场定位过低，不利于与天五农贸市场形成错位经营，导致市场间的竞争;
工期问题：现处于基地施工阶段，预计交付时间在明年8月以后，丧失了今年有利的销售时机;
价格问题：价格定位偏高，和周边楼盘相比不具备竞争力;
/销售问题：采用简单的拉客方式，价格混乱，承诺难以兑现，一旦市场出现不利，现阶段依赖定金(无预售许可证)产生的销售将很难保全。
2、间接竞争对手――国贸购物中心
国贸购物中心位于解放路和文化路交汇处，由国贸房地产开发公司开发，项目地上三层，地下一层，总建筑面积1万平米。负一层定位为超市，一、二层定位高档百货(一层沿街为门面)，三层定位为高档餐饮。售价2500元――3800元/平米，门面售价5000――7000元。门面房现已售出70%以上，三层整体租赁给温州大酒店，其余物业销售不足15%。
3、间接竞争对手――金桥文化广场
金桥文化广场位于文化路，左邻人民广场，右邻友谊路，项目规划为钢架玻璃幕结构。地下一层，计划由金桥超市直接进驻;地上三层，总建筑面积约2万平米，由于项目规划设计方案尚未确定，项目至今未进入施工阶段，销售工作仍在延缓中，近期在做简单的项目咨询和开发企业推介。
三、SWOT分析
1、优势和机会点
1-1、商业背景优势，地处以前成熟的商业区;
1-2、地段优势，三面邻街，直面天山路、左邻五一路、右邻团结路;
1-3、价格优势，比周边同性质的楼盘价格低5――10%;
1-4、规模优势，总开发面积接近七万平米，便于形成集聚效应;
1-5、宏观经济和城市经济发展机会，使库车投资开发潜力巨大，经济发展前景良好，为商业经营和商业投资创造了巨大的市场机遇。
2、问题与威胁点
2-1、商业规划无序，区域不清晰，功能不明确;
2-2、主体二层和部分三、四层的结构布局，既不利于形成同一层整体大市场格局，也不利于商业垂直人流问题;
2-3、市场前期销售未考虑市场定位，致使现阶段市场没有明确的经营定位，随意招商，随意入住，对对整个市场定位形成障碍;
2-4、至今没有建立起基本的销售基础，销售制度不明确，销售队伍素质较低，没有充分利用国家软、硬政策，导致现阶段出现巨大的销售压力;
2-5、面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重。
四、项目定位(简要)
1、转型定位的必要性
1-1、目的：改变商城定位的局限性，发挥错位定位的优势，形成与该片区不同的商业形态(该片区商业定位主要是商城、集贸市场)，最终达到适应库车县商业市场状况的新商业定位，以达到促进销售的目的。
1-2、方法：根据库车商业市场对门面房需求量大、销售好的状况，结合项目商业街招牌店的规划特点，由商业园定位向主题式商业街定位转型，发挥内外街和沿街招牌店优势，凸显规划优势和商业前景价值，形成项目独有的项目竞争优势。
2、转型定位
2-1、项目定位：主题商业街――库车商贸、旅游、文化窗口;
2-2、规划定位：间间沿街铺，户户招牌店
2-3、投资定位：一家一铺，终身产权销售
3、商业符号定位
3-1、项目符号：第九商业大街――突出区域性
3-2、商业符号：第九商业大街――突出商业性、现代性、领先性
4、商业功能定位
4-1、内街――服装鞋帽一条街
经营商品：服装、鞋帽
商品档次：中档、中抵挡
4-2、中城――精品购物广场
经营商品：大、小家电、数码通讯、精品配饰、黄金珠宝、化装品
商品档次：中档、中高档
4-3、外街――日用百货一条街
经营商品：日用百货、小商品、针纺织品、床上用品、布料、民族商品
商品档次：中低档、低档
5、定位目标
5-1、由外到内，由动到静，由低档到中高档，由目标消费到休闲消费;
