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第一篇：房地产尽职调查报告
A有限公司：
北京xx(沈阳)律师事务所受贵司委托，就贵司拟承租丹东泰丰实业有限公司的位于*******楼的房地产档案情况进行查询，并出具如下工作报告。
一、*******房地产的基本情况
根据贵公司与B公司(以下简称“拟出租方”)提供的相关复印件材料，拟租赁房屋主要涉及到出租方所有的位于*******楼的房产，共涉及三个房屋所有权、一个土地使用权，基本情况如下：
1. 丹房权证元宝区字第1号《房屋的所有权证》(房屋所有人：B公司，地址：******，建成年代：1988.1.1，产权来源：企业改制，丘(地)号：1图1宅，房屋总层数：9层，所在层数：1-3层，建筑面积：5312.69平方米，设计用途：商业，缮证日期：2007.11.7)。
2. 丹东国有(20xx)第1号《国有土地使用权证》(土地使用权证：B公司，地址：******，地号：005，地类(用途)：批发零售，使用权类型：出让，终止日期：2047年11月9日，使用权面积：3495.98平方米，其中使用面积：2573.48平方米，分摊面积：922.50平方米)。
以上文件均系复印件，据拟出租方称，丹房权证元宝区字第3号《房屋的所有权证》原件现在银行作抵押，丹东国有(20xx)第1号《国有土地使用权证》因办理抵押，现原件在丹东市国土资源局。
二、在丹东市房地产的档案查询情况
20xx年5月12日上午8时至10时，我所石家麒律师与贵司工作人员C、拟出租方工作人员杨女士一同赴丹东市房产局和丹东市国土资源局，对该房地产信息进行核查，具体情况如下：
1 .丹东市房产局二楼房产档案室查询租赁物房产情况，该局工作人员在产权信息系统中录入房证编号，在所有显示的房屋信息中核对权属、地址、建筑面积等房屋信息，该局工作人员出具书面《房屋所有权证存根》，查询结果如下：
截至20xx年5月12日，上述房产产权情况与出租方提供的房产证一致，其中：
1. 丹房权证元宝区字第1号《房屋的所有权证》与丹房权证元宝区字第2号《房屋的所有权证》上无抵押记录、无查封记录;丹房权证元宝区字第3号《房屋的所有权证》无查封记录，但有抵押记录：
20xx年4月28日，设立三个“最高额抵押”，抵押权人为C信用社，抵押范围5312.69平方米，每个最高额抵押价值均为600万元，三个最高额抵押共计1800万元，抵押期限36个月，该最高额抵押权正处于存续期间。
2. 丹东市国土资源局查询租赁物地产情况，该局工作人员口头告知：因该块土地正在办理抵押手续，国有土地使用权证确在该处。核对权属、地址、土地使用权面积等土地使用权信息，该局工作人员在国有土地使用权证复印件上盖印确认信息，并口头作答复，核查结果如下：
截至20xx年5月12日，丹东国有(20xx)第1号《国有土地使用权证》所记载的地产，无查封记录，但有50万元的抵押记录，其抵押手续正在办理中，国有土地使用权证正本现存放于国土资源局。
三、律师提示
根据上述查询结果，拟承租房屋中存在最高额抵押与一般抵押。《物权法》第203条之规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”《物权法》第179条之规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”《物权法》第190规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
贵公司应当预见承租已设立抵押权的房屋的风险：抵押权优于租赁权，如果借款人到期不履行债务，抵押权人有权解除到期或者未到期的租赁关系，继而拍卖或者变卖抵押物，实现抵押权。届时，贵公司将自行承担交易风险。以上意见供贵公司参考。
第二篇：房地产尽职调查操作流程
房地产尽职调查
一、什么是尽职调查
尽职调查又称审慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后， 经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动，通常需要花费3-6个月时间。
二、尽职调查的目的
完成一个尽职调查的目的是：判明潜在的各种问题、风险和它们对收购及预期投资收益的可能的影响。具体来说有三点：
1、发现项目或企业内在价值
2、判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响
3、为投资方案设计做准备
