农村租地合同(优秀范文四篇)

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第一篇：农村租地合同

甲方：

乙方：

为了搞好安佛蜜柚的产业发展，经甲乙双方友好协商，甲方在乙方集体土地上种植安佛蜜，在石垭镇党委政府、村委会的组织下，甲乙双方协商如下：

一、租地年限：从20xx年xx月xx日至20xx年xx月xx日止，共xx年。

二、租地金额：230元/亩/年，不递增。

三、付款方式：每年12月30日，在村委会领款。

四、租地期限内,乙方不得以任何方式破坏业主的生产、经营管理权。违者交纳违约金二万元至二十万元。

五、亩数。金额元。

六、此协议书伍份，甲乙双方各一份，村委会1份，石垭镇政府1份，农业局1份，市农业局1份。

甲方：

乙方：

证人：

签订日期：

第二篇：关于农村集体土地流转问题的法律思考

关于农村集体土地流转问题的法律思考

论文提纲

一、农村土地流转的法律分析

二、农村土地流转的类型

（一）农村土地的流转

1、未承包集体的荒山、荒地的流转

2、已承包的集体荒山、荒地的流转

3、已承包的集体农业用地的流转 (二)农村宅基地的流转

1、尽快完善《土地管理法》相关条款，规范宅基地使用权流转

2、完善农村宅基地产权

3、出台宅基地流转指导性政策

4、建立农村宅基地流转管理机制 (三)农村建设用地的流转

1、农民宅基地使用权流转

2、乡（镇）村企业建设用地使用权流转

三、农村集体土地流转的法制管理

(一)农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的前提下进行

(二)农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则

1、土地流转要按照有关法律、法规和中央的政策进行

2、农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上

3、土地使用权的流转应当是有偿的

4、规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地

5、加强对农户承包地使用权流转困局工作

6、农村集体建设用地的流转应当遵循《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》及有关的规定

关于农村集体土地流转问题的法律思考

内容摘要：农村土地制度改革是保证国民经济可持续发展的重要问题，也是解决“三农”问题的核心所在。本文从我国当前农村土地承包的现状和发展入手，从法律、法规的角度对其进行解析，并借鉴当前农村土地流转的经验，分析土地流转存在的困难，并试图对土地流转制的建立和完善度提出一些初浅的建议。

关键词：农村土地改革土地流转

土地是农业生产最重要的生产资料，在我国，农村实行的是家庭联产承包责任制的基本经营制度，通过集体土地的承包以及承包的延长，稳定了土地承包关系，农民对土地投资的积极性大大提高，进一步加快了我国农村生产力的向前发展。与此同时，随着我国城乡产业的发展和城市化进程的加快，农村剩余劳动力大范围的转移，农村集体土地在不同主体之间开始转移，通过农村集体土地的流转，提高了土地资源的利用率和出产率，带动了农村土地市场的发肓和农村经济的更快发展。但是，由于我国大部分地区农村土地市场处于发展初期，农村集体土地流转交易机制尚未健全，土地流转过程中存在着一些问题不容忽视，如土地流转的自发性、无序性，流转交易程序混乱，一些地区在推行农村集体土地流转里，违背农民意愿，损害农民利益，甚至随意改变土地的农业用地用途，相关权利主体权益时常得不到保障，流转形式不规范，制约因素众多造成流转不畅等．这些问题如果不及时采取有效措施加以解决，不但不利于农村土地资源的优化配置和农村集体土地流转市场的正常建立、培育，而且也将影响我国农村土地家庭承包责任的稳定和实施。因此，农村集体土也流转既需要加强管理，更需要法律保障，使农村集体土地流转市场健康发展。本文试图从分析农村集体土地流转的类型和具体形式，探讨如何加强农村集体土地流转的管理，使之走上法制的轨道。

