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第一篇：大学生实习报告
一、前言
时光飞逝，转眼大学四年的时间过去了，我们也不得不走上社会。 毕业前锻炼好自己是必不可少的，也是学业的必修课。 再三考虑，现在是市场经济时代，现在的市场经济已经转向买方市场。 如何理解顾客，将生产出的产品销售给顾客，让顾客满意，是目前最必要的工作。 因此，目前销售工作是不可或缺的非常重要的工作。 另一方面，在现在的世界里，各种各样的产品飞来飞去，让顾客选择自己的产品也是一件很辛苦的工作，销售工作也是非常锻炼的工作。 销售不仅需要良好的口才，还需要周密的思考，理解顾客的思想。 我虽然不是销售专业，但是数学的基础出身，我有着周密的思考，平时经常思考，所以我认为销售工作有一定的优势。 另外，销售也是锻炼人的地位。 在这方面做得好，对未来的发展有很大好处。 于是我于20xx年2月22日进入商丘宏腾汽车销售服务有限公司实习。
二、实习目的和要求
了解汽车销售模式和流程，普及平时不足的汽车知识。 同时，将理论知识应用于社会实践，挑战自己的工作和实习能力，养成良好的工作习惯，积累工作经验，接受社会检验，使自己早日适应这个日新月异的社会。
另外，加强自己的劳动观点和社会主义的工作心、责任感也是我这次实习的目的。 同时，要强化自己的素质，学习更多的销售技术，学习与顾客接触和交流，了解销售公司的管理模式，进一步加深对书本知识的理解，加深自己对汽车在理论和技能实践中应用的国民生活中的地位和作用的认识，巩固思想，激发热情。
具体要求是:
1、培养从事汽车销售员工作的业务能力，了解汽车销售中的日常业务和工作流程，学习如何做好员工，学习如何与同事交往。 理论联系实际，运用平时培养的素养解决工作实践中的具体问题。
3 .虚心学习，全面提高个人综合素质。 在实习中谦虚地与广大工作人员商量，谦虚地学习他们的良好品质和良好工作态度，提高自己的综合素质，培养自己为优秀销售人员。
4 .培养艰苦的创业精神和社会责任感，形成爱岗敬业，形成热爱劳动的良好人品。
5 .为就业做铺垫，找到自己的素质和社会实践的差距，在今后的学习期间补充自己，武装自己，为求职和将来的工作做足够的知识积累和能力储备。
三、实习内容和过程
20xx年2月22日开始在商丘宏腾汽车销售服务有限公司进行实习。我是信息和计算科学的专业，和汽车没有任何关系，刚刚开始，现在公司正在进行简单的训练。 调查了长城汽车和本公司的发展历史。 同时，要了解车型的性能、优缺点。 在销售经理王总经理的指导下，逐渐加深了对长城汽车的理解。 此外，通过在售后服务部门的实习参观，对长城汽车的内部部件和结构有了更深入的认识。 通过第一周的学习和实践，我从对汽车一无所知的外行变成了有一定基础的销售员。
1 .汽车销售专业程序
学习了汽车销售的8个流程，汽车销售流程图
接待――商谈――车辆介绍――试乘试乘――报价谈判――合同成立――交通――售后服务
前期公司的简单培训和老员工的参观、自己的实践、师傅王总经理的教导，使我对汽车销售流程有了基本的了解。 之后，在任何阶段我都会自己参与进来，明确过程的基本形式、目的和要求。
(1)接待:接待客人一般说的是陈列室接待，有两种情况。 一个完全陌生的客户访问，预约的客户访问。 对陌生客户的访问，重视第一印象。 为客户树立良好的第一印象，客户总是对购车经验有负面的想法，礼貌的专家接待消除客户的负面情绪，在购车过程中营造愉快的和谐氛围。 第二，预订的客人只要顺流而下即可。 当然，在接待过程中也要呈现出专业礼貌的精神。
(2)咨询:咨询的目的是收集客户需求的信息。 销售员应尽可能多收集顾客的所有信息，充分发掘和理解顾客购车的正确需求。 营业员咨询要有耐心和友好性，在这个阶段关键在于适度和信赖。 销售人员在回答顾客咨询时要充分把握服务适度，不要服务不足，不要过度服务。 在此阶段，客户可以自由发表意见，认真倾听，了解客户的需求和要求，并在下一阶段更有效地销售。 而且，销售员应该在开始接待之后拿着相应的宣传资料让客户进行调查。
(3)车辆介绍:要点是介绍客户的个人需求，取得客户的信赖。 销售员必须向顾客传达与需求相关的产品特性，使顾客能够理解公司产品是如何满足需求的。 这样，只有顾客才能认识到产品的价值。 在销售员得到顾客的认可后选择了同意的车之前，这个步骤没有完成。
(4)试乘试乘驾驶:这是客户获得第一批汽车材料的绝好机会。 在试车过程中，销售人员应集中精神对客户进行车辆健康检查，避免过度发言。 销售负责人必须说明顾客的需求和购买动机，确立顾客的信赖感。
(5)报价谈判:为了在谈判阶段不引起顾客的不安，对销售员来说重要的是，能够理解顾客需要的全部信息，让顾客感觉到控制着这个重要的步骤。 销售人员在价格和其他条件下明确顾客的要求并提出销售方案，顾客会感到与诚实可靠的销售人员交易，全面考虑财务需求和关注的问题。
(6)合同成立:成交阶段没有催促的倾向，应该给顾客更多的时间作出决定，销售员应该巧妙地增强顾客对购买产品的信心。 在处理有关文件时，销售员应努力营造简单的合同氛围。
