惠州房地产调查报告范文(范文5篇)

时间：2024-03-31 22:39:01 作者：网友上传字数：21333字

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第一篇：房地产市场调研报告

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

一、我区房地产市场发展现状

今年1―6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1―6月，房地产开发平均增速为42.2%，其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2―6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1―6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在20xx、20xx、20xx年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

1）土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

2）房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

3）房地产财税政策调整。

4）房地产发展目标调整。20xx年市确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

5）房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

6）房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。20xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的`房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整―巩固―提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

第二篇：养老地产调研报告

养老地产调研报告

我公司发展养老地产项目建议要点:

，充分利用国家政策

由于*对于如何发展养老地产没有明确的政策，这一方面是困难，一方面也是空间。借鉴卓达的案例，最好得到**和地方*的双方面支持，这样可以得到双重优惠，地方*也乐意支持。

如果只是地方*的支持，需要考虑的因素就多些，相关环节上的链条都要理清楚，保*有合作资源介入，测算清楚经济指标，这样既可保障未来本项目的盈利，也能够让地方*看到未来项目将带动的社会效益和经济效益，从而愿意给出更多优惠政策。

，灵活的资金合作与运作方式

养老地产的投资大，投资周期长。打通资金链条，是养老地产得以成功运作的关键。目前国内还没有成熟的模式，从现有形势分析，我们比较好的方式是可以和保险资金合作，或者共同拿地，或者以股权合作的方式为其开发，整合运营资源，未来分享收益。更可论*将持有产业部分租金的收益权益*券化，或者投资权益的人部分附送对养老设施的使用权，从而吸引老年人投资，提前融资，部分解决资金来源问题。

在运作方式上一定要注意资源的整合，因为运营管理机构决定了项目的水平和今后的盈利可能，需要与*的养老机构、医护机构、家政服务机构等合作，内容要涵盖养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、*等，需要整合多种资源。

一、概念

对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，故无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地

产。这样的界定，其实还是很难说明到底什么是养老地产，因为具体细分还可以出现很多概念。

由此解释开去，有人在提起养老地产的时候指的是老年人把房产反向抵押给金融机构借以获得养老金，大部分时间养老地产是指人们养老时呆的处所，类似的提法有，老年住宅、老年公寓、养老公寓、看护机构、照料中心、养老产业、养老住区、适老住宅等。

在*人的传统观念里，习惯于居家养老，互相有个照应，这也符合*人到了老年享受天伦之乐，而儿女恪尽孝道的伦常观念。因此，业界将集中式养老的模式称为老年住宅、老年公寓等，而对于居家养老，住宅设计方面相对符合老年人特点，配套提供一些支撑服务，称为适老地产或适老住宅。

原来我国只有养老院和敬老院等面向[五保户"和[三无老人"的带有福利*质的养老机构，后来渐次出现了养老公寓，现在也有了养老地产的提法。

现在业内人士普遍认为，出于福利保障目的的养老项目应该由*去做，中高端的养老机构则更适合用市场的手段去切入。

对于房地产开发商而言，全国工商联房地产商会会长聂梅生建议用两个概念，一个叫养老产业，这个特指只有地产属*的，包括专用的住宅、普通商业地产、医疗保健等，另一个概念叫养老住区，专指提供养老的住区，囊括了卫生医疗、服务业、咨询业、旅游产业、房地产业、金融业、保险业、老年设施、家政服务等等产业链，是多种产业*运作又无缝整合的全新产业。

二、现状

此前，众所周知，我国的养老地产只有*部门投资兴建的养老院、福利院等，这些均有[福利"的*质。近年，随着*步入老龄化社会，考虑到未来庞大的养老需求，各方面人士开始关注养老产业包括养老地产。房地产开发商开始有部分介入养老地产，比如房地产界的老大万科2010年年底宣布，作为进*老年地产领域的首个项目--[万科幸福汇"项目已落户*房山，并将于2012年竣工。保利也在2010年底公开旗下首个养老地产项目，首创、华润等地产公司专门成立了研发团队，等等。