5-2、内外有序、划行归市、整体统一、相对独立;
5-3、中高、中挡、中低档价格互补，多种商品品类齐全，形成专业性综合市场;
5-4、实现一、二期商业的互补、互促。
五、营销计划
1、营销筹备阶段(9.1――9.10)
――现场包装，包括售楼处、一期现房和二期工地功能牌、导视牌、形象识 别、大卖场店面和门头等;
――销售人员工作分工和潜在客户摸底;
――制订详细的广告和促销计划;
――销售物料到位，包括海报、楼书、招商手册、销售手册;
――广告创意、设计;
――售楼员现场接待，部分招商展开;
2、前期招商阶段(9.10――9.30)
――市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略;
――市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销;
――市场管理，做好商户入住工作、管理工作和市场规划工作。
――开业筹备，完成开业活动策划和筹备工作，做好开业准备;
――使市场招商率达到30%，市场商户的进驻率(招商和销售)达到40%，初步具备开业条件。
3、市场开业筹备阶段(9.30――10.18)
――做好市场开业前的活动策划、宣传、组织工作;
――配合市场开业，进一步针对大户进行热势宣传工作;
――利用开业机会，对等待、观望人群进行引势诱导工作;
――做好聚集市场人气、完善市场管理和经营的其它工作;
――在开业前，使市场招商率达到40%，入住率(招商和销售)达到60%。
4、市场开业和销售阶段(10.6――11.5)
――借助大户、品牌户进驻形成的感召力，充分利用开业期间良好的市场经营氛围，扩大散户招商成果
――计划在10.18日开业，做好开业期间的广告和促销，形成旺盛的人气和良好的经营氛围;
――做好开业后的市场管理、广告促销和活动推广，保证市场旺盛人气的持续;
――在市场开业以后，每天策划、组织促销和群众性文化活动;
――完成工作重点由招商向销售的转移，加大销售力度，扩大销售成果;
――充分利用大户进驻、市场开业等有利点，进行营销推广，促进销售;
――市场招商率达到50%，商户进驻率达到70%;
――市场按计划顺利开业，市场经营管理步入良性循环;
――使一期市场(剩余面积)销售率达到20%，二期市场销售率达到10%。
5.4销售重点期(11.15――1.15)
――一期销售全方位、大力度展开;
――二期销售推广全面展开;
――二期开业筹备和市场开业;
――到12.15日，使一期销售率达到40%;到1.15日，使一期销售率达到50%;
――到12.15日，使二期销售率达到25%;到1.15日，使二期销售率达到40%;
六、租、售面积的策略性确定
截止方案提交日期，规划方尚未提供项目平面结构图，因此无法以图示形式准确标明租、售位置和实际面积。面积划分的原则执订如下：
1、销售招商区域
1-1、一、二期外街沿街铺面全部以出售为主，不租赁;
1-2、内街(南、北两翼)一层铺面全部以出售为主，不租赁;
1-3、一期中街(街道中心商铺)除已经确定的家电、通讯大户以整体引进方式招租外，其余商铺底层原则上只销售，不租赁。如引进有品牌影响力、有长期发展意向的大户，针对中街一层商铺执订相应的承租政策，可以承租方式招商。
1-4、二期B座针对餐饮业、娱乐业销售，不租赁;
1-5、二期D座一只针对小商品经营户销售，不租赁。
2、租赁或免租引进区域
2-1、一期内街(南、北两翼)二、三层以租赁为主，在市场形成规模以后，逐步引导二层经营户购买，三层长期租赁经营;
2-2、一期中街(街道中心商铺)二层以上铺面长期租赁。
2-3、二期D座二层以上铺面租赁招商，在市场形成规模以后，逐步引导经营户购买。
