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第一篇：房屋租赁合同纠纷案代理词
代理词
尊敬的审判长、审判员：
西安XXXX有限公司与XXX、XXX房屋租赁合同纠纷一案，我们接受西安滨成商贸有限公司的委托并受陕西XX律师事务所指派，作为本案原告西安XXXX有限公司的代理人参加今天的庭审，根据本案的基本事实，结合庭审情况，依据相关法律规定，现就本案发表如下代理意见：
一、本案事实清楚、法律关系明确，二被告已明显违反合同约定，应属根本违约。
2012年2月5日原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同明确约定“原告承租被告位于西安市XX大道XXX号XXX物流园的库区B1库房共计1340㎡，租期4年，从2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金为5000元，第一年库房租金为201000元，合计金额共计206000元。合同签订之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一个月交下一承包费。租期内原告违约或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪计收违约金。遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金10﹪计付违约金”。合同签订后原告分别于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租赁款共计206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋维修费用款 - 1 -
22000元，维修工程款15000元，上述事实有XXX本人出具的四张收条为证。但在2012年5月4日在原告所租赁的库房仅仅使用了67天之后就被XX市国土资源局XXXX分局强制拆除了，被告并没有按照合同约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，导致租赁合同不能履行并给原告造成了巨大的经济损失，我们认为被告的行为已明显违反合同约定，违背了诚实信用原则，已属根本违约，应按照《合同法》第一百零七条和其他法律法规的规定承担违约责任。
二、二被告应按照合同约定和相关法律规定退还原告房屋租赁款、租房押金和房屋修缮款，支付原告违约金，并赔偿原告的直接经济损失。
如前所述二被告的行为已明显违反了合同约定和相关法律、法规的规定，给原告造成了巨大的经济损失，应当承担相应的法律责任。原、被告之间的《房屋租赁合同》明确约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金10﹪计付违约金”，据此被告应按照《合同法》第一百一十四条的规定支付原告违约金20100元。由于被告的违约行为导致合同不能正常履行，依据《合同法》第一百零七条的规定和《房租租赁合同》的约定被告应退还原告房屋租赁款、租房押金、房屋装修款和工程款共计206205元。由于被告的违约行为导致原告不得不另行选择库房，给原告造成了巨大的直接经济损失，被告应按照《合同法》一百零七条、第一百一十三条
的规定赔偿原告的直接经济损失，原告为此另行选择库房给原告造成直接经济损失为（1100×18.5－1340×12.5）×（12－3）=32400元，对此被告应足额赔偿原告。
三、XX市国土资源局XXXX分局《关于依法查处清理违法违规建设的通告》已明确将原告租赁被告位于XX大道XXX号XXX物流园B1号库房列入强制拆除范围内，由于原告在所租赁库房中存有价值上千万元的轮胎，XX市国土资源局XXXX分局才做出责令限期搬出通知，被告主张租赁库房不在拆迁范围内无事实依据，并且经过现场勘验该处库房破损已是事实，两旁道路已不通畅，水电已不能正常使用，所租赁库房处在一片废墟之中，没有任何安全可言，根本不能正常使用。
四、退一步讲，就算原、被告之间的《房屋租赁合同》无效，被告也应按照法律规定退还原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋装修款和工程款，赔偿原告的直接经济损失。
按照XX市国土资源局XXXX分局等相关部门《关于依法查处清理违法违规建设的通告》的规定，原告所租赁被告位于XX大道XXX号XXX物流园B1号库房极有可能是违章建筑，在政府强制拆除范围内，并最终导致租赁合同无效，但并不影响被告退还原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋装修款和工程款，赔偿原告直接经济损失。依据《合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第十四条的规定，由于被告存在过