其他资金也开始介入养老地产，主要是保险资金和相关外资，比如泰康人寿、*人寿等保险公司加紧为项目[圈地"，外资的风投为养老地产项目提供资金等。这些资金的介入，使养老地产的概念更加丰富。早在2009年11月，泰康人寿就成为首家获保监会批准投资建设养老社区的保险公司，目前已斥资40亿元购置了小汤山温泉乡2000亩地，项目计划于2013-2014年落成，其上海崇明岛项目、海南三亚项目目前正在筹备中。*人寿也在河北廊房和三亚拿地，计划投资百亿建设养老社区。

纵观各类养老设施不难发现，由*部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院、社区老年人活动中心等为主，均有[福利"的*质;险资的主攻方向则是高端养老项目，有度假村的*质;开发商推出的养老地产则多为普通住宅小区中的配建住宅。

但是养老地产还处于试水阶段，并未形成气候。这是因为，养老地产所需的土地因为要建配套设施，往往面积较大，远郊[产业园"的模式几乎成为目前大型养老地产项目的唯一选择。而且按照国外的惯例，养老地产多为长期租赁的形式，国内现在也没有相关的政策，开发商无法拿到养老地产*质的土地，而只能以旅游地产或工业地产的名义从*手中拿地，这种*质项目的销售方式只能是租赁或者小产权，不具备完全产权，大多数最多只能获得50年产权，部分地产项目就算可转让出售，也需要比普通住宅更高的转让税费。这增加了销售难度，而且后期还有继承、到期续租、土地产权等问题，大大影响消费者的购买热情，导致开发商不能快速回流资金，回报缓慢。养老地产的投资又大，工程建设要求高，要考虑到很多细节问题，工程量比普通公寓要大得多，而且老年住宅还需要设置老年大学、护理中心、休闲商业中心等配套，前期的投入至少要比普通住宅高50%以上，此外，还有贷款困难，要求具备较高的养老设施的运营管理水平等等诸如此类的问题。对于开发商而言是一个巨大的挑战和考验。其他资金在进入养老地产时也面临类似的问题，特别是*没有相关的政策细节，目前一些地方*依靠土地出让的收入来维持地方财政支出，较为公益*质的养老产业土地的出让、投资、建设等给*带来的收益不高，因此*对养老产业的发展关注度不够、积极*不高。投资养老地产，资金压力和收益都是突出的问题。

家和企业集团总裁熊文辉表示，虽然养老地产可长期持有、长期经营，做得好能够有稳定现金流，可把企业资产做大。但投入周期长，最少需要15年才能回本，做得好的话，前几年才3%的回报，入住率上去了经营得好才可能达到8%，这对企业是考验。好处是养老地产中的持有部分，可以带来持续稳定的收益。

尽管看似养老项目众多，但由于投资结构的天然缺陷，目前在建和已落成的养老项目，多数以销售为目的，仅是旅游地产的一个分支;少数出租型项目，也采用了会费模式，即，先向客户一次*收取几十万元的会费，以换取公寓的长期居住权，此后，每年还需再缴纳一定数额的服务费。这种模式在美国称为[持续护理退休社区"(ccrc)，它是美国多类型养老社区的一种，在美国盈利*养老社区中的占比并不高，之所以受到国内企业的青睐，主要是因为它能够让投资企业在项目运行前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力。其他无法解决资金压力的则变成了打着养老和医疗的名号拿地，最后实质上却只是普通的房地产项目，根本不敢或也没想真正去做养老地产项目。

因此，目前*还没有真正意义上的养老地产。*养老地产的发展也还存在很多问题。一是尚不规范。如上所述，概念各种各样，没有清晰的界定，不同渠道资本的动机各不相同，[开发商和险资并非想做*的养老住宅，*兴建的养老院规格档次偏低，民营养老机构资金水平尚嫌不够，造成了国内养老地产尚不规范的现状。而且各机构都不*、对市场研究不够，在开发过程中变数比较大，各方面配套支撑也不成熟。二是，关于养老地产*有一些提法，但是具体落实到细节的政策还不够多，实施起来难度也比较大，导致投资者资金压力很大。此外整个链条还需要*护理机构等的参与，但是现在在资源的整合方面还没有很好的统一的促进和推动力。