(7)交通工具:交通程序是客户兴奋的瞬间，客户有愉快的交通体验，为长期关系奠定了积极的基础。 在这个阶段，我们的宗旨和目标是在约定的时间内交付清洁无瑕的汽车，使顾客满意，加强对销售店的信赖。 重要的是，要注意这个时候客户出车的时间是有限的，应该赶紧回答任何问题。 (8)售后服务:最重要的是认识到，对于购买新车的客户来说，首次修理服务是体验经销商服务流程的首次机会。 追踪程序的要点是，持续促进客户购买新车和第一次维护服务之间的双方关系，保证客户返回经销商进行第一次维护。 由于新车销售后客户的跟踪是客户与服务部门之间的桥梁，因此该跟踪动作非常重要，这是服务部门的责任。
2 .汽车售后服务流程
汽车售后服务流程包括预约、接待、咨询、派遣、诊断、客户认可、修理、质量检查、交通、跟踪等10个阶段。 仅仅1个月的实习，汽车售后服务流程都知道，但只参加了预约、接待、咨询三个环节的工作，感慨颇深。 我深知有效的预约系统可以保证客户在需要的时候接受服务，将客户接受服务的时间控制在最小限度。 预约时间避开高峰时间，能够让更多时间与客户接触服务的客户第一次访问，最重要的是让他安心。 客户到达时，接待人员应以笑容展示人，缓和客户的感情，更容易理解与客户的交流及其要求。 这是接待客户的重要作用咨询是整个服务流程中最重要的步骤之一，也是建立客户对服务人员和服务部门信心的机会。 通过体现诚信的服务态度，传达提供必要服务的意愿和对顾客个性化需求的关心，服务人员获得顾客的信赖。 这有助于消除顾客的不安和不安，更直率地说明他们爱车面临的问题。 以上是我的实际感受，实际上只有一百字，但是很难试试，所以要顺利进行，必须加倍努力。
3 .汽车的日常维护
对汽车来说，日常维护是非常重要的。 有些客户是第一次买车，有些客户是第一次买车，有些客户不太会维修。 这个我们有必要向他们说明。 通过一个月的实习，我对汽车的保养知识有了初步的理解。 汽车维修的目的:
(一)汽车不长期维修容易发生事故，经常维修的汽车可以避免事故。
(2)法规对汽车有一定规定，保养可不违反。
(3)延长汽车的寿命，维持良好的汽车状况，我们都知道。 因此，汽车就像我们的皮肤一样，总是需要维护。 那么，汽车是如何维修的呢?汽车维修需要做的一些工作:清洁汽车外观，检查车门和窗玻璃、刮水器、车内后视镜、车门锁和升降机把手是否完全有效。 检查散热器的水量、曲轴箱内的油量、箱内的燃料储存量、蓄电池内的电解液液面的高度是否满足要求。 检查扬声器、指示灯是否齐全、有效或安装完好。 检查转向机构的各连接部是否松动，是否安装牢固。 检查轮胎气压是否充分，去除轮胎之间和轮胎筋之间的异物。 检查方向盘，检查轮胎螺母、半轴螺栓、钢板弹簧的骑马螺栓和型螺栓是否牢固。 发动机启动后，检查仪表是否正常工作，听有无发动机异常噪音。 检查车辆有无漏水、漏油、漏气、漏电等“四漏”。 检查连接装置的工作是否可靠。 如果有问题的话，可以找售后服务，当然自己能解决的也可以自己解决。
四、实习心得和收获
实习在我的家乡，在乡下，用一个半小时的车把我送到了这个社会旅行开始的地方。 曾经的期待，曾经的恐惧，在这一瞬间消失，迎接我的是本月的锻炼。
来了麦克罗滕后，领导和同事都很热情。 这温暖了我原以为社会会冷漠的心。 最初我受过公司的训练，了解了公司的文化和长城汽车的历史。 在训练之下，你可以寄几本书给我。 关于汽车的基础参数。 这些对我来说都是陌生的东西，只有努力去记忆学习。除了基本的礼仪，我几乎不知道汽车销售的相关知识。 但是，同事和师傅都希望能够帮助我，我在学习中不断地完美自己。 这里虽然不是学校里的轻松环境，但是这样紧张的环境燃起了我的热情。 我希望不断学习，不断进步。 在这里我被分配给了师傅。 王经理，其实这里每个人都是我的师傅。 每天，王老师的话不仅教，而且自己思考，不听，只有这样才能学到更多的知识。 在这一个月里，我基本上每天白天都要在师傅后面学习与客户的交流，让客户满意，哪个阶段可以引导客户的订单……到了晚上就要记住资料。 白天学习不够，要牢牢地加深。 有时觉得自己是新人，不知道很多知识，特别是其他公司的竞争车的资料。 所以，平时的学习不仅要了解自己，还要了解对方，了解市场。 刚跟师傅学习的时候，我只能帮师傅做些简单的工作。 第一次开发票要向师傅逐一说明。 但是师傅非常好。 我学习不理想的时候，师傅不仅没有责备，还给了我鼓励。 在师傅和同事们的帮助下，我慢慢成长起来，现在还记得和同事成为顾客时的喜悦。
通过本月的实习，收获的不仅仅是汽车销售知识，还是对学习的新觉悟和对社会的体验。 在社会上学习，学习快，考试不是另一份答案，而是真正的成果。 社会学习也不再是一个人的学习，大家一起学习，谁都可能是自己的老师。 在这里要感谢实习期间的师傅和同事们，感谢他们的关怀和指导。 未来的我不一定从事汽车销售工作，但我相信在这里一个月获得的知识对我一生都有帮助。
第二篇：大学生实习报告