三、尽职调查的方法
1、审阅文件资料
通过公司工商注册、财务报告、业务文件、法律合同等各项资料审阅，发现异常及重大问题。
2、参考外部信息
通过网络、行业杂志、业内人士等信息渠道，了解公司及其所处行业的情况。
3、相关人员访谈
与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。
4、企业实地调查
查看企业厂房、土地、设备、产品和存货等实物资产 。
5、小组内部沟通
调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。
四、尽职调查遵循的原则
1、证伪原则
站在“中立偏疑”的立场，循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职调查，用经验和事实来发觉目标企业的投资价值。
2、实事求是原则
要求投资经理依据创业投资机构的投资理念和标准，在客观公正的立场上对目标进行调查，如实反映目标企业的真实情况。
3、事必躬亲原则
要求投资经理一定要亲临目标企业现场，进行实地考察、访谈，亲身体验和感受，而不是根据道听途说下判断。
4、突出重点原则
需要投资经理发现并重点调查目标企业的技术或产品特点，避免陷入眉毛胡子一把抓的境地。
5、以人为本原则
要求投资经理在对目标企业从技术、产品、市场等方面进行全面考察的同时，重点注意对管理团队的创新能力、管理能力、诚信程度的评判。
6、横向比较原则
需要投资经理对同行业的国内外企业发展情况，尤其是结合该行业已上市公司在证券市场上的表现进行比较分析，以期发展目标企业的投资价值。
五、尽职调查的流程
尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，每一个尽职调查项目均是独一无二的。
对于一个重大投资项目，尽职调查通常需经历以下程序：
立项——成立工作小组——拟定调查计划——整理/汇总资料——撰写调查报告——内部复核——递交汇报——归档管理——参与投资方案设计
尽职调查小组的人员构成：
项目负责人、财务专家、市场分析专家、法律专家、行业专家、业务专家等
1、专业人员项目立项后加入工作小组实施尽职调查
2、拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上
3、尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交
六、尽职调查的范围
1、财务尽职调查
1）财务组织
财务组织结构图；经营计划、预算的编制、考核；财务分析的体系、报告流程；财务管理模式；内控制度；财务管理系统。
2）会计核算及报告
会计报告体系（合并范围、程序、原则、方法）；公司薪酬、税费及会计政策；内部交易或关联交易种类、流程、交易价格、结算原则，以及与之相关的税收政策。
3)财务明细资料
资产负债表；损益表；现金流量表；表外项目。4）财务分析
财务结构、趋势、比率分析；未来损益关键影响因素的研究；未来现金流量能否满足经营与投资的需要；提高资产质量以及损益的分析；并购中各类不确认因素对财务状况可能产生的影响的解决办法。
2、项目尽职调查
1）区域基本信息
区域产业结构及社会发展水平；区域相关开发状况；区域房产供应状况；房产总体价格水平；物业租售总体状况。
2）客户产品供求
客户的偏好（住宅类型、户型布局、楼盘档次、建筑风
格、楼盘配套设施、楼盘停车位、楼盘景观、楼盘装修标准）；
相关项目的基本信息（户型比、项目配套到装修、设备）。
3）项目周边景观
周边的自然景观；周边的人文景观；周边的商务圈和商圈；周边的遮挡物及其可能对景观造成的破坏；周边的污染源；周边的大型交通枢纽和公建配套等。
4)项目基地现状
基地地理环境；基地地上物状况；邻地状况；基地四周道路和给排水状况；附近公共设施及交通状况（交通流量、道路形态）。
3、市场尽职调查
1）市场环境
土地市场环境；生产资料市场（材料设备来源、材料设备采购环境）；国家
的宏观政策和法令（财政政策、货币政策、国家产业结构的调整、环境保护法、土地有偿出让转让法、工商法）。
2）消费需求
现有多少消费者需要购买房屋；消费者购买房屋的动机及其心理活动状况；消费者购买房屋的数量；消费者对房屋设计，层次，价格及地段的要求；消费者的经济收入情况和支付能力；潜在消费者的调查和发现。
3）房地产市场情况
房地产市场对各类房产的总需求量和饱和点；市场的销售发展趋势；公司在同行业中的市场占有率；公司房产在各地区市场的占有情况；未开发和占领的市场；潜在消费者较多的地区市场。
