无忧范文网小编为你整理了多篇《房屋买卖法规与合同》范文，希望对您的工作学习有帮助，你还可以在无忧范文网网可以找到更多《房屋买卖法规与合同》。
第一篇：房屋买卖合同范本
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：
一、甲方自愿将坐落在___市___区___路____小区___号楼___单元___室(建筑面积 平方米，储藏室 平方米，产权证号 )房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)。
二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写________ ;即人民币小写__________ 。
三、乙方在签订本合同时，支付定金 ，即小写 。
四、乙方支付定金之日起 个月内，向甲方支付首付款(定金从中扣除)，首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)。
五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。
六、办理房产证手续所产生的有关税费由_______方承担。
七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。
八、甲方应在 前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。
九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付 元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。
十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台(型号： )，空调两台(型号： )，热水器(型号： )，浴霸(型号： )，饮水机(型号： )，音响两台(型号： )，凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施， 等让与乙方(含在房屋价值内)。
十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。
十二、附加条款：
甲方(卖方)：______ (印) 身份证号：________
住址：_________ 电话：_______
年 月 日
乙方(买方)：_____ (印)身份证号：____
住址：______ 电话：______
年 月 日
第二篇：房屋买卖合同法律规定
房屋买卖合同法律规定
篇一:有关商品房买卖合同法律法规
有关商品房买卖合同法律法规
详解最高*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[28条"
(以下简称[解释")将从今年6月1日起开始实施。该解释是根据*法院在审理案(转自:hnboxu 博旭范文网:房屋买卖合同法律规定)例中，对经常出现争议的问题进行的法律界定，这不但对*法院在审理案件中有实际指导意义，而且对开发商和购房者而言，也有了[参考"。 ?尊重当事人的[意思自治"
该[解释"尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人[意思自治"的原则。如第六条关于办理合同备案的效力的规定，第十一条关于房屋交付时间的规定，第十四条关于房屋面积[缩水"[涨水"的规定，第十五条关于合同解除权期限的规定，第*条关于办理房屋权属*期限的规定，以及第二十和二十一条关于购房者和开发商与包销人法律关系的规定，均体现了[有约定从约定、没约定从法定"的[意思自治原则。"
建议:购房者和开发商在签订时，应将对
合同条款的解释权掌握在自己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。
?想说[合同无效"不容易规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，
应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
可见，合同被认定无效后的处理，将对房地产市场以及交易关系的稳定产生一定的影响。为此，该[解释"规定，*法院在审理案件中，只要没有违犯第五十二条关于认定合同无效的规定，并符合该司法解释的相关规定的，法院不支持[主张无效"的请求。
有关规定，开发经营企业进行商品房预售，应取得，没有取得预售许可*的，属于不符合商品房销售条件和要求，所签订的合同，应认定无效。
而该[解释"明确规定，[商品房买卖合同"只要[在起诉前取得商品房预售许可*的，可以认定有效。"这样的规定，可以稳定交易，并可以有效减少因认定合同无效造成的各方损失，在一定意义上保护了开发商的利益。
点评:其实，无论是尊重当事人[意思自治"，还是对合同不能轻易确认无效的规定，这些解释都是[以人为本"的原则进一步深化。
?特定的销售广告和宣传资料可视为合同条款在房屋销售中，广告和宣传资料对开发商包装[楼盘"，对购房者选房起着非常重要的作用。特别是在预售阶段，由于大部分房屋属于在建工程，根本无法从工地上看到房屋的全面情况。因
此，设计精美、充满浪漫和想象的广告图片就给人以美好的憧憬，很多购房者也就[一厢情愿"地认为广告中内容与实际交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋时，才发现[误差"如此之大。而这时开发商往往以借口广告宣传而已，不愿承担任何责任，因此引起的纠纷数不胜数。
第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。该规定对广告内容事项能否成为合同条款提供了法律依据。