华高莱斯*地产顾问(*)有限公司策划经理郝荣福认为，养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策。保利地产相关负责人坦言，养老地产有社会福利*质，需要在土地出让、银行贷款等方面给予政策优惠，也应给予企业减免税费等优惠，鼓励企业投入。

一位正在探索养老地产的开发商高层人士表示，充裕的资金链对养老地产的发展至关重要。发展养老地产，关键还是需要各类政策的支持，尤其是资金、土地、税费等方面的支持，甚至包括整个社会保障制度的支撑。

*的养老地产想要真正获得发展，必须要*的统筹考虑和切实的全盘支持。

毋庸置疑，养老产业的潜力是非常可观的，*人传统的观念是居家养老，现阶段来看，养老地产如能将[居家*"及[(养老的)**"相结合，市场前景是比较看好的。其中，专为老年人设计、打造的老年人公寓，或*化运营的养老机构将是两大发展方向。老年地产有很多模式，比如美国有*室、护理室、住宅区陪护等很多种模式，开发模式也分为出租、出售两种，[只要大家打开思路，将眼光放长远些，这个领域还是大有可为的。"

对于房地产开发商而言，现阶段做养老地产也就主要是开发适合老年人居住的住宅，并考虑与其他机构联合搞一些配套，其他方式还要慎重考虑是否具备资源，分析经济效益及风险*。即便不做养老地产项目，鉴于我国老龄化的倾向，在住宅设计中也要考虑在所有的住宅中引入适老化设计，以满足已经进入老年生活或以后将进入老年生活的人群的需求，以实现建筑的可持续*和全寿命。

三、国内外可能养老地产*作模式

1965年，法国成为世界上第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。因此发达国家的养老产业建设比我国先行一步，其经验值得我们参考。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖[社会养老"功能:在社会保障体制中，老年人被赋予了*生活的经济能力;在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类:*式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。

*国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保;另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励[多代同居"(例如[两代居"*住宅和[多代同堂组屋"等)。

下面分别具体介绍国内外现有的养老模式。

1、国外养老社区

世界上较早进入[银发"时代的国家--英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的*，有相当大的借鉴意义。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越*，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。下表为国外几种养老模式(社区)的比较:

国家产品特点借鉴之处

建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设完善的配套设施与美国的课程和组织的活动超过80种以上。代表功能区划分楼盘:太阳城中心、凤凰城。

日本的老龄人的生活质量是在良好的社会老年人住宅产品与

保险保障体系的基础上实现的。提供无障其他租售*质的住日本碍设施的老龄人住宅产品、具有看护*质宅产品混合设计在

的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二一个生活社区内，

代居)的住宅产品。代表楼盘:港北新城。突出自助自理

国家政策倾向于让老年人居住在*的公建筑元素的*处寓中。建筑将三种元素结合在一起:城市欧洲理，让老年公寓不意味、社区功能和生态目标。代表楼盘:显孤独荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。

一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般住宅的户型设计及新加坡分为35平方米和45平方米，为一位或两内部结构设计标准

位老年人提供生活空间。的特殊化考虑

国外居家养老服务发展强盛，据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。

在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。

异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。许多北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。异地养老是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑(7917美元)，但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。

把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。居家养老包括传统的方式和现代方式。传统的居家养老方式主要建立在老人自己营造的家庭环境之中，并与后代共同生活，其养老资源主要来自于家庭本身的收入和家庭成员的照顾;现代居家养老方式同样是在[家"养老，但是这个家可能是老人自己的家，也可能是子女的家，老人养老生活主要不是靠家人照顾，而是来自于社会化的服务，包括通过长期工、短期工、钟点工等形式雇人进家侍奉老人，以及社会医疗、卫生、保健、文化、体育、*机构随时为老人提供服务等。现代居家养老方式不用离开[家"环境，也不用支付养老院的床位等费用，还可以自由选择服务，这种[家庭养老院"是非常受欢迎的。