4）市场竞争情况
对竞争者的房型设计、室内装修、配套设施优缺点的调查与分析；对竞争者商品房价格的调查和定价策略的研究和分析；对竞争者广告投放的监控及费用、策略的研究；对竞争者销售渠道使用情况的调查和分析；对未来可能出现的竞争情况的分析和评估。
5）价格
影响房产价格变化各项因素；房地产市场供求情况的调查；房产供求弹性的调查；不同的价格政策对房产销售量的影响；价格在不同走势下的可能采取的策略。
4、经营尽职调查
1）人力资源
企业组织结构详图和管理结构详图；人员结构及主要管理人员详细资料；与战略相对应的人力资源规划；人员招聘和培训；目标管理和激励奖惩制度；管理团队成员的基本情况。
2）配套供应体系
原材料、主要零部件采购配套模式；主要服务的采购方式；主要供应商的供货情况；采购职能考察；采购合同的审核批准制度。
3）生产及质量管理
主要生产单元的组成、承担的任务、生产物流的流程方式；主要生产设备的
状况和投资计划；生产计划的制定；质量管理获得的认证及质量管理体系。
4）其他关注点
企业文化；企业的公众形象；企业和工商、税务、财政、银行、政府、环保等相关部门的关系；企业主要领导的能力。
5、法务尽职调查
1）公司注册登记报告
公司章程、营业执照、行业批文；三年内财务报表及审计报告；公司历史沿革资料及分支机构分布一览表；控股参股公司及持股比例；股东名册及持股比例；出资证明及验资报告。
2）合同
公司的投资和融资合同；重大的采购、承包、销售、担保合同；保险合同；与政府达成的合同/协议；土地使用及房屋租赁合同。
3)诉讼
未决的和潜在的诉讼、仲裁、或行政处罚案件；合格律师对上述事项的法律意见或评估报告；重要子公司的上述文件。
4）环保及税务
环保专家提供的环保调查评估报告；环保工程设施投资额和设施清单；政府环保要求及环保备付准备金；公司税收待遇证明文件；三年内完税凭证及税务登记证；公司有无潜在的税务上的风险。
第三篇：房地产尽职调查报告
一、房地产开发建设
1、投资规模分析
1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%;房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。
2、在建规模分析
1-12月份，全市共有房地产在建项目67个(含待销尾盘)，其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万增长48、59%，房屋竣工面积100、71万，比去年同期(69、97万)增长43、93%。
二、房地产市场供给
1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万，比去年同期的98、6万增长24、21%，加上历年累积81、44万，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万，减去1-12月份商品房销售面积98、02万，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万，其中期房面积83、78万，现房面积22、11万(其中:住宅19、01万，占85、97%;商业营业用房2、48万，占11、23%;其他0、62万，占2、8%)，一年以上现房空置3、04万。房地产市场分析报告。
三、房地产市场需求
1、商品房销售分析
1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万增长5、97%，其中:期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%;现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点;城区人员购房面积31、54万，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点;外来人员购房面积13、04万占销售总面积13、28%，比上年同期的'8、7%增加5个百分点。
2、商品房屋套型分析
1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90144普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。
3、存量房屋交易分析
