房地产调查报告范文

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第一篇:关于房地产调查报告范文

房地产业在国民经济发展中处于先导地位,已经成为我国国民经济的支柱产业。下面是学习啦小编为大家整理的关于房地产调查报告范文,欢迎阅读。

  关于房地产调查报告范文篇1

一、专业人才的社会需求预测分析

1、宏观需求分析

就全国范围而言,对会计、会计电算化专业人才的需求量在逐年加大。财务、金融、审计(含会计)专业就业前景排在第三位,我们通过对会计、会计电算化毕业生就业情况调查发现,大多数中小型企业由于自身起点低,加之国家税制和财务的要求,急需会计、会计电算化专业人才,这是会计、会计电算化专业毕业生的一次非常好的机遇。所以,高职会计、会计电算化专业的毕业生的就业形势还是比较乐观的。

2、区域需求分析

本专业学生的职业范围涉及各类企事业单位的财务会计类岗位。随着城市群的发展,企事业单位对会计人才的需求不断增加,作为本地区的高职院校,本专业主要面向中小企业输送会计核算型人才。

为保证专业教学符合人才市场需求,我院会计、会计电算化专业在2010年5月至6月开展了一项“企业会计人才需求”的调研活动,我们从区域企业需求出发,通过人才市场调查、企业走访、毕业学生调查、专家教师座谈等多种形式,广泛征求各方面的意见,调研的基本情况如下:

(1)人才需求量情况

根据调查结果显示,随着我国经济的持续发展,对会计类专业人才的需求一直处于较为旺盛的状态,在各地的招聘职位需求排行榜上,财会类专业一直处于领先。根据公布的数据,近五年,每年新注册的企业在500家左右,按每个企业配置1-2名会计人员计算,这些新增企业每年需要增加1000名左右会计从业人员。社会对会计电算化专业毕业生需求意愿较强,九成单位有长期需求。

(2)学历需求情况

本次针对企业的学历需求调查结果显示,用人单位在人才的使用上逐步趋于理智。企业在招聘财会人员时学历不再是唯一的准绳,公司更为看重应聘者的工作经验。从回收的有效调查表来看,中小企业对高职高专人才的需求成为了这类企业人才需求的主体。

(3)岗位需求情况

按照企事业单位的类型,会计岗位群的分布构成一般如下:

第一类:大中型企业(包括国有大中型企业、企业集团、上市公司等):①财务总监(总会计师)岗位;②财务经理、主管岗位;②会计核算岗位;③出纳岗位;④审计主管及审计人员。

第二类:小型企业:①财务经理(会计主管)岗位;②会计核算岗位;③出纳岗位。

第三类:机关、事业单位:①会计主管岗位;②会计核算岗位;③计划、审计等管理岗位;④出纳岗位。

第四类:银行等金融机构:①会计主管岗位;②会计核算岗位;③证券投资部门管理岗位。

在以上各类企事业及金融机构中,大型企业事业单位及大型金融机构,要求人才学历层次较高,一般要求是本科以上毕业生,而中小企业及基层金融机构(如分理处等),一般对专科毕业生较欢迎,应是高职院校人才培养的主要方向,这部分企业组织数量占绝大多数,市场前景广阔。

(4)企业对财务会计专业人才素质、能力要求情况

目前的毕业生大多存在知识结构不完善问题,整体素质不高,竞争少不强等,需要经过一段时间的实践、磨合。会计行业有重经验轻专业现象,由于会计专业在实际操作方面要求较高,加上传统观念的影响,很多用人单位对经验的要求超出了对专业的要求,这成为应届毕业生就业难的直接原因。

二、市场对专业人才需求的基本要求

根据市场调研的结论及毕业生将从事的主要职业岗位群的工作要求,教学计划中明确人才的培养规格,其基本要求为:

①坚持德、智、体全面发展,具有财务管理意识,按照《公民道德基本建设纲要》的基本精神,树立良好的职业道德。

②具备职业岗位群要求的基本素质和基本职业技术素质

③要求掌握职业岗位群所需的基本理论、技术基础理论及实用范围较宽的专业技术知识。主要是会计基本理论和实务,会计电算化基本理论和知识,财务管理的基本理论和知识及审计、证券分析的能力。

④要求具备职业岗位群所需的专业技术能力和基本技能。主要是珠算、点钞、日常帐务处理的能力。

毕业生除能够获得本专业毕业证书外,还要求取得会计从业人员职业资格证书。在身体素质方面:通过在校引导,使学生具有良好的身体素质能够为以后的学习和工作奠定坚实的基础。

与此同时在知识结构方面的要求如下:

A、熟悉党和国家的各项经济政策与法规;

B、熟练掌握会计、财务管理的专业知识的技能

C、掌握企业经营管理、企业理财、统计及企业经济活动分析的实用理论和方法。

D、掌握本专业所需计算机应用的基本知识。

E、掌握市场营销的基本理论。

F、掌握一定的外语听说读写知识。

G、掌握一定的语言文字知识。在能力结构方面的要求如下:

A、具有较强的会计核算的能力。

B、具有熟练应用计算机进行信息处理的能力。

C、具有从事中小企业日常业务管理(企业策划、行政管理、经济活动分析)的能力

D、具有统计分析的能力。

E、具有从事市场营销的能力。

F、具有较好的语言和文字表达能力。

G、有阅读专业外文书刊的能力,至少取得高职高专英语应用能力B级证书。

H、至少取得1个本专业职业岗位资格证书。

I、具有较强的社交公关能力。

  关于房地产调查报告范文篇2

从7月21到8月8日,我在嘉兴南湖皮件厂会计部进行了为期三周的实习调查。先前对会计电算化知识的不了解,经过这几周的努力,渐渐的从不知到知之,再从知之到甚之。此次我所调查的范围是财务部的会计电算化内容,从而我在此找到了我的调查目标。会计电算化技术的应用,将广大财会人员从繁重的手工操作中解放出来,有时间和精力参与企业的管理与决策,为企业管理当局、投资者与债权人提供较为准确、及时的财务信息。我本着客观、求实的原则,采取了与人面谈等一系列必要的方法,对公司会计部的电算化进行了调查。虽然这次调查只有三个星期但将为我大学的学习计划和未来的发展目标奠定了坚实的基础。

一、对南湖皮件厂会计部进行调查的目的

此次调查主要是了解会计内部的运行及操作。在南湖皮件厂的实习中我是跟随师傅了解会计电算化内容以及自己学着操作电算化的内容。

(一)了解会计部运用电算化的重要性

1、运用电算化能够提高会计现代化管理思想,从而使得会计会计工作标准化,规范化,科学化,提高会计工作的效率和质量。

2、电算化可以加快信息传递,提高会计的反馈与控制能力。与此同时就可以提高企业现代化经营管理水平,改善经营管理,提高经济效益,使企业获得更多的利润。

(二)学习如何运用电算化

在整个调查过程中,会计师傅有很多是在电脑上完成的,我也有在一旁学习,有时也会试试自己填制凭证。填制凭证最主要的是要细心,电算化和手写一样都会出错,因此做凭证时一定要仔细,这样才不会出错,不然写错了就要删去还要重新填写。