2、我国现有养老模式

家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式;养老院养老是社会化的养老模式;社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。随着经济和社会发展，我国家庭养老日益困难，养老机构及社区养老又不够*，一种新型的养老方式--居家养老应运而生。它与家庭养老的区别是:居家养老的提供主体是依托社区而建立的社会化的养老服务体系，而家庭养老的提供主体是家庭成员。不过，实现居家养老需要以良好的养老服务以及适合老年人的居住环境为基础，当前居家养老还存在着许多软件和硬件上的缺失。[社区的养老服务建设滞后，住宅设计适合老年人的程度低等。这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。"

目前我国已经能见到的养老模式可以归结分类如下:

养老模式代表案例典型特征模式点评

1。是全国首家推行会员制新型养老模式的*敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合[社区+医院+地产"*长庚养以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最的崭新模式;2。将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医*健康养生新模式;模式生文化村大的银发地产社区 3。山庄的环境及文化氛围，独具*传统特*。

采用*传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、1。是全国首家推行会员制新型养老模式的*敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合*太申祥*、餐饮、住宿、医疗为一体的综合*服务机构，会籍制的养老俱乐部的崭新模式;2。将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医*健康养生新模式;和山庄是全国首家推行会员制新型养老模式的*敬老3。山庄的环境及文化氛围，独具*传统特*。院

南京汤山留

园养老公寓、这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的以房养老采用反向抵押的逆按揭方式[以房养老" *太阳城改变。

老年公寓

海南、大连、

青岛等地部异地购房以养老为目的的异地购房分楼盘、*

银龄公司

大连的互动是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整[候鸟式"养式异地养老不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老异地体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高*价比的度假养老产品赢得客户，与其老服务中心养老他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十

分广阔。 [季节*"养天津的泰达炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中老 *养老院

新加坡华人、海外华人回国北美的购屋炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中养老旅游团

是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整*金港家将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高*价比的度假养老产品赢得客户，与其度假基地连锁苑、*苏生态基地形成的连锁经营模式他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十养老连锁分广阔。

云南卧云仙借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养分时度假式养老居、浙*城仙将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁老业结合在一起的一种商业新概念。有看法认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。居

辽宁连锁超这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利连锁养老超市是一种新型的老年服务型机构市 *机构，但以后可市场化运作。

3、目前常见的养老项目土地属*和拿地方式

如下:

占地500亩，采取年

郑州爱馨阳光城数不等的租赁权模划拨用地国家划拨土地

式运营

一期工程占地8。33公共建筑用地，使用

浦东康桥亲和源公顷，总建筑面积10年限50年，项目只协议出让老年公寓万平方米，总投资近有大产权*，每套房

6亿元源无小产权

位于嘉善县西塘镇保利西塘安平老牛头湾，总用地面积公建、住宅用地招拍挂年健康生活社区 99720。9?

位于京城北郊昌平*太阳城住宅招拍挂区小汤山镇

占地面积50万平方

米(不含附属用地)，

燕郊燕达*建总建筑面积110万平医疗用地 -- 康城方米，是一座绿*生

态医疗健康和老年

养护基地

需要提醒的是，虽然与*协议拿地，如用工业用地等开发养老地产，拿地成本较低，但房企退出的时候会比较麻烦。对于以集体建设用地开发养老项目的情况，由于土地使用权属于农村经济组织，因此，开发商并不能完全获得地上物的所有权，因此项目出售会存在政策风险，只能持有出租，并且项目开发融资也存在一定的困难。

4、国内外可开展的养老地产的模式

总结起来，国内外可开展的养老地产的模式可全面总结为如下种类，五种类型共十五种模式:

第一类，与社区共同建设

模式1:专门建设养老社区(健康型、连续照护型)

民营企业开发的养老社区，既有普通老年住宅，也有专门养老公寓，配套有老年大学、老年*设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心。如*太阳城、上海亲和源。

还有*投资建设的老人社区。

模式2:新建居住区中同时开发养老社区

开发企业转向新的客户群，走差异化路线。普通社区中专门分出一块儿做养老地产。控制规模可以降低对配套的需求，也便于管理。广东惠州养老社区大概是18万平方米的住宅，在整个开发项目总建筑面积720万平方米中占一小部分。

