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第一篇：篇一商铺租赁合同法
一、 对房屋租赁合同效力认定问题
出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
1.审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
2.审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》
第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押，未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
《城市房屋租赁管理办法》认为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢?还如大量存在的"二房东"现象，是否"二房东"与他人签订的租赁合同都无效呢?显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光"占有"有何经济价值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。
如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗?显然这是否定的，大量的企业出租商铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立法者在自我否定。另外从合同的角度来分析，租赁合同反映的是"出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系(合同法第二百二十二条)"。出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。
《城市房屋租赁管理办法》中存在的另一个问题是对权属受到诸如"司法机关和行政机关依法裁定、决定查封"等形式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下，应允许房屋租赁。从理论上说，《城市房屋租赁管理办法》》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上，所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论，即使权属有争议，在法院没有最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。如果同时存在"二房东"的情况，则依照所有权人与"二房东"的约定分配租金。从审判实际中看，法院查封有权属纠纷的房屋后，在法院的监督和办理一定手续情况下，采劝活查封"手段，使房屋不置于闲置，造成不必要的经济损失，这样做最终还是有利于房屋所有权人的，也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。不过需强调的是，这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续，并在法院的监督下进行。
3.审查是否进行过登记备案。1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的'特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。还有人认为，现行《合同法》在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。《合同法》关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。
4.审查房屋租赁
合同的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。
二、 承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理
1.对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失;如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。
2.对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理;没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定，最高法院的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。笔者认为：对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑：
(1)房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
合同违约责任条款：
一、合同的一般条款、合同的基本条款
1、合同的签订
合同需经双方盖章正式生效。
2、合同条款修改
如果一方要对合同中某些条款做修改，必须征得另一方同意后，编制合同修改书由双方共同确认。
第二篇：房屋租赁合同法的规定
关于房屋租赁合同法的规定
一、《城市房屋租赁管理办法》第4条，公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。问题：该条只规定房屋所有权人的出租权，其他人对房屋有无出租权?非房屋所权人出租房屋后，承租人的权利如何保证?
解答：根据《合同法》第51条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，非房屋所有人对房屋进行出租并不导致租赁合同无效，只是效力待定而已。《合同法》第228条还规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”可以看出，出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力。
二、第6条，有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押，未经抵押权人同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的`其他情形。
问题：该法采取禁止性方式，规定了禁止出租的房屋类型，以以上房屋出租的合同效力如何?
解答：《合同法》第52条第5项，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。该法是建设部发布的行政规章。合同是否有效，应当以法律、行政法规的规定为准。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》，进一步明确：《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，以上述房屋为标的的房屋租赁合同并非无效。
三、第7条，住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
问题：可否租用住宅用房从事生产、经营活动?
解答：“住改商”给生活带来便利，但也带来噪声、气味等环境污染。《物权法》没有完全禁止“住改商”，而是将选择权交给了有利害关系的业主。第77条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、行政法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”但是，怎样确定是否有利害关系，有利害关系全体业主的范围如何定，如何算征得了业主同意等问题在《物权法》中并没有规定。加上客观现实情况，这就很容易产生一系列矛盾。期待以后的司法解释加以明确。
四、第11条，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租
问题：转让房屋所有权的范围?家庭成员的范围?
解答：1、《城市房地产转让管理规定》2001年8月15日建设部修正，第3条，本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;
(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;
(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;(4)以房地产抵债的;
(5)法律、法规规定的其他情形。
2、根据《继承法》的规定，在法律上具有权利义务关系的家庭成员包括：夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孙子女和外孙子女。而且包括法律拟制的家庭成员。
《合同法》第234条，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
合同法没有限定可以继续承租的为家庭成员，与承租人生前共同居住的亦可承租，并且也没有“共同居住两年以上”的限定条件。
五、第13条，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
第14条，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
第15条，申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
(一)书面租赁合同;
(二)房屋所有权证书;
(三)当事人的合法证件;
(四)城市人民政府规定的其他文件。
出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
第16条，房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。
第17条，《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁凭证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
第18条，严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。
第32条，违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：
(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款;
(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的责令限期补办手续，并可以罚款;
(三)未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。
问题：房屋租赁登记
解答：《城市房屋租赁管理办法》第13条到第18条对租赁登记做出规定。但没有规定未登记的租赁合同效力。
合同法第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
合同法解释(一)第9条，依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
在租赁合同当事人意思表示一致、具有缔约能力并且没有法律、行政法规认定的合同无效、可撤销可变更以及效力待定情形的，应当认定租赁合同有效。而登记备案只是作为行政部门的行政管理手段，违反该规定会造成补办手续、罚款的行政处罚后果。
六、第19条，房屋租赁人当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务;出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意给承租人造成损失的应当予以赔偿。
问题：对承租人在租赁期限内，确需提前返还房屋的处理
解答：出租人在征得承租人同意时可提前收回房屋。依据公平原则，承租人也享有在征得出租人同意时提前返还房屋，使合同权利义务终止的权利。但给出租人造成损失的应当给予补偿。《合同法》第93条，当事人协商一致，可以解除合同。
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租赁合同法全文2014
房屋租赁合同是以房屋为租赁物的合同，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同。
房屋租赁属于特种租赁，按其公有和私有性质的不同，可以划分为公房租赁和私房租赁。
其中私房租赁又可以分为农村私房租赁和城镇私房租赁。
由于国家没有对农村私房租赁作出特别规定，因此，农村私房租赁主要由当事人协商一致。
这里所讲的主要是城镇私房租赁。
(l)关于城镇私房租赁合同的订立。
为了加强对房屋租赁的管理，(城市房地产管理法)第53条的规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利义务，并向房地产管理部门备案。
因此，城镇私房租赁合同的当事人不仅要签订房屋租赁合同，还应当到房地产管理部门备案。
为了防止单位挤占私有住房，私房的承租人一般仅限于公民，机关、团体、部队、企事业单位不能租赁私有房屋。
这些单位只有经县以上人民政府批准，并有特殊需要，才可租赁私房，否则私房租赁合同无效。
(2)关于城镇私房租赁的租金。
当事人应当根据房屋所在地人民政府规定的私有房屋的租金标准协商确定私房租赁的`租金。
当地没有规定标准的，当事人按照当地实际水平协商确定租金，出租人不得随意抬高租金，不得收取押租或其他额外费用。
同时，承租人必须按时交付租金，超过一定期限仍未交付的，出租人不仅可以要求承租人补交所欠租金，还有权终止租赁合同。
(3)关于房屋的使用。
承租人应当按照合同约定的用途使用房屋，不得擅自将房屋转租、转借他人，不得利用房屋进行非法活动。
另外，根据(合同法)第230条、第234条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
(4)关于房屋的修缮义务。
出租人应承担房屋的修缮义务，如果出租人怠于修缮给承租人或第三人造成损失的，出租人应负赔偿责任。
但如果出租人无力修缮的，承租人可以予以修缮，费用从租金中扣除，或由出租人分期偿还。
(5)关于租赁合同的终止。
租赁合同除依约定终止外，出租人还可以依承租人的以下行为终止房屋租赁：第一，承租人私自将房屋转租、转借、转让;第二，承租人利用承租房屋进行非法活动;第三，承租人累计6个月不交付租金。
第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