[解释"第三条规定，房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响说明和允诺，无论是否载入商品房买卖合同，均可视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。可见，该解释对于销售广告和宣传资料可否直接成为合同内容提供了明确依据，实际上是对开发商交易提出了诚信的要求和法律上的约束。
点评:销售广告和宣传资料切不可[漫无边际"，开发商要[诚信"，购房者要[当心"。
?慎签在商品房交易中，为了保*买卖双方能够签订买卖合同，一般先由购房者交付一定的[定金"，并签订，作为签署正式合同前双方权利义务承担的书面凭*。对于购房者来说，在签订并交付一定[定金"后，可以有一段时间进行考察并考虑决定是否购买该房屋，如果决定不
签订正式合同，或者是放弃购买中明确约定的房屋，购房者仅依据约定承担损失相对较小的违约责任。从一定程度上稳定了交易，避免了日后更大纠纷的出现。
毕竟不是合同，它包括的内容比较简单。例如，有的约定的仅仅是:1、购房者认购的房号、面积、单价、总价;2、交付定金的数额，同时还约定，乙方(购房者)须在签署本后×日内与*方(开发商)签署。如乙方在约定期限内不签订该合同，*方有权扣除乙方所交定金，并有权另行处置该房屋。
从法律效力上说，一旦在里约定了定金，对于买卖双方均具有法律约束力。所以，实践中，往往由于双方对房屋交付时间、房屋装饰材料和装修标准等合同条款内容不能完全达成一致，这样往往被开发商认为是购房者[不能和约定的时间里签订合同"而首先违约，开发商也就以此为借口不再返还购房者定金;而购房者认为开发商的合同条款和签订时的口头许诺不一致，签不成合同是开发商[出尔反尔"造成的，开发商应该双倍返还定金。这样，双方的纠纷就不可避免。
[解释"第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
根据对该[解释"的理解，如出现上述情况，双方不能就合同内容协商一致，或因购房者不能完全接受开发商的条件，造成双方不能签订合同，依据该规定，[应当按照法律关于定金的规定处理"，那么，购房者的定金就很可能被[扣缴"了。
所以，购房者在签订时，要注意以下问题:1、签订之同时，一定要开发商提供正式的合同文本，对合同中的内容进行提前了解，对双方理解不同的条款和购房者最关心的内容予以沟通协商，并将协商一致的理解在中确认。2、为避免因[定金"的约定使双方产生纠纷，建议在签订时，尽可能将[订金"代替[定金"。这样，一旦因对合同的理解出现分歧或是纠纷时，[订金"可以全部返还。
当然，作为开发商来讲，签订，是保*房屋正常并顺利销售的主要条件，任何开发商也决不希望购房者恶意利用[订金"这种相对没有法律惩罚*的方式签订，所以，建议买卖双方在交易中，均保持诚实信用的态度，也是非常重要的。
点评:法律对双方都是公平的，买卖双方均有权运用法律最大限度地维护自己的利益，降低自己的风险。
?解决面积[缩水、涨水"问题法定化作为部委规
篇二:房屋买卖合同效力的强制*规定
房屋买卖合同效力的强制*规定
合同法解释(二)第14条将合同法第52条第5项规定的"强制*规定"限缩为效力*强制*规定，但并未明确如何区分效力*强制*规定和管理*强制*规定。我国、以及等法律法规中存在大量涉及房屋买卖合同效力的强制*规定，有必要在分类梳理的基础上对这些强制*规定与合同效力的关系予以廓清。
一、准入资质
房地产开发企业实行严格的资质准入。第9条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、*技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质登记。房地产开发企业应当按照核定的资质登记，承担相应的房地产开发项目。房地产开发企业未取得资质*书或者超越资质等级从事房地产开发经营，所签订的商品房买卖合同效力如何认定，
就商品房开发环节而言，最高法院(法释[2012]8号)(以下简称法释[2012]8号解释)第15条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。合
作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前一方取得房地产开发经营资质的，应当认定有效。最高法院在(2010)民一终字第45号判决书中亦认定，虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变*为商住用地，同时也取得了*相关部门审批颁发的、等行政批文，因此，福星公司与富山宝公司双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的应为有效合同，对双方当事人具有约束力。为了规范房地产市场秩序、确保商品房质量，在商品房销售阶段，房地产开发企业欠缺开发经营资质的，除非起诉前取得相应资质，否则商品房买卖合同应被认定为无效。
二、强制许可
房地产项目的各个环节都存在大量强制许可，欠缺强制许可的房地产项目在*质上属于违法建筑，国家对违法建筑持否定*评价。
1、国有土地使用权*
根据第38条和第39条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定
已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权*书，否则不得转让。那么，国有土地使用权*是不是房屋买卖合同有效的必要条件，对此，法释[2012]8号解释第9条规定，转让方未取得出让土地使用权*书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权*书或者有批准权的**同意转让的，应当认定合同有效。因此，除非转让方在起诉前取得土地使用权*书，否则房屋买卖合
同无效。
2、建设用地规划许可*和建设工程规划许可*