模式3:普通社区中配建各类养老产品

普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户，控制总面积，方便一家人就近居住。专用户型是拿一部分做成专用的，因为有一些老人残障，需要无障碍做得更到位，厕所做大一点儿，厨房可以转圈，一般家庭没有必要。老人日托中心，在社区里面就应该加上一定的日托中心，白天的时候他们会利用这样的场地和建筑。老人公寓，在一个小区中设立一部分老人公寓，提供厨房、餐厅服务。

模式4:成熟社区周边*建多功能老年服务设施

在已建成社区，或者比较富裕、老人聚集的社区周边，改造、新建一个老年服务中心，可以辐*整个社区。这种服务中心特别容易存活，而且可以做成连锁。

第二类，与相关设施并设模式

模式5:老人公寓与商业设施并设

*房屋协会建的*颐老人公寓，楼下是商场，中间用*隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残障老人的房间，再上面是普通商品房。这个产品非常受欢迎，也得到了*的支持。当时，如果购买了老人公寓，老人子女就可以优先购买项目商品房。

模式6:老年设施与医疗机构并设

在医疗设施附近建老年设施非常自然。

模式7:老年设施与幼儿园并设

在日本，老年设施和幼儿园可以共享一个庭院。这种案例在*不多，但以后会多起来。特别是随着人口结构变化，可能会有些幼儿园和小学空置，这部分装修以后做成老人公寓的情况可能会多起来。

模式8:老年设施与教育机构并设

美国拉萨尔村。老人可使用拉萨尔大学的公共设施，与拉萨尔大学合作提供终身学习项目。人群组成:年龄至少65岁，高中以上*，具备参加拉萨尔村

教育项目的身体、智力条件和相应的经济能力。老年设施靠近大学，可能会促进销售。

第三类:与旅游产业结合

模式9:在旅游风景区开发养老社区或老年住宅

这是一个值得关注方向。

第四类:与*养老*品牌接轨

模式10:引入外资，建世界型连锁老年设施

日本、瑞士养老成本非常高，他们设想在*发展连锁，在他们的老人比较健康的阶段到*来养老。或者是在世界其他类似的地方。到需要照护的时候再回国养老。也有一定的市场的可行*。

模式11:与*知名养老品牌共同开发，引进管理模式

美国、欧洲包括日本的养老品牌都有这种可能。但是完全移植也不合适，*老人的生活习惯跟美国、欧洲和日本有很大差别，此外，经济条件、思维方式都不一样，直接照搬可能难以顺利落地，需要适当转化。

第五类:以其他方式转型

模式12:与服务业结合，将原有优势注入养老地产

日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老地产。

模式13:与保险业结合，利用险资投资养老地产

泰康人寿、*人寿、新华人寿等等都在这方面开展准备、或者积极进入。

模式14:利用独有资源转型开发养老地产

一些服务方面很强的酒店积极转向老年地产，甚至可以利用旧酒店直接改造。

模式15:盘活旧有资产，改造为老年设施

城里的旧医院、小学、幼儿园乃至私人物业，往往都可以改造成老年设施。 5、养老地产设计运营注意因素

*目前的情况，地产开发商介入养老地产，要做好充分的心理准备。一是相对其他项目，养老地产即使采取[销售+持有运营"的模式，投入周期也较长，因此投资前的资金渠道要准备充分。二是需要准备相关的资源，养老项目的运营，开发商需要协调与各相关养老机构的联合，涉及医疗、家政、*、餐饮、交通等多部门，养老项目持续运营的好，要看其综合配套能力和软件服务水平，养老地产绝不能徒有其名。现在由于国家对房地产调控，开发商纷纷关注养老地产，但是真正涉足，要考虑好，对自己有个衡量，做好准备。

对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取[销售+持有运营"的方式运作更为现实。比如康乃馨，二期10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。

养老地产项目的*作最好采用合作的方式，除房地产开发公司外，一些保险公司(跟保险养老挂钩)、商业地产运行公司、医疗公司等也有进*养老产业的意愿，开发商可考虑与这样的公司合作开发养老地产，从而增强实力、分散开发风险。另外也需和其他服务机构、运营机构合作。

