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第一篇：房屋租赁合同的违约金
合同是当事人双方签订的可以进行更改和变动的具有一种法律效应的民事协议书，在租房子的时候呀是需要签订租赁合同的同时也是要有违约金的，下面大家就跟小编一起来看看房屋租赁合同违约金一般是多少吧。
房屋租赁合同违约金的确定
(1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。
(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。
如何确定违约金
1、依不同标准，违约金可分为：
(1)法定违约金和约定违约金;
(2)惩罚*违约金和补偿*(赔偿*)违约金。合同法施行之前，*的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。
2、根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：
(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);
(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);
(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。
第二篇：房屋租赁合同违约金的认定
房屋租赁合同范本违约金的认定
1、认定当事人约定的滞纳金性质为违约金
由于受违约金兼有惩罚性和赔偿性的影响。出租人与承租人之间在约定违约金时，往往会采用滞纳金来表述，这就需要法官对滞纳金有所认识。但是，有这样一起案件，法官认定：双方在合同中约定逾期付款按租金总额每天收取3%的滞纳金过高，原告基于约定向被告主张20万元的违约金从本案实际情况来看仍然过高，依法应予调整。因而较违约金兼有惩罚性而言，此认定使违约金的性质发生了根本的变化。所谓滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项。属于行政法调整范围，具有法定性、强制性和惩罚性的.特点。并且，发生在国家行使公共权力的过程中，双方法律地位是不平等的。滞纳金在租赁合同中频频露面，是因为一些当事人受计划经济的影响，认为国家法律、法规有明文规定，违约按超过规定期限的天数，每天征收应缴款额一定的百分比。如果一旦发生纠纷，有一个法定的计算标准。但是，通过民法和合同法的基本原则，肯定租赁合同当事人地位平等，在权利义务的分配上平等协商，肯定房屋租赁合同主体受平等的法律保护，滞纳金应当退出当事人在租赁合同中的约定。
2、认定所订租赁物总值计算违约金
在租赁合同中双方当事人约定违约金的计算办法，常约定为按所订租赁物的百分之几或几十计算违约金。显然，这种约定存在问题，违反了公平原则。但是，对于双方当事人的这种约定，法官将如何认定呢?有这样一起案件，法官认定，承租人应按所订租赁物总值的20%赔偿违约金给出租人。在这里，我们可以看出法官的认定显得是那么不安，没有回答何以可能。要知道，在租赁合同中，承租人对租赁物的使用，是对租赁物的全面使用。出租人将租赁物的使用权转移给承租人的同时，必须将租赁物的占有权也转移给承租人。因此，租赁合同成就的条件是：出租人的租赁物被承租人实际使用、占有、收益的事实。我们认为，法官应当对当事人的约定有所认识，从而排除对无效部分的认定。
3、当事人双方约定合同为不完全履行，认定违约方赔偿全部违约金
所谓不完全履行，是指当事人在履行合同时，没有按照合同约定的全部履行因素进行履行的情况。这种情况在租赁合同案件中经常遇到。但是，当双方当事人在合同中，约定不完全履行时，我们该如何认定呢?有这样一起案件，当事人双方约定在每月合同付款期限届满后，承租人每月只给付出租人70-80%的租金，如果超期出租人按租金的3%加收承租人的费用。法官认定，承租人未在约定的期限内向出租人缴纳70-80%的租金已构成违约，出租人就可每月增收欠租金额3%的逾期违约金。
4、否认当事人双方的新协议认定原合同违约金
由于违约金是当事人双方在订立合同时，预先确定的，于违约后生效的,独立于履行行为之外的给付。法官在认定当事人主张的违约金时，都离不开对当事人双方所订立合同的思维。但是，当双方当事人因撤诉重新达成了协议(未约定违约金)，一方当事人为另一方当事人赔偿了损失(承担了撤诉的费用)，另一方当事人是否可依据原协议要求其承担违约金?有一起案件，出租人曾向法院起诉承租人，后出租人向法院撤回对承租人的起诉。撤诉时出租人与承租人就给付租金的时间重新进行了约定，但未约定违约金。出租人第二次起诉到法院后，法官认定，承租人应按原协议赔偿出租人的违约金。这种认定情况，对当事人签订了一份新协议就没有意义了。相应地，与新协议相比，就会使出租人意外获利。这样的结果显然损害了承租方一方的利益。
第三篇：租赁合同的违约金
篇一:租赁合同就合同违约金有约定的，该如何适用?