第38条第2款规定，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县**城乡规划主管部门领取建设用地规划许可*。第40条第1款同时规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县**城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市**确定的镇**申请办理建设工程规划许可*。根据上述两条规定，建设工程必须取得建设用地规划许可*和建设工程规划许可*。第45条同样规定，商品房预售应当持有建设工程规划许可*。就建设用地规划许可*而言，第39条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。最高法院
在(1997)民终字第102号民事判决中亦认定，双方在订立时，尚未取得建设用地规划许可*和建设工程规划许可*，因此合同无效。同样，欠缺此二*的房屋买卖合同应被认定为无效，但允许在起诉前补办。
3、商品房预售许可*
第45条第4款规定，商品房预售应当向县级以上**房屋管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可*。欠缺预售许可*是否影响商品房买卖合同的效力，最高法院(法释
[2003]7号)第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可*，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可*的，可以认定有效。
三、土地用途管制
划拨土地之上房屋转让受到严格限制。第40条第1款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照*规定，报有批准权的**审批。有批准权的**准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
法释[2012]8号解释第11条规定，土地使用权人未经有批准权的**批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的**批准办理土地
使用权出让手续的，应当认定合同有效。鉴于我国对对划拨土地进行严格的用途管制，未经有批准权的*批准的划拨土地上房屋的买卖合同应属无效(允许事后补办)，至于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于*行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力(参见:延安三利建筑工程有限公司与*外运延安支公司转让合同纠纷再审案 )，第40条第2款同样规定了有批准权的*决定可以不办理土地使用权出让手续(但转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理)。
四、行政管理
根据第39条第1款第2项规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。该条究竟属于效力*强制*规定还是管理*强制*规定，司法实践一直存在争议。最高法院(法函
[2004]24号)曾指出，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当同时符合转让方已经支付全部土地使用权出让金和完成开发投资总额的25%以上两个条件，否则房地产转让合同无效。该答复倾向于将第39条第2项认定为效力*强制*规定。但是，最高法院此后通过一系列案例否定了这一
态度，确认该项规定为管理*强制*规定:
1、最高法院(2004)民一终字第46号民事判决书认定，第39条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25，的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制*条件，转让的土地未达到25，以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，第39条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制*规定。2、最高法院(2013)民提字第165号民事判决书认定，虽然第39条第1款第2项规定，土地转让应完成开发投资总额的25%以上;成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，但该规定属于管理*强制*规定而非效力*强制*规定，齐祥公司以违反该项规定为由主张合同无效的理由不能成立。3、最高法院(2013)民一终字第18号民事判决书认定，第39条第2项、第19条为法律、行政法规中的管理*强制*规定，均不能作为认定合同无效的依据。
根据第45条第1款第3项规定，商品房预售，应当按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25，以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。该项规定与第39条第1款第2项类似，都是房地产行政管理部门对不符合开发投资条件的土地或工程办理相关权属变动作
出的限制*规定，并非认定房屋买卖合同效力的要件。
五、无权处分
根据第38条第4项规定，未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让。第97条同样规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据第38条第6项规定，未依法登记领取权属*书的房地产不得转让。违反第38条第4项和第6项规定转让房屋的，*质上都属于无权处分。