错，事先没有告知原告租赁库房在政府拆除范围内，存在欺诈嫌疑，并最终导致房屋租赁合同的无效，理应按照法律和司法解释的规定退还原告剩余房租和租房押金共计169205元，并支付原告房屋装修款和工程款共计37000元。并依据《合同法》第五十八条的规定，由于在订立房租租赁合同过程中被告存在恶意并未尽并要的注意义务，明显存在过错，最终导致租赁合同无效并使原告遭受巨大的经济损失，应当按照法律规定承担缔约过失责任，赔偿原告的直接经济损失32400元。
以上是我们的代理意见，望合议庭酌情予以采纳。
陕西XX律师事务所
年月日
第二篇：合同纠纷答辩状
答辩人张xxx，女 ，xxx年8月8日生，汉族，住××××室。
被答辩人石xx，女，xxx年9月8日生，汉族，住××××室。
答辩人收到(xxxx)海民初字第147*号应诉通知书和起诉状副本，现提出如下答辩意见，供法庭参考采信。
答辩请求：
1、恳请依法驳回被答辩人的诉讼请求。
2、本案诉讼费由被答辩人承担。
事实和理由：
一、答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同情况
1、xxxx年6月20日，双方自愿签订了房屋租赁合同，该租赁合同有以下这样5条约定。
2、被答辩人租住面积92平方二室二厅的*海大道锦泰大厦1―1606室，租赁期限从xxxx年6月20日起至xxxx年6月19日止。
3、月租金为人民币1600元，付款方式为季付，即第一季度支付4800元，以后每次付款应提前15日付清下季度租金。
4、合同签订之日，被答辩人交付押金3000元，合同期满后房屋及室内家具电器无损坏且付清所有一切费用并按期迁出无纠纷时，答辩人将押金全额无息退还给被答辩人。
5、被答辩人有下列情形之一的，答辩人有权不退还押金，收回房屋：二是，利用该房屋进行违法等一切活动，损害公共利益的;三是，拖欠租金，没有按合同约定交纳租金的。
6、甲乙双方确认均已清楚了本合同条款的内容及含义，并自愿接受本合同条款的约束。
7、从上述条款可以看出，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”
二、被答辩人违约和违法情况
8、被答辩人擅自解除租赁合同属于违约和违法行为。该租赁合同的终止期限为xxxx年6月19日，而被答辩人xxxx年8月25日提出解除该租赁合同，违反了《中华人民共和国合同法》第八条第一款关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。
9、被答辩人解除租赁合同违反了诚实信用原则。被答辩人提出解除租赁合同的理由是，母亲住院，需要回家处理，必须马上回去，加之“资本运作”做不下去了，房子也租不起了。但是，被答辩人及其老公和1岁左右的孩子现在又都回来了，而且在铜鼓新村重新租的房子，证明被答辩人违反了《中华人民共和国合同法》第六条关于“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定。
10、被答辩人编造谎言欺骗法庭。还是xxxx年8月25日，被答辩人请求答辩人帮忙转租该租赁房屋，并主动把原租赁合同、房屋钥匙、银行账号交给答辩人，答辩人确曾承诺“只要房屋能够转租出去，押金可以退还”，但被答辩人却欺骗法庭，胡说答辩人口头承诺无论转租与否“过几天退还押金”，还谎称答辩人主动“收回”钥匙与银行账号、租赁合同，这些都是无中生有。租赁合同也是被答辩人为了起诉于9月20日主动索回的。答辩人退还押金的前提是：房屋转租出去，现在房屋经过努力未能转租出去，自然不应当兑现退还押金的承诺。
11、被答辩人要求退还押金不符合双方合同约定。按照租赁合同约定，退还押金必须同时具备的条件，一是“合同期满后”;二是“房屋及室内家具电器无损坏”;三是“付清所有一切费用”;四是“按期迁出无纠纷”。现在这些条件都没有具备，合同还在履行期限之内，答辩人没有退还押金的义务。
12、答辩人不退还押金并收回房屋符合双方合同约定。双方合同约定：被答辩人有下列情形之一的，答辩人有权不退还押金，收回房屋：二是，利用该房屋进行违法等一切活动，损害公共利益的;三是，拖欠租金，没有按合同约定交纳租金的。被答辩人租赁该房屋目的是所谓“资本运作”，答辩人最近经咨询才知道，被答辩人实际就是搞传销，属于是应用该房屋进行违法活动，损害公共利益，答辩人理应不退还押金，收回房屋。合同还约定：“以后每次付款应提前15日付清下季度租金”，被答辩人依约应当于xxxx年9月5日前支付第二季度的租金4800元，被答辩人至今没有支付，违反了合同约定，答辩人不退还押金、收回房屋，是符合双方合同约定的。
13、 答辩人保留另行起诉追讨合同履行后应当获得的利益损失的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由于被答辩人明确表示解除租赁合同，就应当依法承担违约责任。由于被答辩人没有支付第二季度租金，给答辩人造成未来的这9个月14400元的租金损失，答辩人保留另行起诉追讨合同履行后应当获得的利益损失的权利。
为了维护答辩人的合法权益，请求人民法院依法作出公正判决，支持答辩人的答辩请求。
此致
*海市海城区人民法院
附：证据清单
具状人：
xxxx年10月14日