据统计，1-12月份我市城区共办理二手房转移登记2668宗，比上年同期(1745宗)增长52、89%，成交面积33万，比上年同期(20、75万)增长59、04%，成交额为8、9亿元，比上年同期(4、62亿元)增长92、64%。一、二级市场交易比例(98、02万/33万)为2、97:1、0、
四、房地产市场价格分析
据统计，1-12月份全市商品住房均价为3640元/，第4季度全市商品住房均价为3530元/，与第三季度(3709元/m2)下降4、83%;另各区域商品住房平均价分别是浏阳河以北区域3743元/、浏阳河以南区域4355元/、行政中心区域3562元/、工业新城区域3096元/，其它乡镇区域2831元/。
五、房地产市场运行特点
1、土地市场成交及房地产开发投资稳步增长，房地产开发行业保持对市场信心。房地产市场分析报告。
全年房地产用地成交面积、成交单价及在建在售项目的房地产开发投资均较上年有较大增长，表明房地产开发行业对我市的房地产市场保持了较好的信心。
2、房地产销售总体增幅逐月收窄，商业房产销售保持相对较高增长。
2016年一季度，商品房销售同比增幅达123、1%，4月份起，同比增幅逐渐收窄，到12月份，商品房销售总量同比增长幅度仅5、97%。其中，商业房产的销售一直保持了30%以上增幅。
3、商品住房销售品质为先，高品质楼盘销售量大。
2016年全市共销售商品住房80、44万，其中城区62、4万，乡镇(园区)18、04万。环境、品质相对较好的楼盘销量大，单价4000元以上楼盘销售32、39万，占住宅总销售量80、44万的40、27%。
六、下阶段房地产市场发展建议
1、坚持高起点规划、有序发展
一是注重规划的前瞻性，使我市房地产开发形成“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的有序建设格局。二是园区(乡镇)房地产发展要科学布局，有序引导产业发展的规模和方向，避免出现市场过剩风险。
2、推行政企合作，推进成片开发
一是鼓励房地产开发企业主动参与到土地一级开发中来，对于积极建设基础设施移交给政府的企业，可优先获得土地开发权利，在土地招拍挂中减少地块分割出让，促成土地的成片转让。二是为成片开发的开发企业提供政策支持和便利政务通道，引导银行提供信贷资金支持，开通政务绿色通道等等，鼓励房地产开发向集约化、多元化、多配套的方向发展。三是在项目运营上，鼓励开发企业自持物业，持续提供就业岗位，带动片区经济发展。
3、以城市营销推进房地产外向性宣传
充分整合、发挥浏阳的政治优势、经济优势、文化优势、区位优势、资源优势、生态优势等区域优势，形成城市品牌、提升城市价值，以城市品牌助推城市房地产的价值释放。
4、坚持强化行业监管，促进房地产市场的健康持续发展
一是加强引导，提高房地产企业的整体资金实力和管理水平。适当提高新申办开发企业的从业门槛，引导老房地产开发企业注重企业品牌的培育，争取培育一批本地高品质的品牌房企;二是加强市场监管，加大对违法违规行为的核查力度，重点查处消费者投诉集中、媒体曝光的企业和项目。三是建立信用信息管理制度，实施信用普评，将实力不济、失信的企业逐步淘汰，对于无开发资质、开发能力弱的企业进行整顿。
第四篇：地产项目收购要点及尽职调查清单{恒}
房地产项目公司收购要点
一、房地产收购的种类
房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种
1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购）
2、项目公司收购又叫股权转让
二、项目公司股权收购步骤：
1、项目收购意向书
2、项目尽职调查
3、洽谈正式合同
4、交接
三、意向书
意向书包括：
1、意向股权数量；
2、对价金额；
3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）
四、项目尽职调查
包括：
1、项目公司主体调查；
2、项目公司财务审计；
3、所收购项目的主体调查
1、项目公司主体调查
（1）营业执照（包括正副本是否过期）；
（2）各种开发资质
（3）税务登记
（4）企业组织代码
（5）贷款卡
（6）所有股东的存在和变更情况
（7）股东章程的变化情况
（8）历次股东会议的会议纪要
（9）历次董事会的会议纪要
2、项目公司的财务审计
（1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况）
（2）项目公司需提供原始凭证和账册
（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净）