最高法院(法释[2012]8号)第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，*法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，*法院应予支持。最高法院(2013)民一终字第81号民事判决书认定，即便华联商厦不享有处分权，根据第3条第1款规定精神，无权处分亦非导致合同无效的法定事由。第15条确立了债权效力和物权效力相区分
的规则，违反第38条第4项和第6项的法律后果是不能办理房屋的权属变更登记，房屋买受人不能请求
继续履行合同，但可以要求出卖人承担违约责任。
六、优先购买权
第101 条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第230 条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果房屋出卖人侵犯共有人或承租人的优先购买权，享有优先购买权的人能否主张出卖人与买受人之间的买卖合同无效，
最高法院第21 条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，*法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，*法院不予支持。侵犯共有人优先权的情形可以比照这一规则予以处理，即房屋共有人不能请求合同无效，但可以向房屋出卖人主张损害赔偿。可见，侵犯优先购买权也不能成为导致合同无效的法定事由。
结语
最高法院(法发
[2009]40号)第16条规定，*法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制
的对象等，综合认定强制*规定的类型。如果强制*规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，*法院应当认定合同无效。如果强制*规定规制的是当事人的[市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，*法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级*法院。根据这一精神，基于对上述强制*进行的分类梳理及分析，可以认为:涉及准入资质、强制许可和土地用途管制的强制*规定属于效力*强制*规定，违反这些规定的房屋买卖合同原则上应被认定为无效，但允许合同当事人事后在一定期限内对合同效力进行补正;涉及行政管理、无权处分和优先购买权的强制*规定属于管理*强制*规定，违反这些规定并不影响房屋买卖合同的效力，但在债权效力与物权效力相区分的规则之下，违反这些规定可能影响房屋权属变动。
篇三:农村房屋买卖合同有哪些法律依据
农村房屋买卖合同有哪些法律依据 来源:匿名 发表时间: 2011年04月08日 关键词: 农村房屋买
卖合同 阅读次数: 193
1。明确规定[中华*共和国公民在法律面前一律平等" ，法律面前的平等应该是绝对的平等，不应该分城镇居民、农村村民、本村人或者外村人，只要是中华*共和国的公民，都应该享有法律所赋予的同等权利，履行法律设定
的同等义务和承担同等法律责任，、和等法律不会因为买卖双方是城镇居民、农村村民、本村人、外村人而有所不同，否则就失去了法律面前人人平等的公民基本权利的意义。[8]
2。1963年3月20日**第二项规定:[社员有买卖房屋的权利，房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有" 。这一规定最早赋予了农民享有买卖房屋的权利，并且房屋买卖之后宅基地的使用权也自然随之转移给买方。这说明即使在更强调阶级划分更重于保护农民利益的年代里国家也没有限制农民处分其房屋及宅基地使用权的意向。
3。最高*法院[1992]民他字第8号批复认为:农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。该批复明确界定有效的情况是买房人交付购房款并且占有管理出卖房屋的合同是合法有效的。允许农村房屋买卖的意向没有被歪曲。
4。中并没有明确的对农村房屋买卖行为做出规范， 但是第一百五十五条规定:[已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记" 。这一条说明了宅基地使用权是完全可以转让的，只是转让后应该到相关机关办理相应的登记手续罢了。
5。也体现了相同的立法精神，
该法第三十二条规定，[通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转"，该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主*，相信农民能够从自身利益最大化的角度理*地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。
[9]总之，在工业化与城市化日益深入的今天， 许多农民都已经与传统意义上的农民有根本上的区别，他们也热衷于投资创业，而他们的房屋就是一笔很有价值的不动产，加之我国现在正逐步消除城乡二元体制，实现迁徙自由制度等等，允许农村房屋自由买卖对于促进农村融资有积极意义，因此不应该限制农村房屋买卖。
如何判定农村房屋买卖合同是否有效? 来源:匿名 发表时间: 2011年04月08日 关键词: 农村房屋买
卖合同 阅读次数: 754
1。1999年4月*办公厅在(中发(1997)11号文)第二条第二款规定:[农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用*和房产*"。 2007 年12 月*又发出，通知指出农村