万科的经验也值得我们借鉴一下。万科目前对养老地产的打造，更多在于发展长者住宅，即针对长者的需求，与硬件配套上作出针对*的设计，如长者学堂等等。而并不会在这些产品中加入太多[护理"这个老年人非常关注的设计元素，万科幸福汇项目不同于传统的养老院，主要面向的是中产阶级中活跃的知识群体，其中针对养老的部分被称作[活跃长者之家"，是配建在幸福汇整体项目之中的，共包含2。8万平方米的养老公寓及配套商业。未来，此种养老地产有望被引入万科旗下的另外两个项目。万科这样的做法是因为考虑护理问题难度较大，条件还不成熟，护理服务等软件，可能需要的更多是社会机构承担。

以下一些市场研究机构的结论可供开发商在做养老地产以及选择合作机构之前思考，具体情况可能还会有所不同:

相对而言，定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优;

主要服务于高龄，生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于较年轻健康者的生活基本项目更能营利;

选择在交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方比边远乡村、人员稀少、基础设施缺乏、嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优;

床位较多，面积较大，投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优;

创办期较长、市场经验较丰富、顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短、缺乏经验、服务资源流动*大的养老服务机构效益要好;

边干边学、人*化、规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马、文本化、混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优。

地产项目营销方案应该注意以下几个要点以确保项目销售畅快:

a地点风景要选好

b交通路线要畅快、离城距离要适当

c规模要适当

d外观形象要注意

e标的要锁定

f模式要选定

g管理方式要体现特点

h项目要有前瞻*

i要主动寻找目标客户

j更要注重售后服务

产品定位及设计上需要注意的一些点，参见附录。

四、案例

1、*太阳城

*太阳城项目占地总面积约为42公顷(623亩)，建筑面积约为30万平方米，其中住宅面积23万平方米，商业配套设施7万平方米。

对于低价拿地，太阳城集团的领*人朱凤泊有这样的心得:把医疗健康和养老两个产业捆绑在一起，可以在用地审批上得到*的认可。具体地说，可以向*申请做医疗健康和养老，获得政策和*的支持，土地既可以划拨，也可以用很低的出让的方式取得。获得了这样的土地，可以理直气壮地向*提出做养老住宅，用配套的方法拿到老年住宅用地。

太阳城整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、健康管理中心、假日酒店，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、*等多项服务。*太阳城还集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。

太阳城将老人退休后的生活分为4个阶段，分别是健康阶段、生活半自理阶段、完全失去自理能力、弥留阶段。根据每个阶段的特点，制定了养老全程化方案。比如在养老方式上，制定了居住养老、租住养老、度假养老模式。其中，居住养老是出售产权的房屋，销售仅面对老人群体;租住形式的老年公寓采取会员制，会费从2万到30万元不等，会费在老人退宿时返还，会费越高每月房租也就越低。是一种以[销售+持有运营方式"相结合的运作模式。

度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的的新型养老模式。随着生活水平的提高，老人们更加注重晚年生活质量，因此也就有更多的老人选择养生度假。为满足老人的需求，*太阳城建设了集养生保健、休闲*功能为一体的阳光水世界会员俱乐部，并已加入了rci(*分时度假联盟)，共享全球超过4，200个度假酒店资源。如果到*太阳城度假，太阳城阳光水世界有多种水上*及休闲设施可供选择，同时*太阳城医院健康管理中心还为会员提供体检、医疗专家会诊、网上巡诊、私人专署医生全程化健康管理以及个*化营养膳食等服务;

安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人。太阳城安养护理公寓(银龄公寓a栋)采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度相结合的人*化管理方式，护理人员每天为老人进行必要的生活护理及康复活动锻炼等。而需要临终关怀的老人是由*太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。

近期*太阳城项目受到质疑，很大程度上是因为项目的*质及其盈利的模式。据悉，该项目的总建筑面积为31万平方米，除了7万平方米的养老公寓和配套以外，其余的为普通住宅，全部用于销售。*太阳城集团董事局主席朱凤泊并不讳言，在前期开发资金短缺的境况下，正是依靠房屋的销售快速回笼资金，才使下一阶段的开发得以持续。他说:[单纯地做医疗健康和养老产业，是一个投资大，回收慢的过程，如果要想健康、可持续发展，一定要有回笼快的项目来配套它，这就是老年住宅的销售。"