3、销售控制
一层：20%招商，80%销售，目标为大户或品牌户，不针对散户招商;
二层以上：50%招商，50%销售，目标以散户为主;
中城：90%招商，10%销售，目标以大户整体租赁为主。
4、租、售比例
4-1、开业阶段(10月18日以前)：出租率占入住率的70%，销售率占入住率的30%;
4-2、销售完成阶段(1月15日以前)：出租率占入住率的50%，销售率占入住率的50%。
5、营销评估
5-1、本方案已经确定销售和租赁的基本区域，实际租、售面积在销售执行过程中，以现场销售控制表方式申报，每星期申报一次。
5-2、当市场入住率达到70%以上，且销售控制符合本方案提出的控制比例、租售比例时，应视为营销成功。
5-3、营销评估以面积为单位核算。
七、招商政策
1、大户
卖场面积在400平米以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租两年;
2、品牌户
卖场面积在120――400平米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三年租赁合同时，免租两年;
3、散户
卖场面积在120平米以下，一次性签订租赁合同在两年以时，免租一年。
八、销售政策
1、一次性购买
一次性付清全部购房款时，在现行销售价格的基础上，给予5%的优惠让利。
2、一年分期付款购买
在交纳40%首付款、余款以一年为期限分期支付时，在现行销售价格的基础上，给予3%的优惠让利。
3、按揭购买
首付40%，银行提供60%、10年期按揭贷款，无优惠政策，银行按揭在合同签订30天内办理到位，由开发商提供按揭银行和相关手续，销售方协助开发商共同办理按揭程序。
4、预订金购买
针对二期销售，在预售许可证发放以前，对意向客户按购房款的10%收取预订款，预订合同签订后，预订房屋予以保留，在不违犯双方约定的情况下，预订款原则上不予退还。
九、广告策略
1、媒体组合
整体销售阶段以户外T形旗造势、影视广告做全面覆盖配合。
分阶段销售期内，以印刷品广告、报纸广告做阶段内销售渲染。
2、广告区域
电视广告：库车、阿克苏、库尔勒、沙雅、拜城、新和
报纸广告：阿克苏(偏重)、库尔勒(适度)
印刷品广告：库车(偏重)、阿克苏(适度)、沙雅、拜城、新和(补充)
3、广告形式
印刷品：海报、楼书、招商手册(或折页);
户外广告：布标、T型旗;
影视广告：30秒促销广告配合专题新闻;
报纸广告：硬广告、软文、新闻;
4、公关策略
4-1、政府公关
获得免税、免费等多项优惠政策;
4-2、大户公关
协助政府组织招商团，在全国进行大户招商;
4-3、市场公关
长期在现场举行各种文艺演出或社会活动，聚拢现场人气。
5、广告费用
整体推广(宣传)费用以40万元为标准，在资源不足的情况下，另行提交广告传播方案和项目推广报告，申请补充广告资源。
6、费用支出
代理公司提供阶段性广告传播计划，在双方讨论认可的情况下，代理公司进入广告设计、创意、制作、发布过程，费用由开发商掌握，并依据双方协商确定的计划支出。
广告制作可委托代理公司执行，也可由开发商委托第三方执行，但执行结果必须达到计划要求。
第五篇：市场营销策划书
一．总论
CHANEL香奈儿5号香水――格拉斯的茉莉及玫瑰，透过乙醛丰富的变化，成为最具女性魁力的化身，精致地诠释了经典永恒的女性柔美，展现了独一无二的女性风味。1921年5月，当香水创作师Ernest Beaux呈现给香奈儿夫人多重的香水选择，香奈儿夫人几乎毫无犹豫地选出了第五款，即当前誉满全球的香奈儿5号香水。一个
以数字命名的香水，缘何能够风靡整个世界？