住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或[小产权房"。[2] 2007年确立了此类合同的效力[以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效"的基本原则。理由(1)，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。*办公厅1999年颁布的规定:[农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用*和房产*。"国家土地管理局[1990]国土函字第97号
示的答复>也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属[以其他形式非法转让土地"的违法行为之一。理由(2)，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。理由(3)，目前，农村房屋买卖无法办理产权*书变更登记，故买
卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。理由(4)，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。[3]
现实中，该原则在对于一时间轰动全国的*市宋庄[画家村"案件的审判中得到了充分体现。在画家李玉兰和卖房农民马海涛买房纠纷一案，经过2007年的一审二审，*市二中院依据[农村居民不得出售宅基地给城市居民"的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，马海涛则被判返还李玉兰总计9。3万元的卖房款与补偿款。而*二中院同时又以买房画家[信赖利益损失"为主要理由支持败诉方反诉。[4]在另两起案件中经过法庭调解，村民与两位艺术家最终达成以下协议:(1)双方签订的买卖协议无效;(2)被告方可以在房屋中继续居住直至房屋拆迁之日止;(3)如遇房屋拆迁，地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款归被告所有，土地补偿款归原告所有。
[5]
2。第十二条规定[依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续"和第六条规定[依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上**土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋没有办理过户
登记，房屋买卖合同无效。这是法律规定中最直接的关于房屋买卖无效的法律依据。1991 年4月，*市某区某乡农民*与邻乡农民乙签订卖房协议，双方支付价款交付房屋及相关*件但没有办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起诉讼，请求法院判令*、乙双方签订的房屋买卖合同无效，理由是该房屋买卖未办理相关手续。该区法院审理后认为，根据的规定:[集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。"[依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更*书。"[农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级**批准。"*与乙买卖房屋的行为，未经有关部门批准，双方所签订的买卖房屋的协议书无效。[6]
3。根据第六十二条之规定[农村村民一户只能拥有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准"。 中关于农村私有房屋买卖合同的效力认定问题的意见为，[
第三篇：农村房屋买卖合同的法律规定
农村房屋买卖合同的法律规定
(一)农村房屋买卖合同并无适用[房地一致"原则的法律规定
我国的物权制度向来将土地及其上的不动产看作两个*的权利客体，而所谓[房地一致"原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让、抵押。其在立法上的体现主要在第31 条规定:[房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。"第47 条规定:[依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。"第36 条规定:[ 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。"
应当注意到，上述法律调整对象均是国有土地使用权及国有土地之上的房屋，解决的是在房地不可分的物理现象下国有土地使用权人和房屋所有人间的权利冲突问题。第三十六条第三款规定:[乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。"
该条规定从形式上看好像也体现了[房地一致"的原则，但仔细分析，该规定只明确了[地随房走"，而且国家土地管理局1995年9月11日颁布的第四条中规定集体土地使用权抵押时，集体土地所有者应同意[在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地"，第十三条规定[因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。"由此可见，所谓[地随房走"也是在集体土地征用为国有土地后才能实现，在集体土地使用权和其地上物所有权之间从没有法律规定两者的权利主体必须一致，农村房屋买卖法律关系中并无适用[房地一致"原则的明确要求。
(二)农村房屋买卖影响农村社会秩序没有现实依据