2、上海亲和源

亲和源股份有限公司在上海投资建设了养老社区，项目一期工程占地8。33公顷，总建筑面积10万平方米，总投资近6亿元。项目共设838套居室，可供1600位左右老人居住。

亲和源养老地产模式具备投资价值并得以顺利运转的根本原因是，其土地是南汇区*提供的公建配套用地，土地成本比普通商品住宅低很多。亲和源项目的亮点在于它们打造的是服务，房地产开发仅是整个养老地产模式的基础。但*公建用地使用年限只有50年。

亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡和记名卡两种形式。不记名卡需支付一笔50万元(现已涨至89万元)，可以在亲和源社区自由选择大、中、

小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年还必须支付2。98万-6。98万元不等的会费(根据房型不同)。

另一种是记名卡，有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。该卡对应大、中、小三种户型，价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2。98万元的会费。

亲和源这种养老模式，在国外不乏成功的范本，主要集中在美国、丹麦、日本以及**，比如位于美国的太阳城，就是开发商建立的养老社区。到2009年，太阳城人口已达16万。太阳城虽然是个老人社会，却又不完全与世隔绝，和其他任何一个美国小型城区规划一样，这里的商店、医院、*设施及与老人有关的医学研究都是年轻人在其中工作，只是这些小于55岁的人需居住在太阳城周围。

不过，亲和源会员卡出售之初，市场反响不尽如人意。2007-2008年，出售的会员卡不到几十张。那时整个社区总共才有11户人家。到2009年，亲和源的销售才迎来突破。2010年5月，*批复同意上海南汇和浦东两区合并，这对地处南汇地区的亲和源养老社区是利好消息。同样是在2010年，亲和源迎来了挚信资本1亿元的风险投资。

第三篇：房地产市场调研报告

随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩大就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。

一、基本概况：

20xx年新开工面积112.5平方米，其中住宅项目15个，面积75.2万平方米；专业市场6个，面积37.3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积29.7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房2094套，面积23.86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积6.87万平方米，均价3248元/平方米。

20xx年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积25.4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。

二、存在问题：

1、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较大。

2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。

3、开发企业资金短缺。20xx年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度大，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，大部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度大，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，大量资金外流，项目多的企业资金缺口巨大，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。

4、近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较大，大部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。

5、受20xx年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。

对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的'项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。

作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。

（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管

土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。

（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为

一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。

二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为20xx万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处"两虚一逃"违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。

三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。

（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处

一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。

二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。

三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。

（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制

一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业"经济户口"。同时，建立"黑名单"和"黄牌警告"制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。

二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。

三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。

四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。

五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

第四篇：房地产的调研报告

近年来，违规变更规划、调整容积率成为房地产开发领域的一个常见重灾问题。有人将“擅改控制性详规，提高项目容积率，减少配套设施，让开发商获取高额利润”总结为房地产犯罪官员寻租七法之首。

长期以来，购房业主因违规变更规划、调整容积率问题与开发商的纠纷源源不断，不少纠纷是既打民事诉讼，又打行政诉讼。去年年底，住房和城乡建设部、监察部联合就加强容积率管理和监督检查发出通知，今年又联合就治理违规变更规划、调整容积率再次发出通知，可见国家对此问题极为重视，因此，切实治理违规变更规划、调整容积率问题是当前和今后的一项重要任务。

违规变更规划、调整容积率之所以多发，主要有两个原因。其一是利益驱动，开发商为了获取高额利润，未经规划行政主管部门许可擅自变更调整，这可谓是违规变更规划、调整容积率的利益诱因。其二是有关制度目前尚不完善，操作机制不够严密健全，导致违规变更规划、调整容积率存在空间。

众所周知，容积率是一个体现土地使用强度的指标，是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。同样一块建设用地，容积率提高少许，即意味着开发商可以建设多面积的房屋和赚取更丰厚的利润。因此从利益角度考虑，开发商为获取高额利润而不惜违规变更规划方案及调整容积率。