二．市场行情与预测
1.行业性质：香奈儿5号香水是奢侈品。对于“奢侈品”，人们有着不同的理解。在国际上，它被定义为“一种超出人们生存与发展需要范围的, 具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品”，因此属于非生活必需品。随着 “超优消费”这一个现象的涌现，一种新奢侈品概念被提出，它们比其他同类商品服务质量更好，品位更高，更让消费者心驰神往，价格不菲但不是让人可望不可及 。无论是传统的奢侈品定义，还是新奢侈品的定义，都有一些共同的特点：它们是价格昂贵的非生活必需品，作为一种标志和符号，更多地体现象征意义，满足人们的精神和心理需求 。在近几年，奢华消费在中国快速地发展起来，面对中国这一潜力巨大的奢侈品市场，古奇、香奈儿等国际著名奢侈品品牌加快了拓展的步伐，本土的制造商也开始筹划进入奢侈品领域。但是，奢侈品品牌的成功打造，与生活必需品有着不同的路径和方法。
2.我国香水行业发展前景分析
在中国许多人眼中，香水在中国存在这两种不同的看法，一方面大家对她充满宠爱。从全球来看，香水市场是一个价值250亿美元的产业，每年有300多个新品上市。在国外，香水早已介入生活各
个方面，从儿童的教育用品，到各种生活用品，都有曼妙香水的气息，在一些国家，如法国，香水甚至和衣食住行一样不可缺少。面对这样一个充满神奇魅力与商业诱惑的市场的确很难不让人心生爱意。 另一方大家对它更是充满成长的期待。因为在20xx年，即使如高端品牌如Chanel、Estée Lauder 和 Dior在中国的香水年销售额也仅仅只有约1亿2千万美元，在全世界20%的人口的国度却只占全球香水销量的1%的事实，的确让人捶胸。 然而如同所有市场的成长过程一样，尽管这个小孩长得慢些，但终究香水市场还将继续成长并长大。事实上，消费者中的很多人与其说是在购买香水，倒不如说是在购买一件与品牌相关的产品。而这一情形赋予了香水市场一个不确定的未来。
到底如何才能赢得市场发展呢，其实归根结底我们必须打破旧有阻碍香水市场成长的障碍，帮助树立中国消费者对香水的消费观念，创建一个全新的香水消费市场。随着人们对香水认识的增加以及消费水平的提高，以及未来国内香水市场的发展，香水市场的发展是不可忽视的。很多经济学家都说，中国的市场是没有办法忽视的。谁都不可能绕过它。所以香水在未来的中国市场是具有很广阔的消费团体，消费市场的。
3.现有香水市场的状况
香水是一种技术产品，更是一种文化产品，香水品牌的经营本身就是文化积淀的过程。与西方人普遍有体味不同，中国人过去并没有使用香水的习惯，在中国历史上也找不到香水的文化根源。作为一种本土性的需求，在中国香水除了赋予身体香味之外，中国消费者通常还关心产品的其他用途。六神花露水之所以能够的成功，就是因为它即是香氛，同时也能用来防蚊虫，在夏天更能够提神醒脑。因此如何深入洞察中国人，创造出代表中国文化与符合国人需求的香水产品将是
永恒的主题但是对多数消费者来说它依然属于奢侈消费的范畴。夏奈尔、迪奥等国际香水品牌（50ml）价位基本上都在人民币500～1000元之间。这个价位即使对于白领而言，也属昂贵。尽管香水是品位和观念的消费，但毕竟也一款供个人使用的商品，价格仍然对产品渗透具有重要影响，如何在品牌价值与价格间取得平衡，创造出真正具有高度性价比的香水产品可能是直接刺激放大消费需求，赢得市场突破与规模提升的重要一步。从目前状况来看，香水产品最大的消费群体集中在30岁―50岁之间的中年女性消费者，许多品牌香水销售的经验已经证实了这一点。因为这一年龄段的消费者拥有较高的收入，消费中可以更从容的选择。