古人说得好：“凡职业都具有趣味的，只要你肯干下去，趣味自然会发生”。只要爱我所做，自然就会成为做我所爱。出纳也是实习中的一个内容。提起出纳，自然就想到现金和银行。出纳最主要的工作就是跑银行。跑银行不是件容易的事，除了熟知每项业务要怎么和银行打交道，还要有吃苦耐劳的精神。寒冬酷暑，刮风下雨，出纳就要每隔一两天就往银行跑，非常辛苦。平时，出纳的业务比较繁琐，还要保管现金、支票和收据等等。一名成功的出纳一定要切忌：粗心大意，马虎了事，心浮气躁。做任何事都一样，需要有恒心、细心、毅力！在这次的实习中，我不仅收获了很多的实际知识，而且领悟到了很多在学校里学不到的东西。我的技术水平提高了很大的一个档次，我明白此次实习的含义，我知道了为什么学校要安排人去实习。
在这次的实习中，出纳老师的帮助使我一直在努力的前进。我感谢xx公司，我感谢出纳师傅，我感觉曾经帮助过我的任何一个人。课本上学的知识都是最基本的知识，是一成不变的，跟不上时代的变化与发展。但是社会的变革与发展需要理论知识的推动。两者相辅相成。所以，我们在学校时，应该努力学习与本专业相关的各种知识，有了这些基本知识做后盾，要想适时地学习各种有关知识也是信手拈来。但是互联网信息的普及发展及应用，使我们明白了资讯的重要，我们应该关注各种信息的发布，如若不然，我们怎能应付瞬息万变的社会呢？又怎么会洞息出纳的最新发展动向呢？实习，虽然就此告一段落了，但再过不久，我就要跟许多大学毕业生一样走向出纳岗位了。想到自己大学两年的学习，想到实习期间的所学所感，我觉得我能学有所用，在做好本职工作的基础上，成为社会发展进步必不可少的优秀的出纳专业人员！
第三篇：大学生实习报告
一、 实习目的：
1、通过实习，接触社会、接触企业、接触市场，了解社会、了解企业、了解市场；
2、通过实习，收集某一个或某几个方面的市场营销相关数据资料，为毕业论文选题的实践性和针对性提供依据；
3、培养勤奋认真、敬业负责的工作态度，理论联系实际、开拓创新的工作作风；
4、亲身体验企业对营销人才的能力素质要求，提高社会适应能力和树立正确的择业观念；
5、锻炼和培养开拓能力、抗挫折能力和社会交往能力，丰富学生的实践工作经验，推动就业工作。
二、 实习时间：
20××―20××学年第2学期第13周到18周，共6周。（20××年5月14日～20××年6月22日）
三、 实习地点：
大溪沟星都大厦康师傅控股顶园食品有限公司（10楼）
四、 实习单位
顶园食品有限公司直营部
五、 实习工作的过程、主要工作内容及体会
实习应该是每个大学生迈向社会的第一步。从理论向实践相结合的阶梯。这次实习是我第一次正式的实习，第一份正式的工作，所以第一天（5月14日）我非常早滴就向康师傅控股的顶园食品有限公司出发了。带着憧憬，坐上了轻轨，一开始以为公司在牛角沱，我们到牛角沱，发现没有找到，此时，庞老师正好打电话过来，告诉我们在大溪沟。最终到达了实习单位：康师傅顶园食品有限公司。
刚进公司办公室时，感觉人也不多，并不是像电视上面的一样那么多，那么整齐。公司布局分成了3个部分，每部分大概有十几个人。带着一丝的胆怯和兴奋和李所长介绍了一下我们。李所长叫来了直营的主管陈姐，让我跟着她学习。然后我就跟着她来到了3个部分中的一部分（直营部），向陈姐说了一下我是重庆理工大学的实习生，她拿着公司的订货单让我坐到她身边，当时我就没那么紧张了。按类别陈姐给我介绍了公司的主要产品种类及产品的规格，产品主要分为3+2、酥松、蛋卷、夹心球、妙芙蛋糕等系列。每个系列又有好多规格的产品，又分为不同的重量、不同的口味，形成差异化，满足不同的消费者。大致熟悉了一下公司的主要工作流程。主要是理货员上货、理货、统计缺货。然后公司订货，我们在办公室就是统计一下，各个超市的订货，统计规格、数量。大致熟悉了流程之后，陈姐也没给我安排更多的工作，我就看了一下大家都在干吗，基本上都在处理各种单据。有企划部门，专门搞策划，搞促销。另一个部门是经销部，对象是经销商，各个其他的中小型超市，比如我们学校的撷智超市就是他的直接对象。
第四篇：关于调查实习报告范文10
为了进一步深化思想政治理论课教学改革，贯彻落实中宣部、中央文明办、教育部、共青团中央就进一步加强和改进大学生社会实践提出意见，提高《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》课教学的针对性和时效性，对教学环节、教学方式进行改革。为了响应我校加强大学生积极参加社会实践的号召，在下利用暑假时间来到锦州市新民房地产有限公司进行考察，了解金融危机下对房地产企业的影响。该报告主要涉及金融危机发生的原因，发生的时间、地点，波及的范围，产生的影响以及应对的策略等几个方面内容。
一、金融危机大爆发
在当下的社会中，人们现在谈论最多的话题莫过于金融危机，因为他给我们每个人都带来了太多的影响。每个人，每个家庭，每个公司，每个地区甚至每个国家都在这次全球性的金融海啸中受“疫”匪浅。裁员、减薪、失业、破产、倒闭、收购等以前还少使用的词语，现在却是随处可见。走在世界经济发展最前沿的各国金融机构，是最早触摸到这次金融寒流到来的，可怜的是他们还没有来得及感觉冰雪的味道，就已经完全失去了知觉。当世界都在恐慌着如何去面对的时候，这股寒流又从虚拟经济危机波及到实体经济，代表着各国实体经济体的各类企业已经在寒风中被冻得浑身发紫，危在旦夕。整个世界经济在这次灾难面前将何去何从，无论是专家学者还是领袖百姓，人们的表情除了茫然更是无奈。