二、嘉兴市南湖皮件厂的基本情况

嘉兴市南湖皮件厂坐落于嘉兴市南湖经济园区,成立于1997年,月产值约70万,成本约43万元。它是一家私营企业,属于加工制造业,占地面积1200平方米。它虽然不大,但是里面的规划却是井然有序的。它生产的是皮件,而这里的皮件与海宁的皮衣,皮手套不同,这里生产的主要是皮夹、皮带等一些小商品。工厂中分了几个部门,分别是人事部、财务部、采购部、销售部、设计部,还有两个车间(制造车间、包装车间),一个仓库,总经办两名。企业规模不是很大,员工人数共有82人,注册资金有50万元人民币。企业流程如下,首先采购部采购原材料及其包装材料,材料包括辅助材料:帽钉、皮带头、钮钉、徽标、卡、盒、标签、条码等;主材料:水牛皮。之后进入制造车间,第一,切割牛皮;第二,压铸皮件;第三,安装辅助材料。最后包装。简单流程为材料入库-----各部领用材料------入库产品------出库------送货。这里所生产的皮件的销售地点是海宁皮件城。年收入约为。财务部实行电算化方式记录完成日常的经济活动。

三、会计电算化调查的范围

为期三星期在南湖皮件厂的会计部实训,主要的是了解关于电算化的内容,在此主要研究的范围是:在旁观看师傅如何操作电算化;学习如何填制会计凭证。整个调查范围就在本企业的会计部,调查的主要内容是会计电算化。

四、对嘉兴市南湖皮件厂会计电算化调查的方法

在整个实训调查过程中,我与会计师傅及出纳进行面对面的学习。通过近距离地接触会计电算化操作,让我了解到了要正确的操作电算化首先要好好掌握基础会计及中级财务会计。只有先学好这些才能正确填写会计凭证以及做好其他的会计工作。在这里可以直接问会计师傅不懂的问题,师傅也会很认真为你讲解会计实践操作的知识。

五、嘉兴市南湖皮件厂会计电算化中存在的问题

(一)操作电算化人员的业务素质偏低

南湖皮件厂中只有一名会计师傅及一员出纳,大多的事情都由会计师傅所完成。据了解会计师傅是大专毕业,出纳是中专毕业的,相对来说他们的专业知识是不完全的。并且会计师傅只经过短期的培训,对软件的认识存有局限性,他们一般只能按照固定的模式机械的操作财务软件,却不能灵活运用软件所提供的各项功能。

(二)运用电算化处理账务程序不够规范。

第二篇:房地产调查分析报告

为了培养大学生的实践能力,结合本专业的情况,在设计适合的调查问卷的基础上对村级财务核算会计电算化的情况进行问卷调查,指出如何在农村的财务核算中普及会计电算化,对实行村级核算会计电算化的应用的重要性、必要性以及可行性进行分析,来推动农村财务核算会计电算化的进程,以此来促进新农村的建设。

一、调查对象说明

课题组对扬州地区村级财务人员进行了问卷调查,同时与当地农村财会人员进行业务交流,运用在大学中学到的财务会计和会计电算化知识帮助农村财会人员推进会计电算化的工作。此次调查问卷共有18个题目,四部分内容:被调查人员基本信息、对会计电算化的认识和看法、影响会计电算化实施的原因、财务管理是否规范。调查共发放问卷600份,回收562份,回收率93、66%。调查对象为扬州地区村级和镇一级的财务人员和相关工作人员。

在收集扬州市所有村镇资料的基础上,我们设计调查表,选择了部分农村和镇一级的财务核算作为调研的对象进行了调研工作。广陵区靠近市区,经济较发达,交通方便,我们主要选择了渡江、文峰、施井、沙口等村级核算作为调研对象。邗江在扬州的外围一圈,地域范围较广,我们仅就公道镇和方巷镇两个镇作为调研的对象。由于我院的地址是在开发区,开发区的部分农村就在学校的周边,所以我们有条件对周边的农村财务核算工作展开具体的调研,主要对横东、六圩、普照、汪家、耿管营、施桥、扬子等农村进行了相关的调研工作。江都和仪征是扬州的两翼,地域宽广,交通不是很发达,受条件限制,我们仅就其中的几个邻近的镇一级的会计核算开展了部分调研工作。

二、调查结果分析

(一)根据调查问卷统计分析

1、被调查人员基本信息

被调查的村级财务人员中有62%年龄在40至50岁、30%年龄在30至40岁、8%年龄在20至30岁。村级财务人员的年龄整体偏大,会对会计电算化的实施产生一定的影响。