一、农村土地流转的法律解析

土地流转指的是土地承包经营权的流转，其实质是土地使用权的流转，即在农村土地所有权属于集体所有的前提下，农民在市场支配下，根据自己的意愿转让其所承包的土地使用权，从面实现土地资源的优化配置；土地的承包者仍然享有分配土地收益的权利，这种权利通常会在事先约定。2002年8月29号，九届全国人大常务委员会第二十九次会议审议通过《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》），并于2003年3月1日起正式实施。该法对农村土地流转作出了规定。第十条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第十六条第一款规定：“（承包方）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品”。第二十六条第二款规定：“承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。”该法第五节则专门对土地承包经营权的流转做了详细规定：第三十二条规定了通过家庭承包取得的土地承包经营权的方式有转包、出租、互换、转让或者其他方式。第三十三条规定了土地承包经营权流转应当遵循几个方面：一是平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。二是不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。三是流转的期限不得超过承包期的剩余期限。四是受让方须有农业经营能力。五是在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第三十四条规定了土地承包经营权流转的主体是承包方。第三十五条规定了发包方在合同期间所应遵守的义务。第三十六条规定了土地承包经营流转的收益归承包方所有。第三十七条规定当事人双方应当签订流转书面合同，并对合同所应包含的七个格式条款做了归纳。第三十八条流转的登记制度。第三十九条、第四十条、第四十一条分别规定了承包关系不变、互耕和承包关系发生变更的情形。尤其值得注意的是第四十二条“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。”这一条明确表明，农业生产方式的变化，规模化生

产将走上一条合法的途径。第四十三条“承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”则旨在鼓励农民能够放心对土地加以投入，从而即便在转让时也能得到相应的回报。

2005年1月19日农业部颁发《农村土地承包经营权流转管理办法》，于2005年3月1日起正式实施。《农村土地承包经营权流转管理办法》以《农村土地承包法》为根据，围绕尊重和保障农民的土地承包经营自主权，土地流转当事人、流转方式、流转合同、流转管理等5个方面进行规范。

2008年10月12日，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以各种形式流转土地承包经营权。

国家法律、法规及政策的出台及逐步完善，标志着中国农村土地改革进入快速发展的时期，这也被许多人誉为中国掀起了第三次土地制度大变革。

二、农村集体土地流转的类型 (一)农村土地的流转

1、未承包集体的荒山、荒地的流转

指本村农户未承包的集体荒山、荒地，由本村村民委员会发包给本村个别农户或本村以外的人员进行农业开发的。

2、已承包的集体荒山、荒地的流转

指农户承包本村的集体荒山、荒地后长期无力开发、经营，又将其转包给本村各本村以外有能力开发经营的农户或其它人员进行农业开发的。

3、已承包的集体农业用地的流转

由于年青劳动力的外出打工或者其它原因，土地承包户无力全部或部分经营其承包的农业用地，如耕地、园地、林地、牧草地和水产用地等，将其转包给本村或本村以外有能力继续经营的农户或其它人员。

(二)农村宅基地的流转

长期以来，宅基地所有权归集体，使用权归个人，《土地管理法》明确规定：农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。由于《土地管理法》对农民宅基地使用权的描述比较模糊，应该怎样行使宅基地使用权没有明确规定。《决定》出台后，明确了“要加强土地承包经营流转管理和服务，要依法保障农民宅基地用益物权”。如果农民在充分满足居住权的条件下，可以通过使用权的出租、转让等形式进行流转，必将对现行宅基地管理机制是一次革新。宅基地使用权流转，可以从四方面进行探索。

1、尽快完善《土地管理法》相关条款，规范宅基地使用权流转

2、完善农村宅基地产权

通过开展农村宅基地权属调查，摸清底子，给符合条件的予以确权、颁证，完善农村宅基地地籍档案，为宅基地流转打好基础。

3、出台宅基地流转指导性政策

明确宅基地流转的条件、范围、形式、年限等，并制定严格的流转程序和管理办法，规范宅基地流转。

4、建立农村宅基地流转管理机制按照“政府主导、部门管理、集体参与、农户收益”的原则，国土资源管理部门要直接指导、规范和督查宅基地流转工作，镇、村要建立配套的服务机构，确保宅基地流转依法、规范进行。

(三)农村建设用地的流转

近几年来，集体土地市场发展迅速，农村集体建设用地使用权交易活跃，在沿海经济发达地区已具备相当规模，在贵州省城乡结合部、县城和乡（镇）政府所在地这种地方流转也是司空见惯。主要表现为：

1、农民宅基地使用权流转

宅基地使用权的流转通常是伴随着房产流转而出现，既涉及集体组织，也涉及个别农民及其土地使用者，其形式主要有转让和出租等，宅基地使用权流转的主要原因为：一是一户二宅转让；

二是原有宅基地超占较多，将其中超占部分转让；三是用以换取城镇中心地段商品房；四是已进城农户转让其在农村的宅基地使用权。宅基地出租主要是在城郊合部将房屋出租给人居住，或者将路边的房屋出租用于商业。