此次1929年以来最大的一次金融危机诱发于美国的房地产市场次贷危机，再穿越美国的金融体系屏障通过各商业银行蔓延到实体经济，从而给美国及世界经济造成实质性的重创，而次贷危机爆发的根源则是以美国为代表的资产膨胀型过度消费所产生。从这个角度上来说，这次危机在本质上是对全球经济模式失衡的一次大调整。而造成此次全球金融危机的房地产行业更难逃其难。
金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，而此次美国金融危机的源头就是次贷危机。次贷（次级贷款）是房地产市场贷款的一个种类，是指银行针对信用记录较差的客户利用房地产抵押而发放的住房贷款。由于近年美联储持续加息，许多次级抵押贷款的借款人无法偿还每月高昂的贷款，其结果是一些房产再次投向市场。从20ｘｘ年开始，美国房地产价格开始下滑。当无法卖出满意的价格时，借款人就简单地宣称破产，留给贷款人的是远低于贷款金额的房产。于是，贷款人只能承受贷款的损失，最终导致次级贷危机爆发。同时，为了对冲风险，一些贷款人通过证券的形式将次级抵押贷款又卖给了各种基金。于是，直接或间接投资于这些基金的金融机构，都被卷进了这场危机。
二、金融危机下我国房地产形势分析
20ｘｘ年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。中央政府为此也推出了一些关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策，但自20ｘｘ年至今我国房地产市场持续低迷，基本进入了周期性调整阶段，作为房地产市场主体的房地产商的形势也不容乐观。分析金融危机下我国房地产商的形势，对房地产开发商进行有效的引导和管理，具有重要的现实意义。
随着20ｘｘ年9月15日美国金融危机的全面爆发，由次贷危机所激起的金融海啸席卷全球，中国也不可避免的受到了冲击，最明显的便是楼市的全面低迷。国内原本繁荣的地产市场，就像一个巨大的“温室”，只要盖好房子，老百姓排着队抢，导致许多开发商对于先进的企业运营管理方式并不重视，更多关注的是眼前丰厚的利润。但在金融危机爆发后，盖好的房子没人买了，资金无法回笼，以至于负债经营，不得不被迫大规模裁员，缩减日常支出。房地产寒冬的来临早已成为业内的一种共识，这一轮房市的调整对于住宅地产的冲击首当其冲，而商业地产究竟又“受伤”多重？住宅地产陷入泥潭，商业地产是否能够持续坚挺？从目前情况来看，商业地产在金融危机之前一直保持着“高投入、高风险”，风险意识较强。然而经历甜蜜之后的住宅市场似乎要比商业地产痛苦。商业房地产形式多样，主要指用于各种商业零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、写字楼、工业厂房、工业园区等经营用途的房地产，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产前期需要大量的资金压着，而且一般都要3―5年才会有稳定的回报，由此资金一定不能缺少，再加上商业地产开发的复杂程度，因此，国内房地产龙头企业很少涉足商业地产开发。但在住宅市场降价、金融危机之后，不少开发商主动将商业地产开发作为盛放鸡蛋的第二个竹篮。万达集团、SOHO中国、凯德置地等国内知名开发企业都在商业地产开发方面有所专注，使之与住宅开发形成相互补充抵制风险。近期外资“力挺”中国商业地产的动作并不少见。如成功收购了上海长寿商业广场的百仕通集团（黑石），最近在上海浦东成立商业管理公司瀛石企业管理（上海）有限公司，吹响了其进军商业地产市场的号角。新加坡嘉德置地集团、英国地产开发及投资公司高富诺集团等海外资本都加大了对中国商业地产的投资力度，更是引起了市场的广泛关注。
金融危机时期，不能说商业地产未受影响。目前商业地产市场在宏观环境上已经受到了一定的影响。但与住宅市场不同，商业地产长期发展更多的是依赖经济的繁荣程度。中国社会科学院20ｘｘ年10月10日发布的《20ｘｘ年秋季报告》预测，20ｘｘ年我国GDP仍将保持10%以上的较快增长。商业地产租赁市场并没有受楼市影响出现明显波动。可见，当前的金融危机对商业地产的影响并没有想象的那么大。而我国“国10条”政策放开了信贷额度，给商业地产提供了融资平台，尤其是融资和配套资金放开限了，在20ｘｘ年底和20ｘｘ年第一季度，应该说是商业地产的资产大鳄们张开大口呼吸的时候。