应当说，容积率对开发商的利润固然重要，但对于商品房小区业主和整个城市规划更为重要。容积率是控制性详细规划和修建性详细规划的实质内容。容积率高低与小区居住舒适度成反比，高的容积率导致楼层高、楼间距近、绿地比例低、小区内道路狭窄、光照通风条件差、停车位置不足等，还会对小区内的休闲健身场所、儿童活动区域形成挤压，并且会对楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力，加剧设施老化。同时，高的容积率也会影响城市整体规划，影响城市面貌与持续发展，造成市政配套设施与资源供应紧张。因此，对容积率的调整应当慎重和严格。

根据《省房地产开发领域违规变更规划、调整容积率专项治理工作实施方案》有关精神，为提高规划管理依法行政水平，有效控制违规变更规划、调整容积率行为，促进城乡建设和房地产市场健康发展，我们提出以下几点工作思路：

一、房地产开发企业取得国有土地使用权后，必须严格按照《国有土地使用权出让合同》的约定和规划行政主管部门确定的容积率等规划条件进行开发建设。如需调整容积率的，除应当符合国家和省有关规定和技术规范要求外，还必须符合下列条件：

1、因城市规划要求需要提高容积率的；

2、建设用地所在规划区域内可以提高开发强度的；

3、建设用地所在规划区域内可以满足建筑总量整体平衡条件的；

4、增加容积率后收取的增容地价可以满足外部配套建设投资要求的。

二、土地出让前，规划建设部门要根据总体规划对宗地深入研究，科学下达规划条件；土地出让后，如无特殊理由不得调整容积率。确需调整容积率的，应按下列程序办理：

1、属城市规划要求需要提高容积率的，由规划部门提出报告，经政府研究并下发抄告单，有关部门按抄告单原则办理手续。

2、属建设单位要求提高容积率的`，应按以下程序办理：

（1）建设单位向规划行政主管部门和国土资源行政主管部门提出书面申请，并附规划设计方案；

（2）规划行政主管部门对调整容积率申请报告进行初审，组织对规划设计方案进行论证、评审，并告知国土资源主管部门，对符合调整条件的，报政府或规划咨询委员会批准后下达《调整容积率告知书》；

（3）建设单位持《调整容积率告知书》与国土资源行政主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，由国土资源行政主管部门按规定计算和下达“国有土地出让金补交清单”，开发建设单位持补交清单向财政部门补交土地使用权出让金；

（4）规划行政主管部门依据《国有建设用地使用权出让合同》和补交出让金后开具的《省国有土地有偿使用收入专用票据》，审批发放或换发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。

三、房地产开发企业取得土地使用权后，报规划行政主管部门，规划咨询委员会批准已调整容积率的，规划部门应书面告知国土资源行政主管部门。国土资源行政主管部门按照开发项目调整后的容积率计算收取应补交的土地出让金，规划建设、房管等部门依据补交土地出让金的票据办理相关手续。

四、经规划、国土部门验收后，对超过土地批准容积率的用地项目，在扣除因城市空间设计需要，市政府鼓励由出让条件中规定的多层建筑（在符合国家规范的前提下）改成高层建筑的九层以上建筑面积（以政府抄告单或协议为准），应按有关规定确定并收取应补交的土地出让金。

五、调整容积率的建设项目，不得提高建筑密度、降低绿地率。

六、鼓励利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积不纳入容积率计算。

七、房地产开发企业违反《国有建设用地使用权出让合同》的约定，擅自提高建筑容积率、建筑密度等任何一项指标的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积或按现行市场地价补交土地出让金。

房地产开发企业违反《城乡规划法》第四十三条规定，擅自改变建设用地规划许可证的，相关执法部门须对其违法行为立案查处，在对超容积率的加建部分不影响总体规划允许保留的前提下，开发建设单位应根据相关部门的处理决定，补交土地出让金及相关规费，并接受相应罚款。

八、国土资源、建设、规划、城管、财政、审计、房定等部门应密切配合、加强沟通，并将有关情况相互告知。凡发现开发建设单位提高容积率而未补缴土地出让金的，一律依法查处，并停止办理该宗地的建设工程规划许可、施工许可、建设用地延期、商品房预售许可、竣工综合验收、房屋产权证书等手续，对该房地产开发企业依法暂缓年检，并停止办理该单位新开发项目的一切手续。

九、对违反规定擅自调整容积率的行政主管部门工作人员，依法依纪从严处理。