2、对会计电算化的认识和看法

首先在“本村是否实施会计电算化?”的选项中回答是有66%,回答否的有32%,还有2%的则回答了用简单的办公系统进行会计的辅助核算,而非会计专业软件。我们所调研的对象有的经济发展较好,有的则较差,但相对于全国的情况而言,总体情况良好,在这种情况下应用率也仅如此,全国的情况就可以想象了,所以在农村普及会计电算化很有必要。

在对“对电脑熟练程度?”的回答中,选择“一般掌握office、windows及一两个应用软件”的村级财务人员占18%,选择“只会操作财务软件完成日常业务”的村级财务人员占51%,选择“熟练操作系统及常用应用软件”的村级财务人员占24%,选择“精通”的村级财务人员占7%。由此可见在目前的村级财务核算中会计人员对计算机的运用水平整体不是很高,()这对会计电算化的实施和应用将会产生较大的阻碍作用。

在对“您认为实施会计电算化过程中有哪些问题?”的回答中,有63%的村级财务人员选择了“缺乏电算化人才”,选项位居第一位,其后依次为“缺乏相应的管理制度”(35%),“会计软件不好”(1%),“产生信息质量和性价比不高”(1%)。

回答“与手工帐相比,会计电算化内部控制的特点”时,选择内部控制发生了变化的占49、3%,内部控制制度有了新的内容的占18、3%,没变化的占16、3%,其他的占16、1%。

3、影响会计电算化实施的原因

在“您认为影响实施会计电算化的主要原因”中,选择领导重视程度38%,企业规范化管理的占7、3%,会计行业制度规范化占7、3%,会计软件统一性占14、4%,会计人员素质占33%。

4、财务管理是否规范

在“现金结算能否做到日清月结”中,是的占56%,否的占44%。

在“本单位采用的会计核算组织程序”:记账凭证核算组织程序51%,科目汇总表核算组织程序44%,汇总记账凭证核算组织程序4%,日记总账核算组织程序1%。

通过对以上调查数据的分析,农村财务核算、管理以及会计电算化的使用中还存在着以下问题:

①领导重视不够。尽管上级的规定和要求都很明白,但办事处的个别领导和部份村“两委”主要干部不把村(社)会计委托代理工作当作一回事,因而造成各种制度不能完全落实,致使执行不是很好。

②财务管理不规范。由于制定出的制度在一些地方执行不好,形成了财务管理的诸多漏洞。

③财务公开不够完善。有的地方民主理财组织还未健全,财务监督缺位;有的地方对财务公开还是流于形式,没有真正做到财务公开,而是事实上的假公开。

④财务人员的素质和业务能力有待进一步提高。有些农村财务人员对业务工作不熟悉,甚至不知道财务工作应该怎么做才好,使得农村财务工作很难规范化。

⑤思想认识不够。对会计电算化的认识方面很多农村的干部和会计还存在着一些误解。

(二)对比各调研对象统计分析通过调研,我们发现会计电算化的使用与经济发展程度有很大的关系,经济发展的较快,较好的地区,会计电算化的使用情况较好,比如广陵区有95%的农村都已经实行了会计电算化,其中,扬州市城南新区农经站经过多方努力,已经成功为全区“四村一社区”安装网络版财务软件,在全市率先实现全村会计电算化。这主要是由于经济的发展需要会计电算化,同时经济的发展给会计电算化的发展提供了有力的资金保障,另外也能吸引较好的专业人才,这些都很好地促进了会计电算化的应用。而江都和仪征我们仅选择了镇一级财务核算进行调研,有的镇一级还尚未使用电算化,所以村一级能够使用电算化的就更少了,尤其是一些经济欠发达的农村地区。邗江区镇一级的几乎都实行了会计电算化的核算系统,但村一级并没有完全普及。此次调研由于种种限制没有做更深入的调研,但从镇一级的会计那里了解到了一些相关的信息,普及率估计在70%左右。主要还是由于经济发展的限制,经费和人才是两个重要的瓶颈。开发区地处我院周边,是扬州重点发展的一个区,经济条件较好,通过调研,我们发现镇一级已经都实行了会计电算化的核算,村一级只有75%的实行率,关键的问题在于人员结构的问题,有很多的老会计还不能适应会计电算化的发展。在开发区有许多农村已经成为了我院会计专业的学生实践基地,通过此次调研,我们和这些农村的合作又更紧了一步,将来在软件的应用、系统的维护、理论的培训等方面都可以进行和做,这样也可以为大学生的进一步实践做好铺垫工作。