商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿，特别是宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。首先政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。国务院近期出台了扩大内需的政策，通过国内基本建设投资加大，在国内资金充分的前提下，优先加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，零售以及商业地产仍有较好的发展前景。其次，商业地产的下游商家，连锁零售、餐饮业仍然保持高速发展态势。以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低。第三，稀缺的商业物业抗跌性非常强。因为稀缺的商业物业抗跌性非常强，资金充足的零售企业会适时购买。当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，以及利用商铺等进行生意活动仍会有很大的利益的回报空间。
（一）金融危机对中小房地产企业的影响
随着美国次贷危机的严重影响，全球经济增速放缓，我国中小房地产企业面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。经济形势的变化对我国中小房地产企业构成了巨大的冲击。中小房地产企业必须给自己准确定位，并采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。我国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业。房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用？但是随着美国次贷危机引发的全球金融风暴，全球经济增速放缓，我国中小房地产企业面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。中小房地产企业必须给自己准确定位，并且采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。
三、当前中小房地产企业特点及面临的问题
经过近30年的积累和市场淘汰，我国房地产行业涌现出一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体来说，中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的90％之多，其在资产规模、资本结构、管理体制等方面仍然存在着不少突出问题。
（一）缺乏战略规划，盈利模式模糊在20ｘｘ―20ｘｘ年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场上尽力拿地、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多中小房地产企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。
（二）融资渠道单一，企业资产负债率普遍偏高
房地产业是资金高度密集的行业，其开发、消费过程都离不开金融支持。由于我国目前直接融资规模太小，加上经济危机导致股市融资功能大幅减弱，大量房地产开发企业只能向银行申请贷款。再加上原材料和劳动力成本的增加，房地产企业既面临着融资困难，又面临着成本增加的压力，资金链越来越紧张。数据显示20ｘｘ年房地产开发企业整体资产负债率为74.4％。截至20ｘｘ年8月21日，两市共75家房地产类上市公司的平均资产负债率为59.55％，非上市房企的负债率普遍超过了75％，在部分省市，房地产行业的平均负债率甚至超过了80％（证券日报数据中心统计）。这种过高的负债必然影响企业资信，增加其项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。部分自有资金不足的中小房地产企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，甚至引发负面的连锁反应？
（三）运作手法灵活，管理规范不足
现阶段中小房地产企业，多半是在完全市场化竞争的局面下产生。在产品切入、市场分析、土地获取等方面灵活、务实，对市场经济反应的灵敏在项目开发前充分体现。但在项目立项之后，此类企业的问题也逐步显现。由于没有完整的管理体系和规章制度，工程管理占用高层大量精力，在内部成本控制上常常达不到管理目标；物业管理、售后服务等缺乏整体考虑；人事、业务部门短期行为严重；缺乏对员工的约束和激励机制，工作效率低下；这些管理的不规范严重影响了中小房地产企业的可持续发展。
（四）资源整合意识强，人才缺乏导致专业依托不足
中小房地产企业往往不具备房地产整链条开发能力，自身缺少规划设计、营销策划、物业管理、招商等核心技术人才和经验，在操盘过程中，多采用和“外脑”合作的方式进行，如与建筑规划设计院、地产营销机构合作。但是实际操作中，和“外脑”合作使中小房地产开发企业面临两类困难：一是外脑只是一段式合作，各合作机构大都以自己目标利益为重，缺少对房地产企业未来全盘统筹规划的考虑；二是内外接口容易出现问题，如规划设计理念不同容易出现分歧，直接导致的结果就是项目效率下降，错失黄金销售季节。
四、金融危机下我国房地产企业的应对策略