实践和理论上之所以造成农村房屋买卖合同的效力认定困境，主要还是因为一方面房与地密不可分，转让房屋直接涉及宅基地使用主体的改变，另一方面国家对于放开宅基地交易的后果无法预测，毕竟今日*三农问题尚在国家*议题中占有很重的分量。学者的担心不无道理，但其也忽视了*幅员辽阔，各地情况各有不同的现实。
1
(三)农村村民出卖房屋符合所有权制度要求
第十三条规定:[公民的合法的私有财产不受侵犯。"第七十五条第一款规定了房屋可以成为公民的个人财产。受法律保护的个人财产，财产所有人能够依法行使占有、使用、收益、处分的权利，这是所有权制度的基本含义。对于农村村民而言，一般情况下其不会轻率出卖自己的房屋，但现实中需要出卖房屋的情况却很多，如城镇居民子女继承的农村房屋，在城镇有固定工作的农民出于融资需要而出卖房屋，在城镇定居而出卖房屋。在城市房屋可自由流转的今天，限制农村房屋流转是二元社会的制度残余，侵害了农村房屋所有人的利益。
在社会本位思潮的影响下，所有权制度经历了从绝对到相对的变迁，但对所有权的限制只有在所有权自由侵害他人利益、公共利益时才能发生。检索现行有效的法律法规，并没有明确规定农民不能处分其房屋。所谓农村房屋买卖合同无效的观点，是基于保障耕地总量，控制用地规模的要求，从[房地一致"原则出发推导而出，其可据以引用的明确规定是*办公厅。但不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据，所谓[房地一致"原则的适用范围也是有限的，不是通行不变的民法原则。国家土地政策的贯彻并不构成限制农村房屋所有权行使的理由。
2
第四篇：房屋买卖法律规定
1.房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。
2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。
3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的`房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量 房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此 项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。
8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。
第五篇：规范的房屋买卖合同范本
委托人甲(出售、出租方)
居 间 方
委托人乙(买入、承租方)
第一条(订立合同的前提和目的)
依据国家有关法律、法规和本市有关规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就居间方接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙订立房地产交易 ____________(买卖/租赁)合同，并完成其他委托的服务事项达成一致，订立本合同。
第二条(提供居间房地产的座落与情况)
委托人甲的房地产座落于___________市___________区(县)_____________路____________弄___________号__________室共___________套，建筑面积为_____________平方米，权属为____________ ，权证或租赁凭证编号_______________， 其他情况_________________。
委托人乙对该房地产情况已充分了解。
第三条(委托事项)
(一)委托人甲委托事项(共__________项)
主要委托事项：
1、________________________________________________
2、________________________________________________
其他委托事项：
1、________________________________________________
2、________________________________________________
3、________________________________________________
(二)委托人乙委托事项：(共______项)
主要委托事项：
1、
2、
其他委托事项：
1、
2、
3、
第四条(佣金标准、数额、收取方式、退赔)
(一)居间方已完成本合同约定的委托人甲委托的事项，委托人甲按照下列第 种方式计算支付佣金;(任选一种)
1、按该房地产______________(总价款/月租金计)______%，具体数额为___________币__________元支付给居间方;
2、按提供服务所需成本计____________币___________元支付给居间方。
(二)居间方已完成本合同约定的委托人乙委托的事项，委托人乙按照下列第__________种方式计算支付佣金;(任选一种)
1、按该房地产___________(总价款/月租金计)__________%，具体数额为_____________币____________元支付给居间方;
2、按提供服务所需成本计_____________币____________元支付给居间方。
(三)居间方未完成本合同委托事项的，按照下列约定退还佣金：
1、未完成委托人甲委托的主要事项第( )项、其他事项第( )项的，将合同约定收取佣金的____________%，具体数额为___________币________________元，退还委托人甲。
2、未完成委托人乙委托的主要事项第( )项、其他事项第( )项的，将合同约定收取佣金的 %，具体数额为_________币_____________元，退还委托人乙。
第五条(合同在履行中的变更及处理)