三、解决问题的办法

1、加大推行农村财务“委托代理制”的工作力度。由于目前农村财务管理工作的实际情况,推行农村财务管理“委托代理制”可以解决农村财务管理中出现的各种问题。

2、加强培训。每年针对农村财务人员、村(居)委主要领导、民主理财小组人员举办专门的培训班,以提高他们管理和监督农村财务的素质和能力。推行会计电算化要求会计人员除了懂会计方面的知识还需要掌握计算机等现代的信息技术,所以需要对所有的会计人员加强培训。

3、加大政府扶持力度,分层次解决资金投入问题。中央政府应通盘考虑,加大对村级会计电算化的资金投入,各级政府也应按比例进行资金匹配,帮助乡村购买会计电算化所需的财务软件和硬件设施。

4、提高认识,加强领导。政府首先从思想去加以正确地引导,可以充分利用各种媒介让大家知道推行电算化的意义,从思想上对会计电算化提高认识,增强使命感和责任感,从而促进村级财务核算中会计电算化的发展。

5、做好农村财务审计工作。要按照会计和审计业务要求,做好相关的审计工作,并将情况向群众公布,对查出的问题要给予以及时、严肃的处理,绝不姑息迁就,做到发现一起查处一起,从而起到查处一件教育一片的效果,因此来实现农村财务管理规范化、制度化、标准化。

第三篇:市场调查报告范文

娃哈哈集团1999年在长白山建立了年产量10万吨的瓶装矿泉水生产线。 20xx年,农夫山泉投资4。7亿元在靖宇县错草泉建成30万吨矿泉水生产基地。

顶新集团(康师傅)投资5亿元的长白山靖宇县银龙泉矿泉水生产基地。 吴太集团也已落户长白山,建30万吨矿泉水生产基地。

深圳景田水业公司以生产纯净水著称,近年来也全面介入瓶(桶)装矿泉水市场,一跃成为华南地区的矿泉水著名品牌。

统一企业集团、厦门惠尔康集团等一批知名饮料企业也希望矿泉水委员会协助寻找优质水源,投资建厂。

20xx年,蓝剑饮品集团踏足四川饮用水产业,提出宣传口号“我们只销售健康――天然矿泉水”,短短3年,矿泉水在四川从20%的饮用水市场份额迅速增长到80%。

云南大山饮品公司上个世纪九十年代是国内几大饮用水品牌在云南的代理商。1999年,公司自己建立了易门饮用水生产基地,头两年以生产纯净水为主要产品供应市场,年销几万吨。20xx年后,跳跃式发展,03年收购古月泉,建立了呈贡饮用水基地,06年11月两个基地共生产销售瓶装和桶装饮用水近50万吨,其中矿泉水比例占到了70%,并出口缅甸、老挝、泰国、越南等东南亚国家。