（4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）
（5）审计项目公司的资金到位和使用情况
（6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户
3、所收购项目的主体调查
（1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可；④开工证等。
（2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划）
（3）项目的可行性批复
（4）项目的规范性调查
（5）项目的以前的经济活动的调查
五、洽谈正式合同
六、交接和变更
1、公司证件的交接
2、公司所有印章的交接
3、公司所有材料的交接
4、项目场地的交接
七、股权收购的难点
1、溢价的处理方式
2、或有负债的保证
溢价的处理方式主要是股权+承担负债
或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险
房地产项目收购尽职调查清单
项目收购一般分为二类，一类是房地产项目公司的股权收购，一类是房地产项目在建工程转让或现房转让。
一、涉及公司类的文件
1、公司营业执照正副本
2、公司房地产开发资质证书
3、公司章程
4、公司历次股东会、董事会决议
5、公司的税务登记证
6、公司组织机构代码证
7、公司的银行开户证明和贷款卡
8、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况
9、公司历次的注册和增资的验资报告
通过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。
二、设计开发项目类文件
1、“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证
2、国有土地使用权证
3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同
4、发改委立项文件或可行性方案批复
5、施工许可证
6、预售许可证
7、大产权证或小产权证
8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复
9、项目扩初的批复
10、项目各类市政配套部门的征询意见
11、项目的方案文本、扩初文本或施工图
12、项目的地质勘探报告
13、项目的各类验收报告
14、项目面积测绘资料
收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。
通过以上文件的尽职调查主要是了解：
1、项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，并结合财务调查了解土地款项的支付情况
2、项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标
3、依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法
4、如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必须的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。
三、涉及财务类的资料
1、涉税文件：发票深绿采购的文件和税收优惠、财务奖励类的文件；
2、公司历年的报表及审计报告；
3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台账等；
4、银行及非金融机构贷款的明细；
5、对外担保的明细；
6、开户银行的明细；
通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用：
1、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况；
2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况；
3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项；
4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险；
5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。印花税的缴纳情况等；