租赁合同就合同违约金有约定的，该如何适用?
问题: 租赁合同就合同违约金有约定的，该如何适用?
解答:违约金是当债权人或债务人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付他方的一定数额的金钱。违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁，其设立是为了保*债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金有法定违约金河约定违约金之分。
法律分析:违约金是指债权人或债务人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付他方的一定数额的金钱。违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立，是为了保*债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。
违约金依据不同的标准，有不同的划分。依其功能划分，违约金可分为两种:(1)惩罚*违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。(2)补偿*违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任；即使损失大于违约金，亦不再补偿。从违约金的产生形式上来看，违约金又可分为法定违约金和约定违约金。何宰飞与朱启娄企业租赁经营合同纠纷上诉案中即为约定违约金。 有关违约金，我国第一百一十四条规定[当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求*法院或者仲裁机构予以增加；"因此就约定的违约金而言，一方面，违约金的数额是[根据违约情况"确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的数额。另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求*法院或仲裁机构予以适当增加，使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿*，将违约金作为一种违约救济措施，既保护债权人的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。同时第114条第2款又规定:[??约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求*法院或者仲裁机构予以适当减少。"即一般高于实际损失则无权请求减少，这一方面是为了免除当事人举*的繁琐，另一方面法律允许违约金在一定程度上大于损失，显然具有对违约方的有限度地惩罚*质。
1、何宰飞与朱启娄企业租赁经营合同纠纷上诉案的责任归属?
该案中，双方曾在合同中约定:[如有违约任何一条则违约方应付给守约方违约金陆拾万元整**"，可视为朱启娄和何宰飞已经对合同的违约责任进行了约定。即在合同的履行过程中，如果出现合同一方不履行或不完全履行合同的情形，另一方可依据此条款要求其承担违约责任。依据双方所签合同，何宰飞将酒店的经营管理权交给朱启娄，后者则依约向何宰飞缴纳年承包费90万元，承包期为50个月又5天。然在合同的履行过程中，朱启娄无正当理由中途要求解除合同，导致合同无法正常履行。故朱启娄需向何宰飞承担违约责任。
2、该案中，朱启娄可否主张减少违约责任的数额?
我国中的违约责任是以补偿*为主的责任承担方式。因此当约定的违约金的额数额过高或过低时，允许当事人一方向*法院或仲裁机构予以适当地增加或减少。同时根据的相关规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的[过分高于造成的损失。"以及第一百一十三条:[当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见