但从另一个角度可以看出不温不火的香水市场其实还远未成熟，由于消费观念的影响，真正新兴的顾客群还没有光顾。比如针对男士的香水市场，中国文化讲究含蓄，中国男人普遍倾向于选择香味清谈的香水，所以含香精量倒数第二的古龙水，可以预见成为中国接受香水文化男士的首选。在中国一个非常特殊的现象就是，香水的购买者多是送给朋友或情人，自己使用的消费者还不到三成。其中旺季只有一个，那就是一年一次的情人节。所以现在中国香水市场能给消费者创造出的购买契机还是比较有限的，这样也很大程度上面限制了香水市场的发展。
4.香奈儿5号的特色
（1）在产品方面，让顾客享受典雅体验
在材料、工艺两个方面，香奈儿5 号都有自己的独特典雅性，主要是通过独特的香气来体现稀缺性和艺术性。 香精取自于香料。香奈儿5号香水被视为香水行业的一个重要里程碑。香奈儿 5号是
第一款使用高浓度乙醛化合物创制的香水，它的工艺也是非常精湛的。在品牌和包装等方面，香奈儿5 号通过嵌入香奈儿女士的风格，来体现稀缺和艺术化的典雅特性。在宽度和深度两个方面，香奈儿都
进行数量的限制，一方面保证每一款香水都是经过精雕细刻的，另一方面保持香奈儿 5 号的市场稀有性
（2）在价格方面，让顾客感到物有所值的价格
香奈儿 5 号实行物有所值的高价策略，从来不降价销售，以保护品牌给顾客带来的典雅体验的感受。
（3）在终端方面，让顾客享受高雅的购物环境
香奈儿的商品基本上是在自己的专卖店和高档百货商店的专柜销售，这些地方是目标顾客最喜欢光顾的地方。商店高雅的布局陈列、导购员热心周到的服务、店堂内的音乐气氛，甚至店内游览的顾客都会给你典雅和自由的体验。
（4）在沟通方面，让顾客感受到典雅和自由
第一，面对面沟通。在香奈儿 5号刚刚研制出来的时候，香奈尔女士准备了许多小瓶装的样品，赠给经常光顾店里并出手大方的顾客。第二，明星代言人。
5.香奈儿5号市场定位
香奈儿5号的利益定位是典雅体验，典雅是由香味、稀缺和艺术三个抽象属性实现的，这三个抽象属性是由内在属性、外在属性和组合属性实现的。产品是精致化的，价格是昂贵的，终端是艺术化的，沟通是经典化的，这一切都在突出5号香水的典雅和自由。在市场定位战略中，香奈儿5号实施产品质量差别化，品牌价值差别化，品牌形象差别化，销售终端差别化，媒体沟通差别化。
6.目标客户分析
在中国的奢侈品消费市场顾客年龄平均为 30~50 岁 ，顾客收入 也是家庭资产 30 万元以上、年收入 10 万元以上的人群，或者月收入在2万到5万之间的人。而气质其职业性质也有政府官员，社会
名流，演艺明星，企业富豪，自由职业者，年轻白领等，很多奢侈品消费者在消费的时候都是以炫耀身份，享受生活，追求个性，关爱自己，等心态主导进行消费 ，其终端需求 在品牌专卖店或是百货商店专柜购买，希望提供咨询式的家人式服务 喜欢选择媒介为时尚类杂志或节目，代言人符合品牌风格，广告语简练而突出价值和品位的产品。
根据现阶段中国奢侈品消费市场的特点和人群。以及消费人群所抱有的消费观念，香奈儿5号的目标顾客可以描述为：注重自由、崇尚知识、尊重人本位的较高收入女性。她们的共同特征是：非常重视自我，追求自由，甚至以香奈儿女士和邓肯女士为榜样，模仿她们的生活方式，习惯经常光顾自己偏爱的店铺，翻阅时尚类杂志等。这部分目标顾客也是不断变化的，初期体现为崇尚贵族生活、具有较高生活品位且财力雄厚的女士，现在除了影星名流，高收入的知识职业女性也成为香奈儿5 号的主力顾客群。香奈儿 5号香水的目标顾客为 30岁以上、追求自由和个性的高收入女性，她们关爱自己，讲求生活质量和品位。为此，5 号香水的属性定位是独特的人工合成香水，利益定位是典雅体验，价值定位为自由。