6、检查财务科目设置和账目是否齐全、合规、合法；
7、确保财务反应成本是否合规合法，以免引起今后收购以后增加我司的土地增值税和所得税的负担。
四、公司的经济合同履行情况
公司签订的所有合同，并重点检查一下合同：
1、土地出让合同、动拆迁补偿合同等涉及取得土地使用权签订的相关合同；
2、勘探、设计、监理、施工合同等设计项目工程建设的合同；
3、贷款合同及担保合同；
4、以上合同的履行情况，包括：合同金额，合同的变更情况，已付款、未付款、应付
款的情况，合同履行的进度情况，如：设计、工程等的进度情况。
此类尽职调查主要作用是，了解企业成立至今的经济活动，各类合同的金额及履行情况，判断可能产生的债权、债务，或有负债、隐性负债，及合同履行中可能存在法律风险和经济责任。
第五篇：基金从业考试教材《私募股权基金》知识点
2017基金从业考试教材《私募股权基金》知识点
私人股权投资(又称私募股权投资或私募基金)，是一个很宽泛的概念，用来指称对任何一种不能在股票市场自由交易的股权资产的投资。接下来小编为大家编辑整理了2017基金从业考试教材《私募股权基金》知识点，更多相关内容请关注应届毕业生考试网。
一、尽职调查的目的范围和方法
尽职调查，又称审慎性调查，一般是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后经协商一致，对目标企业的一切与本次投资相关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。
(一)尽职调查的目的
尽职调查的目的有三方面：价值发现、风险发现和投资可行性分析。
(二)尽职调查的范围
尽职调查主要可以分为业务、财务和法律三大部分。
(三)尽职调查的方法
尽职调查的操作流程一般包括制订调查计划、调查及收集资料、起草尽职调查报告与风险控制报告、进行内部复核、设计投资方案等几个阶段。
二、业务尽职调查、财务尽职调查和法律尽职调查
(一)业务尽职调查
业务尽职调查内容主要包括：(1)业务内容(2)历史沿革(3)主要股东实际控制人/团队(4)行业因素(5)客户供应商和竞争对手(6)对标分析
(二)财务尽职调查
现场调查是财务尽职调查不可或缺的环节。
(三)法律尽职调查
法律尽调更多的是定位于风险发现。
(四)风险控制
风险控制一般包括风险识别、风险评估以及风险应对三个步骤。
三、尽职调查报告和风险控制报告
(一)尽职调查报告
尽职调查报告至少包括业务尽调、财务尽调和法律尽调的内容。
二)风险控制报告
投资决策委员会根据尽职调查报告和风险控制报告进行决策。
根据投资领域不同，股权投资基金可以分为狭义创业投资基金、并购基金、不动产基金、基础设施基金、定增基金等。
狭义创业投资基金，是指投资于处于各个创业阶段的未上市成长性企业的股权投资基金。
一、并购基金
并购基金，是指主要对企业进行财务性并购投资的股权投资基金。狭义的股权投资基金是指并购基金。
二、不动产基金
不动产基金，是指主要投资于土地以及建筑物等土地定着物的`股权投资基金，也叫做房地产投资基金。
基础设施基金，是指主要投资于基础设施项目的股权投资基金。
三、定向增发投资基金(定增基金)
定向增发投资基金(定增基金)，是指主要投资于上市公司非公开发行股票的股权投资基金。
股权投资基金的基本架构
股权投资基金的参与主体主要包括基金投资者、基金管理人、基金服务机构监管机构和行业自律组织。
股权投资基金投资者是基金的出资人、基金资产的所有者和基金投资回报的受益人。
股权投资基金管理人是基金产品的募集者和管理者，并负责基金资产的投资运作。
股权投资基金服务机构是面向股权投资基金提供各类服务的机构，主要包括基金托管机构、基金销售机构、律师事务所、会计师事务所等。
第六篇：不良贷款收购中律师尽职调查操作要点
不良贷款收购中律师尽职调查操作要点
收购银行不良贷款并进行处置是金融资产管理公司的重要业务，律师事务所作为第三方中介机构，因具备职业优势和专业能力去调查不良贷款中借款人、担保人的资产状况并对相应法律关系和法律风险作出判断和揭示，从而在金融资产管理公司收购商业银行不良贷款业务中发挥着极其重要的作用。 本文作者根据自身的实践经验，归纳了金融资产管理公司在不良资产处置过程中律师尽职调查这一传统法律服务的一些操作要点，希望能够对律师同行起到参考作用。
一、尽调的准备
（一）人员准备
尽职调查工作量繁重，委托方往往要求律师在短时间内完成任务。因此必须组成一个尽调小组或者团队，一般不少于3人。团队成员必须熟悉借贷、担保、时效、债权转让、合同效力等法律法规和对应的司法解释，同时应熟练掌握一定计算机技能，以便提高工作效率。