西藏发展(上市公司)与嘉士伯国际合资成立西藏冰川矿泉水公司,投资5亿元,在西藏当雄海拔5100米的优质矿泉水源地建立当时世界上最高海拔的矿

泉水生产基地。通过国际化管理和经营,利用西藏圣地概念、冰川概念、优质矿泉水概念,将5100矿泉水打造成中国的世界级矿泉水品牌。

20xx年9月,国际饮料巨头达能在广东惠州投资兴建的亚洲最大天然矿泉水生产基地,投资5亿元,年生产天然矿泉水50万吨。除了达能,其他各路资本也纷纷加速进入矿泉水领域。并购、参股、扩建已成为今年内饮用水行业最夺目的景象。20xx年6月,国内纯净水巨头华润怡宝收购珠海本土企业加林山,深圳景田收购广州市鳌峰矿泉水公司。20xx年初,雀巢出手收购云南大山70%的控股权。此外,金龙鱼的母公司益海嘉里,德国高端矿泉水第一品牌洛斯巴赫,凉茶大王“王老吉”母公司加多宝集团,以矿物质水著称的康师傅,近年来都在国内紧锣密鼓地加紧圈地。

20xx年10月,大连万达集团、一方实业集团、联想投资集团与泛海投资集团共同投资上百亿元在东北长白山地区开发中高端矿泉水,其中万达董事长王健林表示:现在实业公司与投资公司都开始关注与民生及生活品质息息相关的行业,上百亿元的投资回报期约为7―8年,之后将带来持续不断的投资收益。同时结合生态旅游打造更全面的天然养生环境。

行业的市场前景

市场的消费是矿泉水产业发展的直接源动力。但在市场背后,矿泉水企业却在经受着市场残酷竞争的折磨。产品成本上升,价格下降,供大于求,市场饱和,造成了企业营利的少,亏损的多。加上近年来,国外矿泉水企业进入市场,使我国矿泉水发展面临极大考验。

(1)庞大的消费人口基数是我国矿泉水消费市场的最大潜力,且目前人均消费量是世界最低的.国家之一;

(2)人们生活观念的转化,促进了矿泉水消费。生活水平提高和水环境污染加重,健康越来越引起人们的重视;

(3)矿泉水以其自身品质的优越性,必然会在饮品行业中占据重要地位。随着时间的推移,纯净水、蒸馏水等将退出饮水市场,为矿泉水发展留下相当大的空间;

(4)有特色矿泉水产品的开发将具有一定的发展潜力。我国市场上的矿泉水产品绝大部分是硅、锶或硅锶复合型无汽矿泉水。

第四篇:房地产调研报告

一、城市背景

1、城市概况

西安位于黄河流域中部关中盆地,东西长约204公里,南北宽约116公里。平均海拔424米,境内最高点为周至县西南的太白山,海拔3867米。地势大体东南高,西北与西南低,平原面积为43.674万公顷,占全市土地面积的43.7%,现辖9区4县,总面积10108平方公里,常住人口823万人,户籍人口753万人。这里气候温和,四季分明,雨量适宜,日照充足,具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。

2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分

西安市现辖9区4县,即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县;共50个镇,52个乡,75个街道办事处,3163个村民委员会,569个社区居委会。

3、西安城市规划及未来发展前景

3.1、西安城市性质

西安是陕西省省会,世界著名的历史文化名城,是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。

区位优势明显,是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部,是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来,西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体,多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系,建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全,功能完善、布局合理。

3.2、城市功能结构、布局

西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东,开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带,在陇海线北部发展临潼国际旅游区;向西,在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区;向南,保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源;向北,在渭河以北地区结合经济开发区扩展,形成装备制造业为主的产业区。

二、西安市房地产市场发展概述

1、西安市房地产市场发展历程

城市的发展必然与房地产的发展密不可分,在西安房地产的发展过程中,无疑也会经历一个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。总体来讲,西安城市房地产发展大致可以分为三个阶段:粗放的投资返还模式阶段、追求速度与占有资源阶段、以价值为导向的理性开发阶段。

①80年代中期——90年代初期

随着国家住房制度改革的推进,房地产市场从结合旧城改造进行综合开发,由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段,住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。这一时期,社会人均收入水平较低,市场上的商品房大多是房改公房,由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受,但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求,房地产市场处于改革和探索的史前时代。