首先是要做好“过冬”的心理准备。“过冬论”在当今很是盛行，但不少人实际上并没弄懂“过冬”含义，认为消极应市就叫“过冬”，因而稀里糊涂地在冬季尚未完全来临时就已死去。那商业地产该如何“过冬”？笔者认为，从现在开始要开源节流，在规划商业地产时，应从需求出发，切忌盲目建设。并且降低预期收益值，以尽快地回笼资金为主要指导思想。其实现在，即使是金融危机之下的市场仍然不缺投资的资金与热情，而是缺乏与收益相匹配的商业物业，缺乏让投资者放心的投资产品。因此，对商业地产商来说，用清醒的头脑“过冬”，现在无疑是一个难得的市场机遇。
其次是要调整开发战略，学会经营。目前银行对商业地产项目的贷款非常谨慎，开发企业现在很难从银行融资，而商业地产项目开发周期长、投入高，对现金流要求很强，所以可以考虑与资本或其他企业合作，或与一些大商家合作，出让一部分利益，共同开发项目。商业开发商还必须学会经营，这是新的要求。商业房地产拼的就是经营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。如果商业地产直接进入经营领域，进行长期价值运作，与其他产业品牌集团进行合作，做成、做强一个商业市场项目，后期的收益将是更可观的。
第三是要专业团队管理，确保项目质量。与住宅物业可以直接出售获利不同，商业地产的价值建立在有效的策划和发展以及优秀的资产管理团队之上。一般开发商的操作模式是请传统的综合性地产中介公司进行策划招商。实际上，商业地产专业产业链包括商业布局、招商及经营管理三个阶段，只有三个阶段环环相扣，才能使商业地产获得成功。大多开发商做商业都是半路出家，对商业运营管理都是“门外汉”，若想规避风险，最好还是通过招徕有金融和管理经验的基金和运营者这条渠道，缩短学习过程，增强自身实力。专业的事情由专业团队去做，专业团队是持有商业成功必需。从前期的市场定位开始，再到招商规划与实施、商业规划与建筑设计，以及最后的运营管理，都应该由专业的团队去完成。第四是要走差异化路线。差异化是指与周边的竞争商业项目进行错位经营，形成自己的特色。商业竞争的白热化主要来源于同质化竞争，很多房地产开发商对项目开发大多是一哄而上，没有差异化。商业地产的投资过热，给其投资盲目性埋下了“病根”。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要考虑细化市场，寻找市场的空白点，走差异化路线。
（1）风格。是客户的视觉和感觉效果。风格的追求肯定增加成本，但风格满足客户感官的愉悦，个性的追求。
（2）特色功能。其主要以客户的认知度和其他开发商模仿的可能为基础。对产品的基本功能进行补充。在今天的购房族中，人们不仅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅环境的营造，已成为当今楼盘的重要卖点。
（3）性能质量。指物业在使用中的实际表现水平。
（4）设计。设计是以上三个方面的最终实现，有相当程度的复杂性。
第五注意挖掘房地产的附加值
房地产附加值是指超越包括物业成本和开发物业预计应得的利润相加之外的价值部分。主要是由房地产所处位置、物业开发商的企业形象、物业经营管理及售后服务等因素决定，对该房地产营销成败起着极为关键的作用。它能够增强客户的购买信心，对房地产的良性循环，品牌提升意义重大。
第六形成有效的企业用人机制
提升房地产品牌靠什么？靠资金、靠技术、靠管理，但是归根到底是靠人才。人力资源是房地产企业第一位战略性资源，是企业的核心竞争力。创立房地产品牌靠的是优秀的企业家的主宰，多种专家人才的整合，企业广大员工的创新进取精神及智能潜力的发挥。所以，房地产企业要创出知名品牌，就必须建立以专业人才为主体、以优秀员工为骨干的最佳人才整合机制，一次发挥整体功能和优势。
第七致力于企业自身的内部建设具体来说，内部建设包括如下方面：
（1）加强资金和成本管控能力。
（2）企业商业模式就要加快变革。
（3）积极推进和提升企业文化建设。
（4）坚持诚信为本的经营理念。四、我国中小房地产企业发展对策随着全球经济危机的来临，我国中小房地产企业如何克服各种阻碍，获得企业生存和发展的空间，已成为刻不容缓的任务。
（一）加快房地产企业经营机制转换，增强自身实力
面对全球经济增速放缓，房地产市场迎来冬天之际，中小房地产企业如何在冬天保存实力、凝聚力量成为首要的问题。当下正是中小房地产企业盘点自身资源，梳理自身特性，积蓄自身实力的时期。未来的房地产企业要具备真正的核心竞争力，关键要通过对企业内外部资源的把握，重点分析国家经济政策的走向、资本市场的未来发展、客户的需求变化趋势；明确企业业务范围、重点经营地域、产品结构、资产质量的优劣状况，建立符合自身特点的业务模式。同时要加强内部管理，如按照现代企业制度要求建立科学的管理体系，对产品质量形成完整的内部监控体系，培育房地产公司营销体系、市场网络等各相关环节的能力，完善用人制度和激励机制，准备在房地产市场春天来临时全力而出。
（二）准确定位，实行差异化经营战略