（二）尽调安排
凡事预则立、不预则废。尽职调查需要有一个科学合理的安排，在尽调正式开展前，应当形成尽调的整体思路，明确尽调的目的和内容，确定有关尽调事项的先后顺序，提前准备好需要查询清单及尽调需要携带的材料。需要委托方和银行协助配合的，一定要提前沟通，以免造成不必要的麻烦和困难。
二、尽调的实施
不良贷款尽职调查一般包括查阅银行贷款档案、实地调查和到相关政府部门查询几个步骤，同时结合网络查询和访谈，进一步完善尽调内容。
（一）阅档
阅档是尽职调查工作的第一步，很重要。对相关法律风险的分析研究以及后续的部门调查及实地考察主要建立阅档基础之上。
对贷款档案（即债权资料）进行核查并提取有价值的信息，应根据事先准备好的《尽职调查信息采集表》对相关资料拍照留存。如果时间充裕，建议携带手提电脑，阅档的同时根据《尽职调查信息采集表》录入信息。此处需要提醒的是，如果选择性的拍摄，这样可能会造成在后期出具法律意见书时漏掉一些信息，但客观上又难以再去调取。因此，为了保证尽调的完整性和准确性，尽可能地将所有档案都进行拍照。
《尽职调查信息采集表》需要采集的主要内容包括：
1、借款人情况：法定代表人、注册资本、经营期限及范围、经营状态、信用状态等。
2、借款情况：有几笔借款、是否是借新还旧的合同、合同号、债务人地址和联系方式、合同金额、合同借款起止日期等。
3、担保情况：
（1）保证担保：合同编号、保证人身份信息、保证期间、担保金额、保证人地址和联系方式，如为公司担保则要审查是否有股东会决议等。
（2）抵押担保：合同编号、抵债权期间、抵押人、担保金额、抵押物具体信息、原评估价值、查封情况及查封日期、拍卖信息等。
4、催收记录及诉讼资料：催收通知书、诉状、强制执行公证书、判决以及查封、冻结裁定等。
5、银行对不良贷款进行处置的相关文件：发放贷款时的调查报告、逾期后银行工作人员对债务人的走访记录、形成不良后的内部报告及审核意见等。
（二）实地调查
实地调查主要是指对抵押物（一般为房产）的实地调查，根据情况也需要对债务人、保证人进行调查和访谈。
1、对抵押物的实地调查。
对抵押房产的实地调查必不可少，因为抵押物的实际情况可能已经发生变化，如有的房产对外出租，有的已破损闲置或已拆除。实地查看最好能够由银行市场部工作人员协助带路，但是事先一定要先跟银行充分沟通，并确定具体的时间。 查看抵押物要拍照留存。要记录抵押物的位置、外观、使用情况（自有、占用、借用、租赁或闲置）及使用人名称，相邻情况等，以便于委托方综合其他信息对房产进行评估，判断房产的价值和处置的可行性。
2、对债务人、保证人的实地调查。
如要对债务人、保证人进行实地走访，一方面是和企业负责人约谈，了解企业经营情况及资产状况、对外投资即债权等。另一方面是要查看企业的办公场所、实际经营场所，在尽可能的条件下拍摄其办公场所的照片，但从实践中来讲，一旦列入不良，很多债务人及负责人都不予配合，可通过邻居及其他相关知情人士进行了解。
（三）部门查询
部门查询主要指对债务人及担保人的经营情况、资产状况及涉诉情况到相关部门进行调查，包括但不限于到工商、房产、车辆、法院等部门。有的部门可能需立案证明才予以调查，调查过程中要注意和对方的沟通方式，要随机应变，争取查到尽量多的有效信息。
四、法律意见书
作为律师而言，受金融资产管理公司的委托在进行了前述法律尽职调查的过程以后，最终是要形成书面的法律尽职调查意见书，交付工作成果，以供资产管理公司收购并处置不良资产参考。
法律意见书应当由一个人统一定稿，主要包括以下几方面的内容：借款人基本情况、贷款情况（包括贷款发放情况和贷款担保情况）、诉讼时效及债权涉诉情况、借款人和保证人主要资产情况（房产、车辆、对外投资及债权）、结论性法律意见。
法律意见书应客观真实，尽可能的将所有能够落实清楚的事项清晰阐述，对债权银行、司法行政机关不予配合查询、不能提供或取得的相关尽调资料应当明确说明，对于无法查询或者不确定的信息应当揭示。
法律意见书不仅要对债权资料的真实性、有效性、合法性进行分析判断，还需根据尽职调查的结果结合每户贷款的具体情况，提示存在的法律风险并对法律风险的防范提出建议，以使委托方客观了解拟收购不良贷款的实际情况，获知投资存在的风险。
五、结束语
法律尽职调查意义重大，目的是呈现债务人的财产状况，确定债权的客观价值。所以律师在为金融资产管理公司提供尽职调查法律服务时绝对不能流于形式，而应在法律允许范围内穷尽一切手段和方法，为金融资产管理公司收购不良贷款提供切实的法律依据。