②90年代初期——90年代中期

当住房成为市场上自由买卖的商品之后,伴随着沿海地区房地产市场的大起大落,西安楼市躁动起来,特别是在产品上体现的尤其强烈和明显,较有规模的楼盘相继诞生,西安的房地产开发处于探索阶段。

③90年代中期——90年代后期

时代特征:随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设,推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入,西安房地产走上了品牌化道路。市场快速成熟,房地产开发竞争加剧,开始注重市场定位、规划设计,注重功能与环境质量,探索创新,忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用;而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化,要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。这期间,紫薇地产在成功开发紫薇花园之后,紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”,标志着西北最高科技含量小区的建成。

④2000年——2004年

时代描述:房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨,以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。投资市场活跃和,市民购房多目标选择,对细节要求越来越高。期间,宏观政策调控使市场得以规范化发展,2003年以来,随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入,市场越发活跃与理性。这期间的产品注重提高科技含量,住宅部品成套,物业管理文明,充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。

⑤2006年起到未来3——5年时间

时代描述:进入2005年,西安市场风云变幻,经过房地产新政洗礼后,市场得以振荡和调整,留下的企业会有更好的机会,市场也将更加规范化、合理化、品牌化;作为需求方的消费者将更加理智,对产品的要求会更高,要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发,增加产品附加值,创造多元化的经营模式。临近年底,大量外部资本进入市场,更多的国内强势房地产企业开始抢占市场,未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后,市场得以振荡和调整,竞争加剧,市场的成熟和行业的成熟,让房地产利润空间越来越小而趋于合理。专业化公司将依据自身实力降低开发成本,获取利润。

第五篇:房地产调查分析报告

xx花园自推向市场以来,声名鹊起,迅速建立起有利的市场地位,与其成功地应用价格策略是分不开的。

第一,房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”,都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位,是比较模糊的,弹性幅度在500~1000元之间。例如,江燕路的楼价一般被认为在4000~4500元左右。我们把这种价位称之为“心里价格”。

第二,从群体来看,由有房地产产品属于特殊高价商品,影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感,不像其他商品,细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场,只有在大幅度调整价格的情况下,价格才成为市场购买行为中的敏感因素。

第三,从购买过程看,决定购买的价格往往是在货比三家后得出的,这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点,价格低于比较价格是不够的,最好远低于心里价格,才会广泛吸引消费者。

xx花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理,成功地吸引了消费群体,从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米,其规模在工业大道南一带是比较大的,但环境配套设施方面基本是空白,而附近数个大型楼盘正在热卖中,一些楼盘已建立起良好的品牌形象,一些楼盘已是现楼,配套设施亦较完善。在这种形势下,如果只是靠营造现场气氛进行销售,则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘,较之于单位利润的极大化,市场规模及占有率更为重要。

第一期推出,在当时,工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右,该楼盘针对性地以均价3000元推出,远低于心里价位,吸引了大量炒家和买家排队抢购,楼盘即时全部售出,造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标,在买家心里留下深刻的印象。

第二期推出时,是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元,平均价格为3500元,最高价不超过4000元,最低价仅为2500元。此时xx花园的征地规模已经扩大到52万平方米,在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目,大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板,并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的尝试,如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位,所以虽然第二期楼盘价格有所提升,但依然与买家的心理价格有很大差距,正式发售日前即已售出全部单位的九五成,到正式发售日,256套单位全部售出。

xx花园以低价发售的做法,令周围楼盘避其锋芒,高挂免战牌,制造出强烈轰动的效应,令其一时成为房地产市场谈论的热点。至此,xx花园的市场价位变得非常牢固、强大。

第三期楼盘的推出则在9月初,此时xx花园已聚集了很旺的人气,在前俩次轰动效应的心理影响下,形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元,共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元,依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平,以均价4000元发售,与周围楼盘的价格相接近。