到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"可见，我国法律对违约金的衡量是以另一方当事人的损失为依据的。
根据双方所签租赁合同，何宰飞每年本可得90万元的租金收入，但由于朱启娄的违约行为，致使其合同目的不能实现。因此，相比之下，双方约定的600000元的违约金是合情合理的，朱启娄无权要求法院较少违约金数额。
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地址:*市朝阳区东三环北路38号篇二:浅析租赁合同逾期付款违约金的计算方法 浅析租赁合同逾期付款违约金的计算方法
[摘 要]逾期付款是实务中常见的违约行为，相应的逾期付款违约金的计算便成为诸多案件的争议焦点，但实务中对逾期付款违约金的计算却普遍存在偏差。笔者借一起租赁合同纠纷，以最新司法解释为依据，对逾期付款违约金的计算问题进行了梳理、总结，同时提出了一些见解。
[关键词]租赁合同；逾期付款损失；逾期付款违约金
一、问题的提出
*、乙公司订立了一份租赁合同，约定由*公司出租若干工地使用的钢管、扣件组给乙公司，乙公司如未按照合同约定期限支付租金，则需以每日千分之二的标准向*公司支付违约金约39万元。后乙公司逾期两年未支付租金，*公司诉至法院，要求乙公司按照合同约定标准支付违约金。庭审中乙公司提出违约金过高，要求法院予以调整，一审法院判令乙公司偿还所欠租金34万元，同时支付违约金10万元。
在判决书中，法院认定约定的违约金过高并进行了调整，但未明确具体的调整过程。笔者认为，该案中法院所判罚的违约金仍有过高之嫌，而主要原因在于法院对违约金的调整基础--逾期付款损失的认定存在偏差。现笔者拟结合最新的法律法规及相关理论，就租赁合同中的逾期付款违约金计算问题作简单分析。
二、逾期付款违约金的概念及*质
逾期付款违约金是合同一方当事人迟延履行付款义务时依约应向对方当事人支付的一定金钱或其他给付，在实务当中又称滞纳金。①第114条
第3款对逾期付款违约金作了规定，该款规定[当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务"。
违约金在*质上可分为惩罚*违约金与赔偿*违约金。前者指依当事人的约定或依法律法规的规定，对于违约所确定的一种制裁，②其典型特征为违约金可同时*地与其他责任方式并用；而后者指当事人双方预先估计的损害赔偿总额。③对逾期付款违约金④的*质，学者之间存在分歧:王利明教授认为，该条(即第114条第3款)实际上是对惩罚*违约金的规定。当事人专为履行迟延而约定违约金时，支付履行迟延的违约金并不免除债务人继续履行合同的责任。⑤崔建远教授则认为，第114条第3款所规定[就迟延履行约定违约金"，可与[履行债务"并用，在该项违约金为迟延赔偿额的预定时，属于赔偿*违约金；在该项违约金属于替代赔偿额的预定时，则构成惩罚*违约金。⑥而韩世远教授认为第114条规定的违约金，属于赔偿*违约金，即使第3款所规定的[就迟延履行约定违约金"，可与[履行债务"并用，亦不过是对于迟延赔偿的赔偿额的预定，仍属于赔偿*违约金。⑦
可以看出，学者之间分歧的关键在于对迟延履行违约金针对的是[迟延赔偿额"的预定，还是[替代赔偿额"的预定有不同的认识。所谓[迟延赔偿额"即违约方采取继续履行的救济
措施后所剩损失，⑧而[替代赔偿额"则可以理解为违约方不采取继续履行措施而代之以赔偿损失时所应赔偿的全部损失。
实践中，当事人所约定的逾期付款违约金均随时间的增加而增加，这与迟延损失随时间的增加而增加相一致，由此可以看出通常情况下逾期付款违约金并非替代赔偿额的预定，而是迟延赔偿额的预定。另外，第114条第3款规定的迟延履行违约金可与继续履行并用，这使得逾期付款违约金具有惩罚*违约金的形式特征，但出现并用的根本原因在于其被推定为是对迟延赔偿额的预定所致。因此，笔者赞同除非当事人有特别约定，否则逾期付款违约金均以赔偿*为主、以惩罚*为辅⑨的观点。
三、逾期付款违约金的相关计算规定
合同法等法律法规未对逾期付款违约金的计算问题作出规定，该问题主要由最高*法院的系列司法解释及**银行的相关政策*文件规定。目前最重要的规定为:
1。最高*法院(以下简称)，该解释第24条第4款规定[买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，*法院可以**银行同期同类**贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算"。
2。(银发[2003]251号)，该通知第3条规定[逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%"。
四、逾期付款违约金的具体计算方法
根据合同对逾期付款违约金的约定不同，其具体计算方法分别为:
1。合同未约定逾期付款违约金的，此时的责任形式为[逾期付款损失"，其计算依
第24条第4款规定进行。在此，有两个问题需要注意:
(1)从第24条第4款[出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失"的文义来看，该款所规定的责任形式为[逾期付款损失"，不涉及[逾期付款违约金"。
对逾期付款损失计算时的利率标准，该条采用逾期罚息利率说，⑩因此依此计算的[逾期付款损失"本身便具有一定程度的惩罚*。至于具体(利率)在30%-50%的区间如何上浮，*法院可以根据个案的具体情况，综合考虑守约方的损失、违约方的过错程度等因素，自由裁量确定。?輥?輯?訛
(2)逾期付款损失主要表现为利息损失，但并不以利息损失为限，如当事人有*据*除利息损失外还有其他损失，例如为追讨欠款而支出的合理的费用等，也可以赔偿。?輥?輰?訛
2。合同约定了逾期付款违约金但没有约定计算方法的，此时的责任形式为[逾期付款违约金"，但因[责任大小与逾期付款损失相同，以体现违约金损害填补功能"，?輥?輱?訛其计算仍依第24条第4款规定进行。
需要注意的是，正因为在计算方式、责任大小上均相同，第24条第4款将[没有约定逾期付款违约金"与[(虽约定逾期付款违约金但没有约定)该违约金的计算方法"这两种情形不同、责任形式相异的内容一并规定，并适用相同的计算方式。篇三:租赁合同纠纷案件违约金适用的几个问题
租赁合同纠纷案件违约金适用的几个问题
喻 波 周开福
违约金作为违约救济的一种方法，可以由双方当事人在合同中约定，也可以依照法律规定进行。根据合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。但是，笔者通过审判实务发现，违约金在租赁合同案件中的适用，存在着诸多问题。为此，本着司法平等的现代法律
基本原则，有必要对这个些问题进行分析。
一、当前认定租赁合同案件违约金的问题
违约金作为租赁合同双方当事人承担违约责任的一种方式，直接源于双方当事人在合同中的约定，是违约当事人承担赔偿责任的必然结果。近年来，出租人与承租人之间合同约定的违约金进入了无原则时期，认定租赁合同案件违约金矛盾较为集中，问题较为突出，出现了以下问题:
1、认定当事人约定的滞纳金*质为违约金
由于受违约金兼有惩罚*和赔偿*的影响。出租人与承租人之间在约定违约金时，往往会采用滞纳金来表述，这就需要法官对滞纳金有所认识。但是，有这样一起案件，法官认定:双方在合同中约定逾期付款按租金总额每天收取3%的滞纳金过高，原告基于约定向被告主张20万元的违约金从本案实际情况来看仍然过高，依法应予调整。因而较违约金兼有惩罚*而言，此认定使违约金的*质发生了根本的变化。所谓滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚*质的款项。属于行政法调整范围，具有法定*、强制*和惩罚*的特点。并且，发生在国家行使公共权力的过程中，双方法律地位是不平等的。滞纳金在租赁合同中频频露面，是因为一些当事人受计划经济的影响，认为国家法律、法规有明文规定，违约按超过规定期限的天数，每天征收应缴款额一定的百分比。如果一旦发生纠纷，有一个法定的计算标准。但是，通过民法和合同法的基本原则，肯定租赁合同当事人地位平等，在权利义务的分配上平等协商，肯定租赁合同主体受平等的法律保护，滞纳金应当退出当事人在租赁合同中的约定。我们认为，如果当事人双方将违约责任承担方式约定为滞纳金，应当认定约定无效。同论，当事人双方在租赁合同中约定为滞纳金，一方当事人却以违约金主张另一方当事人赔偿的不予支持。