2、乡（镇）村企业建设用地使用权流转

对转制的乡（镇）村企业建设用地使用权流转主要有以下几种形式：一是对转制的乡（镇）村企业用地不予评估作价，使个体私营企业有偿使用集体土地。乡（镇）村企业改革主要采取企业出售的办法，且基本上是出售给个人。二是一些乡镇政府在乡镇改制时，擅自以出让方式处置集体土地使用权。一些农村集体经济组织借鉴城市土地出让的做法，以土地所有者的身份，将农村集体土地所有权出让给土地使用者，收取相应的出让金，并规定一定的使用年限甚至无使用期限限制。三是转让乡（镇）村企业建设用地使用权。转让的形式包括在集体土地上兴建厂房后转让及企业间私下变相转让等。前一种情况多发生在城郊结合部，后一种情形包括乡（镇）政府转让、或征用后转让和企业为牟取暴利转让等多种形式。四是出租乡（镇）村企业建设用地使用权。有以厂房形式出租的，也有直接出租土地使用权的。五是以地入股兴办联营企业。这些地方的农民集体，通过这种形式壮在农村集体经济，解决村民劳力出路，或直接收取入股的土地收益。六是名为入股，实为出租。如一些私营企业，村与企业签订的合同是土地入股，但实际是按年收取租金。七是农村集体建设用地抵押。目前，农村集体建设用地抵押主要用于融资过程中的信用担保。既有单独的土地抵押，又有连同房产的抵押。

三、农村集体土地流转的法制管理

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。集体土地的自发流转，多数还是促进了当发的经济发展，对农村农业和农民都有好处。但农村集体土地自发流转，如果不加以引导，就不

利于土地市场的有效运行，也不利于耕地保护这一基本国策的落实，同时，造成土地收益的不公，损害农民的利益，引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经营制度。这些，对“三个代表”重要思想的落实和可持续的土地利用都是不利的。因此，必须强化农村集体用地的管理，制定相应的政策法规，避害趋利，把农村集体建设用地交易行为纳入法制的轨道，使之成为我国土地市场体系的有机组成部分。

(一)农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的前提下进行

以家庭承包经营为基础、充分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度，确保这一制度的长期稳定，是土地使用权流转的基本前提。

(二)农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则

1、土地流转要按照有关法律、法规和中央的政策进行在承包期内，村集体经济组织无权单方面解除土地承包合同，不准收回农户的承包地搞招标承包；不准将农户的承包地收回抵顶欠款；不准借土地流转改变土地所有权和农业用途；流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期限。

2、农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上土地流转的主体是农户，在承包期间，农户对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包的土地是否需要流转和流转形式。任何组织和个人不得强迫农户流转土地，也不得阻碍农户依法流转土地。由乡镇政府或村级组织出面租凭农户的承包地再进行转租玫发包的“反租倒包”，不符合家庭承包经营制度，应矛制止。

3、土地使用权的流转应当是有偿的

农户的土地收益包括承包土地的直接收益的土地流转的转包费、转让费和租金等流转土地的收益。土地流转的收益应当由农户与受让方或承租方协商确定并归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留和扣缴。

4、规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地农村土地流转应当主要在农户间进行，中央不提倡工商企业和城镇居民随意到农村长时间、大面积租凭和经营农户承包地。工商企业投资开发农业，应当主要从事产前、产后服务和“四荒”资源开发。农产品加工、流通企业和农业科技单位如果城建需要建立种苗繁育、示范推广基地，也可以小范围农户租凭承包地。外商除农业生产、加工企业或农业科研推广单位，其它企业和单位不准租凭经营农户承包地；已经租凭承包地的，要进行清理规范。

5、加强对农户承包地使用权流转困局工作

（1）土地问题是农村和农村工作的核心，是农村稳定的基础。地方各级党委和政府要正确引导和规范农村土地流转工作，保护农民的长远利益。

（2）地方各级政府的农业行政主管部门要切实履行职责，做好农村土地流转的指导和管理工作，要加强对农村土地流转情况的调查研究，掌握动态；指导农村土地流转合同订立，及时办理困土地流转引起的合同变更、解除、重订以及合同鉴证；建立流转合同档案，妥善调解的处理土地流转纠纷。

（3）土地管理部门要加强对农村土地征占用的管理，防止以土地流转为名，擅自改变土地农业用途。

6、农村集体建设用地的流转应当遵循《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》及有关的规定

在经过县有人民政府批准后，由同级土地管理部门办理土地使用权流转手续，进行土地使用要变更登记；土地流转过程中，如果涉及土地用途的改变，必须符合乡镇土地利用总体规划规定的土地利用方向，不破坏环境，不损坏土地。