回顾以上过程,xx花园在价格战略的运用上是十分成功的,开发商秉承其原先成功开发珠岛花园的经验(珠岛由早期最低20xx元到几年后最高4000多元,与xx花园有相似之处,但xx花园在市场推广及形象包装的手法上,显得更加成熟、更有节奏),不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术,而是作为实现其市场战略的核心,有效应用其他战术,成功地实现了市场目标。

当然,xx花园的推广手法还有一些值得商榷之处,如只注意前期针对心理价格建立竞争优势,而忽视了后期定价建立竞争优势,对后期的市场应变力有一定的影响。xx花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点(4000元),不仅再没有心理价格的优势,在比较价格方面也缺少明显优势。因此,鉴于竞争对手已根据xx花园前两期的销售情况调低了售价,xx花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持,但由于推出的单元数量大,所以即使没有心理价格的优势作支持,也仍然需要比较价格的优势作支持,否则,将会付出销售速度放缓的代价,目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确,有待实践证明。但无论如何,xx花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。

案例分析

房地产现在正处于上升阶段,所以高价位是随处可见的。xx花园采取低于心理价格战略可以说是独树一帜,形成亮点。价格是消费者最为关心的,是影响消费者购买房地产产品的重要因素。xx花园在销售中制定的价格既让消费者满意,又符和开发商的利益。这一价格策略可以说是成功的。

房地产价格是由开发成本、开发费用和利润三大部分构成。开发成本是房地产开发成本的主体,占项目总成本的80%左右,所以说如果开发成本低了房价或许就会下降点,现在建材、拆迁补偿费和人员工资越来越高,自然而然开发成本就会高,房价也会只升不降。,因此,xx花园的价格策略也在告诉我们要想获得消费者的青睐你就要从源头截流。

xx花园运用低价定价策略提高了自己在房地产市场占有率,让一些无法支付高价的新消费成为实际购买者,获得更多的顾客。房地产价格与自身配套设施完善度、周围环境、产品质量有直接联系,一期时,其设施设备基本空白,而附近又有很多楼盘,xx花园选择低价是必然的。

所以我们看到,在这些情况下开发商应该选择降价:

1、产品均好性不强,也没特色。

2、楼盘的开发量过大。

3、绝对单价过高,超过当地主流购房价格。

4、竞争激烈,类似产品过多。在这些情况下低价,是一个好的策略。因为,这样便于快速成交,促进良性循环,而且日后的价格也便于其控制。

xx花园的价格策略给我的启示是,如果日后做房地产销售,首先,我们要看看自己的项目的优势和劣势,优势强我们定价就可以高,如果劣势大价格就调低,这样虽然利润降价了,但是我们会吸引更多购房者。自身考虑了之后,我们还有考虑我们的项目所处的环境,这里的环境有自然环境和房地产市场环境和所在区域的社会环境,自然环境好的可以价格高,如果在你周围有很多竞争者,那么,适当降价是可以吸引消费者眼球的,再就是在项目所在的区域里,如果居民生活水平高,高价房也会一售而空的。

xx花园可以结合自身的优势做出正确策略,巩固了自己在市场地位,赢得消费者的好评,自己也从中赚取了利润,在是“多赢”策略,如果xx花园还有在以后的销售中继续“多赢”,他就应该改变策略,结合新的问题去想好的策略,毕竟策略是随着销售的不同而改变的,找到适合自己的,就是好的。

看完这个案例我还发现,在房地产销售过程中,使用价格策略是最好的一个办法,打价格战略是稳赢的方法,只要你运用合理从中赚取可观的利润也是一定的。

xx花园的产品定价中运用了需求导向定价。需求导向定价是指以需求为中心,依据买方对房地产产品价值的理解和需求强度来定价,而非卖方的成本来定价。需求导向定价中又有理解值定价法和区分需求定价法。xx花园是根据理解值定价法做出策略的。

《房地产调查报告范文.doc》
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