2、认定所订租赁物总值计算违约金
3、当事人双方约定合同为不完全履行，认定违约方赔偿全部违约金
所谓不完全履行，是指当事人在履行合同时，没有按照合同约定的全部履行因素进行履行的情况。这种情况在租赁合同案件中经常遇到。但是，当双方当事人在合同中，约定不完全履行时，我们该如何认定呢?有这样一起案件，当事人双方约定在每月合同付款期限届满后，承租人每月只给付出租人70-80%的租金，如果超期出租人按租金的3%加收承租人的费用。法官认定，承租人未在约定的期限内向出租人缴纳70-80%的租金已构成违约，出租人就可每月增收欠租金额3%的逾期违约金。在这里，有个问题。根据双方当事人合同约定的文义解释，原本含义不可能存在承租人每月付100%的租金。换句话说，承租人每月20-30%租金可以不付，且不违反合同约定，不应当赔偿该部份的违约金。
4、否认当事人双方的新协议认定原合同违约金
由于违约金是当事人双方在订立合同时，预先确定的，于违约后生效的，*于履行行为之外的给付。法官在认定当事人主张的违约金时，都离不开对当事人双方所订立合同的思维。但是，当双方当事人因撤诉重新达成了协议(未约定违约金)，一方当事人为另一方当事人赔偿了损失(承担了撤诉的费用)，另一方当事人是否可依据原协议要求其承担违约金?有一起案件，出租人曾向法院起诉承租人，后出租人向法院撤回对承租人的起诉。撤诉时出租人与承租人就给付租金的时间重新进行了约定，但未约定违约金。出租人第二次起诉到法院后，法官认定，承租人应按原协议赔偿出租人的违约金。这种认定情况，对当事人签订了一份新协议就没有意义了。相应地，与新协议相比，就会使出租人意外获利。这样的结果显然损害了承租方一方的利益。笔者粗略计算了一下，判决时违约金是本金的100%以上。
5、认定违约金的标准多种多样
由于现实生活中当事人约定的违约金计算方式形态多种多样，往往都存在一个合法、合理的问题。这个问题导致我们在处理租赁合同案件时，对相同事实，出现了多种多样的认定。并
且，我们处理的有些案件是有悖于民法和合同法的补偿原则。例如，所订租赁物总值的20%;所欠租金日3%等等。虽然，我国合同法确立了违约金的赔偿*，即除合同当事人另有约定外，违约金应视为预定的违约赔偿金。但是，并非任何事先约定的损害赔偿计算方法都能在违约后原封不动地得到。对显失公平约定，其结果都会发生变更。
二、违约事实认定与违约金适用的问题
以事实为根据，以法律为准绳，公民在法律面前人人平等。是法律适用的基本原则。他要求法官在认定事实和适用法律时不得因人而异，平等地确认事实和适用法律，对任何人的权利平等地保护，对任何人的违约行为平等地追究法律责任。然而，作为联结法律与事实中介环节的审判，是法律对个别案件的适用。很可能出现法律与事实相互为前提，相互论*，说不清二者的关系。这个问题在梁慧星教授所著一书中，称之为[不确定概念"。梁慧星教授并列举了法律规范中，关于显失公平、合理期限、正当理由来加以说明法律规范与现实生活中的法律运用很可能出现的隔阂。但是，在同一法院对同一法律和事实问题，是可以做到相对平等地适用法律的。波斯纳说过:[为了演绎出一个新案件的结果，最安全的前提就是一个最新决定的，且与案件根本事实相同的案件，因此这个先前案件所表述的或隐含的规则就可以像一个手套(另一个贴切的隐喻)那样适合新案件。"当然，我们不是判例法国家，法律适用不可能照搬判例。但是，我们对相同的案件事实认定和法律适用是能够做到统一的。笔者曾注意过一、二审法官对租赁合同案件违约金的事实认定和法律适用，相比较而言，一、二审法官判断违约、计算当事人的利益赔偿和平衡违约的金标准是有差异的。一审法官过多的是强调当事人约定，标准掌握不超过所欠租金的50%;二审法官着重按可预见规则进行平衡，对此进行裁判。
综上所述，现代租赁合同纷繁复杂，违约金作为承担违约责任的方式在现代经济生活中发挥着积极的作用。我们对此应当有所认识，陈旧的惩罚*观念应当抛弃，多种多样的计算标准应当统一。决不能因我们的问题导致不平等，让一些当事人钻了法律的空子，损害了一方当事人的利益。我们认为，租赁合同纠纷案件违约金的计算标准，一是不超过所欠租金的50%;二是所租用物价值按不超过同期银行贷款利息的4倍。