参考文献

［1］朱明芬著《递进式推进农村土地改革》，转自《甘肃行政学院学报》2008年第6期，P67-71。

［2］林浩滨，何亦名著《农村土地流转问题初探》，载自《农村展望》，2003年9期，P15-16。

［3］叶檀《新土地改革决定中国农村未来》来源: 北京青年报2009-11-23 。

［4］尹娟燕著《论我国农村土地改革存在的问题及其完善——兼评农村土地的私有化》，转自《财经界》2008年5期，P155-156。

［5］班婵著《浅谈当前农村土地流转问题》，载自《农村经营管理》2004年12期，P42-43。

［6］王满富著《浅析农村土地流转问题》，载自《前沿》2003年第8期，P59-61。

［7］安海岗著《关于我国农村土地流转问题的思考》，载自《资源与产业》第9卷第1期，2007年2月。

［8］何晓丽著《我国农村土地承包经营权流转制度探析》，载自中国论文下载中心。

［9］黄建水，栗丽著《中国农村土地流转问题的法律思考》，载自《政法论坛》2001年第6期。

［10］《浙江将全面推行农村集体土地入市》来源：21世纪经济报道 www.xiexiebang.com 2009-11-18。

第三篇：农村集体土地出租涉及到的法律问题

农村集体土地使用权出租相关问题的法律分析

近年来，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也直接影响了城市的建设与发展。针对此问题，我们就农村集体土地使用权租赁合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行了相关的法律分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。

一、关于合同效力的法律分析

（一）合同法有关合同效力的规定

《合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。

《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。《合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。

（二）集体土地租赁合同的效力

1、《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土体的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。

《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。

则以及《合同法》第一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议，当事人和解、调解不成的可以向人民法院起诉。也就是说并不是所有的人都可以主张合同无效，原则上只能由合同当事人来向法院主张合同无效。即使由于利益关系的驱动，很多出租集体土地的村民组织不愿意去法院诉讼确认合同无效，政府相关部门及其他组织亦不能越俎代庖，来确定合同无效或代为向法院诉讼，这在我国法律上是没有依据的。

其次，关于合同解除的法律后果问题。

合同无效的情况下：《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”；第五十九条规定，“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”；《民法通则》第六十一条规定，“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”。依据以上规定，由于目前农村集体土地租赁合同大多应属无效合同，当解除合同时，当事双方有互相返还的义务。也就是说，村、组一方向承租土地的第三方返还出租土地所取得的收益（多数为租金），承租土地的第三方向村、组返还所取得的集体土地使用权，自行拆除地上建筑物，恢复土地原状。至于过错赔偿损失，则要根据具体的租赁合同进行过错分析。租赁双方对过错赔偿数额有争议的，可以协商解决，协商不成的，可以共同委托专业评估机构进行评估。人民法院也可以依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》组织评估，最终依法确定一方承担还是双方分担过错赔偿数额。

合同有效的情况下：《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

依据以上规定，在合同有效的情形下，违约方应赔偿守约方的实际损失，具体数额标准应依据具体合同条款执行。大体上应包括违约所造成的实际损失、守约方的预期利益以及违约金等。

三、关于合同主体资格的法律分析

在大多数的农村集体土地租赁合同中，出租方大部分是村民委员会，也有少部分是村民小组做为出租方直接出租土地。村民委员会可以成为合同的主体，但村民小组是否具有民事行为能力，成为合同的主体，在法律实践中，各方认知并不一致。

《合同法》第二条第一款规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”；第九条第一款规定，“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”；《民事诉讼法》第四十九条规定，“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼，其他组织由主要负责人进行诉讼”。由此可以看出，合同的主体包括自然人、法人和其他组织三种形式。

《村民委员会组织法》第十条规定，“村民委员会可以按照村民居住状况分设若干村民小组，小组长由村民小组会议推选”。这条规定是村民小组设立的法律依据，同时也给予了村民小组独立的民事法律关系主体资格。

《民法通则》第七十四条第二款规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”；《土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”；《农村土地承包法》第十二条第一款规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权”；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议事程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费”。上述法律法规表明，我国集体土地所有权存在三种基本形态，即村农民集体所有、村民小组农民集体所有和乡（镇）农民集体所有。集体土地所有权的主体是“农民集体”，村委会、农村集体经济组织、村民小组对集体土地享有经营、管理权。

综合以上分析，我们认为村民小组可视为《合同法》、《民事诉讼法》中所规定的“其他组织”，其具备民事法律关系中的主体资格，可以作为农村集体土地使用权转让中的当事一方。

四、对擅自出租集体土地的处置

（一）合法的土地租赁应履行的程序

租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：

1、与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定;

2、在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续;

3、租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。