本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限_______天内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知变更要求，并征得相对方同意;擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。
本合同履行期间，三方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。
第六条(违约责任)
(一)三方商定，居间方有下列情形之一的，应承担违约责任：
1、无正当理由解除合同的;
2、与他人私下串通，损害委托人甲、乙利益的;
3、其他过失影响委托人甲、乙交易的。
(二)三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，应承担违约责任：
1、无正当理由解除合同的;
2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间方无法履行合同的;
3、相互或与他人私下串通，损害居间方利益的;
4、其他造成居间方无法完成委托事项的行为。
(三)三方商定，发生上述违约行为的，按照合同约定佣金总额的___________%，计__________币_________元作为违约金支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
第七条(发生争议的解决方法)
三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列第( )项进行解决：
1、向_____________仲裁委员会申请仲裁〖 〗
2、向法院提起诉讼〖 〗
第八条(订立合同数量)
本合同壹式____份，甲、乙、丙三方各执____份。
补充条款
DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD
(粘贴线) (骑缝章加盖处)
委托人甲(名字/名称) 居间方(名称) 委托人乙(名字/名称)
身份证号 营业执照号码 身份证号
其他证件号码 其他证件号码
住/地址 住/地址 住/地址
邮政编码 邮政编码 邮政编码
联系电话 联系电话 联系电话
本人 法人 本人
法定代表人 法定代表人 法定代表人
(签章) (签章) (签章)
代理人(签章) 执业经纪人(签章) 代理人(签章)
执业经纪证书(编号)______________
年 月 日 年 月 日 年 月 日
签于： 签于： 签于：
第六篇：规范房屋买卖合同范本
委托人甲(卖方)(身份证号：)
委托人乙(买方)(身份证号：)
居间方：
第一条 依据国家有关法律、法规和本市有关规定，三方在自愿、平等协商的基础上，就居间方接受委托人甲(以下简称甲方)，乙(以下简称乙方)的委托，促成委托人甲、乙订立房地产合同，并完成其它委托服务事项达成一致，订立本合同。
第二条 甲方自愿将位于市镇村(路)幢(号)室，产权面积为 平方米，权属为，房屋产权证号为：，土地证号为： ，包括附属设施，水、电表，防盗门，自行车库：平方米，汽车库：平方米， 等。双方议定上述房地产及其附属设施成交价格为人民币(大写) (￥)，由甲方出售给乙方。房地产过户所需要的契税，交易费等一切手续费用等均由乙方承担。
第三条 付款方式：乙方于 年月日付购房定金人民币(大写)(￥)，(不超过成交价的20%)，在年 月 日到市房产管理局过户时付人民币(大写)，(￥ )。如需要二手房抵押贷款，约于 年月日付清人民币(大写)(大写)，(￥ )。房款中应留水、电、有线电视、物品、电话费等押金人民币(大写)(￥ )给居间方，居间方出具收据，待产权证过户结清水、电费等再交还给甲方。甲方在房地产移交给乙方时，该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方，并迁出户口。
第四条 甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失等甲方负责赔偿。
第五条 居间方佣金由承担，人民币(大写) (￥ )，过户时一次性付清，并出具收据。
第六条 违约责任：乙方中途违约，无权要求返还定金，并由甲方从乙方违约金中提取支付给居间方佣金。甲方中途违约，甲方在悔约之日起五日内必须将定金双倍返还给乙方，如逾期则每日按定金额百分之一的滞纳金赔偿给乙方，并由乙方从甲方违约金中提取支付给居间方佣金;如乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于房地产成交总额的千分之一的滞纳金。
第七条 本合同在履行中若发生争议，由居间方会同甲、乙双方采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可向无锡市仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。
第八条 三方约定：甲、乙、居间方一经签订居间合同且付购房定金后，将该房产证，土地证，及相送交资料交居间方保管，居间方出具收条 。甲方在移交房屋钥匙时抄好水、电等表的读数，将原使用期内的各种费用结清，等乙方产权证，土地证办好，居间方会同甲、乙双方水电等卡过户。
第九条 交房时间：甲方于年月日之前将房屋(钥匙)移交给乙方使用，同时乙方付清全部房款。
第十条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，其补充协议经双方签字后，与本合同具有同等效力。
第十一条 本合同经甲、乙双方签字或盖章后，即生效执行，违者按有关法律、法规承担全部责任。
第十二条 双方约定的其它事项：
第十三条 本合同一式叁份，甲乙居间方三方各执壹份。
委托人甲居 间 方委托人乙
身份证号身份证号
住址住址住址
联系电话联系电话联系电话
本人/代理人(签字) 代理人(签字) 本人/代理人(签字)
年 月 日 签于