调整期对中小房地产开发企业来讲，不仅仅需要对国家宏观经济政策、土地政策、金融政策、土地市场的深入研究，充分占有各类信息，而且企业要因地制宜，依据当前的实际情况给自己准确定位，既要寻找适合自身发展的区位及项目，也要充分挖掘市场潜力。中小房地产企业与大企业竞争，其优势不在价格方面，而在于生产批量少、规格特别的地区性产品。开发、生产和销售这些产品，需要熟悉局部市场的情况和消费者的消费特点以及他们的特殊要求。在新形势下，中小房地产企业应摆脱在大城市中心、在高档住宅方面的厮杀，实行差异化经营战略，在房地产市场上创造短缺，创造个性，创造不可替代性。笔者所在的德邦控股集团就针对目前的经济形势，选择了在三线城市慈溪开发酒店式公寓世贸嘉园，公司不仅力推“100―140”的主力户型，而且考虑到今后入住人群对生活方便、舒适的需求，做好楼盘的外围生活配套设施。这样做也蕴藏着极大的商机，面积小的房型需求人群较多，销售快，资金回笼快，风险比较小，酒店式公寓同时可以增加“卖点”，促进房产的销售。
（三）以品牌为载体，拓展企业发展空间
对于房地产业来说，品牌是规划？设计？文化？品质？信誉？实力？服务？营销等多层面因素的集成和凝结，是企业内部有效管理的综合体现。就其实质来说，它代表着销售者交付给客户的产品特征、利益和服务的一贯性的承诺，久负盛名的品牌就是优质质量的保证。中小房地产企业由于公众认知度不高，因此急需加强自身创造附加值的能力和专业化能力，如产品设计、工程进度、质量控制、成本管控和营销策划等诸多方面。与其他产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节，而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现在房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，中小房地产企业需要实施积极的品牌战略与服务战略，拓展企业的市场空间。
（四）拓宽融资渠道，解决资金“瓶颈”
面对新形势，中小房地产企业要多方拓宽融资渠道，降低融资成本，缓解资金困难。一是探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其他企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。二是出让部分股权，与其他房地产企业建立战略联盟。中小房地产企业在具有自主性和灵活性等优点的同时，也存在企业规模小、资源数量有限的问题。不断扩大企业规模，提高经济效益，是中小房地产开发企业发展的目标之一，而战略联盟是实现这个目标的有效手段。个别开发企业在有些项目上虽然拥有土地，但又缺乏庞大的资金进行开发，为了吸收资金，可以采取将该项目开发企业的股权转让出去一部分，寻求与之相匹配的资金及技术管理能力雄厚的房地产企业共同开发。这样不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小房地产企业内部管理水平提高、扩大市场等目标的实现，达到双方共赢的目的。
（五）利用房地产企业调整时期储备专业人才
人才是当今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的中小房地产企业的发展起着决定性作用。最近一年来，随着美国次贷危机以及由此引发的全球金融危机，国内外出现了人才的特殊流动迹象“海归人才从国外回到国内寻求发展机会，大企业裁员引起人才流动到中小企业，部分人才流出房地产行业”。行业的调整，使越来越多的业内人士担心降薪、失业，寻求稳定的、更好的发展机会，是一部分人转投其他行业的初衷。在北京、上海等地一部分业内人士，基于对行业调整期的悲观看法，已经开始流向其他二线、三线城市。有志于长期从事房地产开发的中小型企业，在这个时候可以用较低的成本获取流出知名房地产企业的专业人才，同时制定一系列吸引人才、留住人才、培养人才的政策，真正进行人才储备。
全球经济增长放缓和我国宏观经济形势使我国房地产行业面临严峻挑战。那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造价值能力不足的房地产公司，将面临严重的生存危机。我国中小房地产企业要在市场中站稳脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高自身综合实力，才能获得生存和长远。
第五篇：大学生就业调查报告
近年来，大学生的就业问题日渐突出，并且呈上升发展的趋势。、由于毕业生处于毕业择业就业的人生转折关头，其思想状态，精神面貌，心理变化均存在着较大的调查意义。有那么一群人，他们已大学毕业但至今未就业。当我们不断在讲大学生就业问题的时候，他们在想什么?他们的家庭是什么感受?我国大学扩招后，大学生就业难的问题已经是一个不争的现象，且有可能越来越难的趋势。一方面和中国经济结构体制和教育改革落后有关，更和当今大学生的就业观滞后有关。就业是民生之本，大学生就业是我国就业问题中带有战略性的核心问题。
然而大学生毕业就失业，早已不是危言耸听，大学生就业难已成为当前我国一系列就业问题中一道特殊的难题。如何正确分析其原因，拿出科学的解决办法，是我们大家共同思考以及共同面对的一个重要课题。随着美国次贷危机波及范围的扩大，全球进入了新一轮的经济困难期，首当其冲的就是各国的企业。而企业受难的同时无疑给大学生就业造成了极大的负面压力。金秋十月，大学城中涌现出了这样一类人，他们西装革履，手提公文包，形色忡忡，步履焦急，他们就是在求职路上的大学生。大学生就业难这是一个老话题了，年年提，政府、社会、学校年年在努力，而大学生则年年撞的头破血流。今年受美国次贷危机的影响，全球经济形势一片暗淡，不少企业进行了大面积的裁员，大多数企业则选择大幅度缩减招聘人数，这对大学生就业来说无异于火上浇油。虽说是所谓金秋的季节，远在太平洋另一岸接踵而至的消息带来的却更多的是冬天的寒意。如此危机四伏的经济环境下，不少公司都或多或少的面临着各种困难，国内外诸多公司收缩开支，压低成本，而在这当中，人力成本便成为了一个他们不得不考虑的因素，于是乎，如今的大学生找工作也似乎变的比往年更难。
一、经济危机下大学生就业问题剖析
综上我们分析得出大学生就业难主要体现在以下这两点
1、缺乏胜任力
现在高校培养的大学生都是掌握了一定的理论，实践非常缺乏，即便是对实践要求极高的技工类，很多学校因为种种原因取消和减少了实践的课程。大量理论的课程让学生在专业方向上的收益是有限的，缺乏实践能力的大学生成了纸上谈兵的高手。
企业是非常现实经济实体，需要的人就是能够给企业直接带来绩效的人，而纸上谈兵的大学生并不能马上给企业带来绩效，还要搭上老员工给为其辅导，从而影响了企业的整体绩效。现在很多企业都停止了招聘新员工，尤其是大学生，即便招聘也是有实力的公司进行的优中选优的战略性人才储备;而有些有实力的公司，在进行人才的战略性调整，希望通过现在的经济危机带来的变化，招募和储备一批中高端人才和优秀的技术骨干，从而迎接经济危机过去后的新的发展。我国的教育思想仍然秉持着应试教育的思想。这种思想同样延伸到从事高等教育的大学中。所以，大部分的学生仍然是被动地传授知识与技能，缺乏对事物的探索与分析能力，缺乏一定良好的心理素质。所以，高智商低能力的大学生随处可见。有一位19岁的四川大学的学生在放暑假时想要看看自己的女朋友，为了给女友一个惊喜。他并未告诉自己的女友，只身来到一个陌生的城市。后来他迷路了。无奈之下，他竟站在街上大哭起来。直到警察赶来才解决此事。在危急时刻，人类最基本的应变能力，生存能力，我们认为他没有。一个重点大学学生，我们可以完全不用怀疑他的智商。不过我们也同时慨叹教育给我们带来了什么。我们的大学是作什么的?我们为什么要上大学?我认为求取真知固然重要，但是更重要的是大学应该锻炼的是获取真知的能力和方法，发现问题的能力和方法，良好的心理素质。总之，大学教给我们如何做人的方法和能力。这就是我们人生观、价值观形成的过程。显然，我们大学生缺少这样一种能力，也同样缺少一种好的心态。
由此可见，大学生应该提高自己各方面的能力，提高自己的综合素质。
2、供过于求
在没有出现经济危机的时候，大学生的就业问题也是比较突出的问题，从整个就业情况看，大学生的供给明显大于实际需求。不是总量的供过于求，而是结构性的供过于求，主要是培养的大学生的方向及大学生所应该学习的内容和社会的实际需求是脱节的。
20xx年由美国的次贷危机引发的金融海啸袭卷了全球。雷曼兄弟、花旗等有着百年历史的银行相继倒闭。这场危机同样波及到了中国。我国的市场经济由于开放度有限，所以受损程度有限。不过，这次危机同样给中国带来了很大波动。我们多年以出口商业为主的产业结构显现出了他的脆弱性，大批订单急剧减少，企业亏损严重，成百上千的中小型企业已经停产倒闭，农民工提前返乡，由金融危机而引起的一系列问题同样影响了大学生就业。大部分的企业已经开始裁员，不准备招聘人员了。所以，打部分大学生面临无业问题。甚至一些研究生不得已去卖肉等等。
当经济危机到来的时候，企业普遍实行的保守的发展战略和紧缩的财务战略，一方面人力资源的补给大幅减少，另一方面用于培养与培训的费用也大幅减少，在招聘的时候会对相关专业的大学生优中选优。经济危机造成的结果是，无论是从结构看，还是从总量上看，大学生的数量都是供过于求。
二、针对上述问题我们不断探究着应对大学生就业难的各种方法
1、从大学生主观的自身角度出发：
大学生应努力培养自身专业技能，同时，端正就业心态。
2、从客观角度讲：
大学生应了解各专业的就业情况以及企业需要的人才类型与社会多接触，了解社会需求，关注各类就业动向，从而对症下药，为自身找到正确的就业方向与奋斗目标。
在金融危机的大背景下，如果我们选择逃避，等待我们的将是无底的深渊，只有选择面对，际遇才会眷顾我们，我们才能看见明日的曙光。面对这一危机，国家已经采取了一些措施，如：四万亿拉动内需政策，扩大基础设施建设等。前一阵，国家xx下阶层时差时说将大学生就业工作放在重中之重，作为工作重点来做。总理xx也去北京航空航天大学与大学生们交谈。可见，国家已经意识到就业文图的严重性，它与整个是个会的经济政治体制有着重要的关联。所以，解决它并不是一个想法，一项措施可以奏效的。我们必须结合中国的国情，利用科学发展观，长远地，发展地看待整个问题。而这也是新时代大学生应当具有的品质。
